擇校政策收緊,您準備買學區房嗎?

吳剛

編者按：

又到一年一度的升學季，初三和高三學生的家長嚴陣以待，準備為孩子參加中考或高考保駕護航，而幼兒園寶寶和小學生的家長同樣忙得焦頭爛額，因為要為孩子打贏“擇校”這場戰役。但是近幾年來，擇校在政策的限制下變得越來越難，家長要想跨區把孩子送入重點學校，只剩下一條路可走：購買學區房。于是，“擇校”演變成了“擇房”，致使學區房的房價逆市而漲，而且漲到了離譜的程度，令家長們苦不堪言。

應廣大讀者要求，本刊組織力量，展開深入采訪，希望在理清各級教育主管部門的擇校政策，解析購買學區房及就近入學的市場規則的基礎上，幫助家長破解“擇校先購房”的魔咒。

不讓擇校，只得擇房

春節過后，北京市民馬姓夫婦就開始為孩子的事著急，他們急于確認剛買的房子到底能不能劃入一所著名中學的片兒區。

馬先生告訴記者：“我到開發商那兒打聽，8月房產證能不能辦下來，又到教育局和派出所咨詢，這房子到底是不是學區房，可是目前都沒有得到確切答復。”對于兒子的入學問題，馬先生夫婦可謂煞費苦心，3年前就開始為兒子上學做兩手準備：擇校和買學區房。“今年北京不許擇校了，要想讓孩子進名校，就只剩下買學區房這一條路了，可是到現在都沒個準信兒，您說我們能不急嗎？要是劃不進學校的片兒區，房子就白買了！”馬先生憂心忡忡。

目前，我國城市中小學入學采取的是就近免試入學政策，因此，對于哪條街道哪一棟樓房里的孩子可以進哪一所學校，都有明確的劃分。在熱點小學和中學招生范圍里的房產被叫做學區房，非學區房住戶的孩子要想進入該學校學習，需要繳納一定數目的擇校費。從某種意義上講，學區房是房地產市場的衍生品，同時也是現行教育體制下的一種獨特現象。

2014年2月18日，教育部印發《關于進一步做好重點大城市義務教育免試就近入學工作的通知》，明確要求，2014年全國19個大城市要制定完善進一步規范義務教育免試就近入學的方案。到2015年，這些城市所有縣（市、區）實行劃片就近入學政策，100%的小學劃片就近入學；90%以上的初中實現劃片入學；每所劃片入學的初中90%以上生源由就近入學方式確定。北京市隨即宣布，今年在中招階段將全面取消擇校生。

在奔波了一個多月后，南京市民孟大慶終于在一紙購房合同上簽下了自己的名字。房子是建于20世紀80年代的單位宿舍，有些破舊，62平方米，兩室一小廳，最后以90萬元成交。這樣的價格，超過許多新開樓盤的賣價。盡管貴，但孟大慶覺得值，他打著自己的算盤：買了這套房，一落戶口，女兒就可以上A小學，將來可以直升B中學。B中學是公認的優秀初中，在不少家長看來，能進B中學，就意味著一只腳已踏進了省重點高中C中學的大門。孟大慶認定這樣一個邏輯：“女兒進不了好小學，就進不了好中學；進不了好中學，就進不了好大學；進不了好大學，這輩子就沒指望了。”

其實，孟大慶的女兒今年才3歲。一年前，孟大慶還沒有買房的打算，確切地說，即使買，也壓根兒沒想到會以高價買一套老舊的二手學區房。孟大慶和妻子都是普通職工，兩個人月收入加起來不到8000元。結婚5年了，因為房價太高，他們一直想等經濟條件好些再買房。女兒出生后，小兩口對孩子教育的考慮是，等孩子上小學時就擇校。

“可我們慢慢了解到，按照現在的政策，擇校生考高中時不能享受指標生待遇，那樣對孩子升學很不利，最終也會影響高考。”優質的教育資源向來稀缺，雪上加霜的是，南京市教育部門最近又出臺新規，今年公辦初中將嚴格控制擇校生比例，規定擇校生比例不超過招生計劃的10%，而以往這一比例通常在20%左右。條件越來越苛刻，名額越來越少，對很多想讓孩子上名校的家長來說絕對是個壞消息。最終，孟大慶和妻子放棄了給女兒擇校的打算，而選擇了買學區房這個一勞永逸的辦法。

為選一套合適的學區房，孟大慶和妻子一個月跑了十幾家二手房中介公司。孟大慶告訴記者：“只要掛著學區房三個字，房子就絕不會便宜，而且房源還少，往往昨天剛看中一套，還在猶豫，今天再去，就已經賣出去了。”二手學區房的均價遠遠超出了孟大慶的想象，他不得不把對房子面積的要求一降再降，這樣總價會低些。

“孟母擇鄰而居，我們是擇校而居。”看著蹦蹦跳跳的女兒，孟大慶感覺心里一塊大石頭終于落地了。

像馬姓夫婦和孟大慶這樣的家長為數不少，為了讓孩子上一所好學校，不惜花高價買房，依校而居。本來為方便就近入學而劃分的學區圖，成了家長們的“購房地圖”。不管在中介看來，還是在家長們眼里，只要是熱點學校的學區房就不愁賣，價格也只升不降。記者從多家中介機構了解到，一些名校周圍的學區房都已經倒手好幾回了，絕大多數是家長買了之后為落戶口，一旦孩子如期進入學校，房子就轉手賣掉或出租。

“如果教育資源配置能夠平衡，師資力量能夠均衡，我們當然樂意就近上學。”在鄭州采訪時，家長李群嶺道出了家長們的心聲。他家住在經濟技術開發區，附近沒有好小學，而6歲的兒子入學在即，他到處尋找學區房。他打算讓兒子上某名牌小學，于是在附近的幾個房產中介公司都留下了電話。“緯四路有一套待售的房子不到70平方米，要價90萬元，我們去看了，房子挺破。我覺得不值，而且首付太多，我們承受不起。”3年前，李群嶺和妻子在經濟技術開發區購買了一套住房，若再買學區房就是二套房了，首付是總房款的一半，而他們手里只有30萬元。最后，他們還是決定買下，錢不夠，只得向親戚們借。“房子雖然不理想，好在它是學區房，等兒子畢業了，出手也容易些。”李群嶺自我安慰道。

在李群嶺看來，不管是花高價擇校，還是買學區房，本質上是一樣的，而教育部門通過嚴控擇校的方式讓學生就近入學的初衷，顯然沒有達到目的。

學區房價，居高不下

家住北京市通州區的柳女士，在2008年就開始物色合適的學區房了。那時，她的兒子朋朋剛滿兩歲。之所以要這么早打算，是因為北京多數學校在新生入學條件中對戶口遷入年限有要求，通常戶口需要在片區內3年以上，于是造成了越來越多的“3歲搬家”現象。

柳女士首先盯上了中關村附近的一套老房子。當時那套小區環境臟亂、樓道黑暗的老戶型房子標價1.5萬元/平方米。她有些猶豫，決定看看再說。

2009年3月，朋朋3歲，中關村的學區房價格開始飆升。柳女士經常接到中介公司的電話，周末去看房時，卻被告知房子已經賣掉了。這期間，中關村某重點小學的學區房房價飆升了30%。市場的火爆造成心理的恐慌，柳女士開始擔心自己買不到合適的學區房，于是對房子的標準一降再降，原來她想買一套三居室，后來不得不降為兩居室。

2010年初，柳女士好不容易等來一套房子，卻被告之，原來房主的孩子要到2013年才畢業，而朋朋2012年就要上學。盡管房主很大度，說這種情況交擇校費肯定能上，而且愿意從房價里讓一部分錢作為將來的擇校費，但柳女士最終還是放棄了。沒想到，到了4月底，北京市房價出現大幅降價，而中關村附近的學區房不降反升，由2009年11月中旬的3.4萬元／平方米漲到4萬元／平方米。

幾年的買房經歷讓柳女士疲憊不堪。在親戚朋友們的資助下，她終于在2010年“五一”節前，以210萬元的價格買下了一套50平方米的一居室。

記者在采訪中發現，目前在全國各地，無論是新建樓盤還是房齡在十幾年甚至二十幾年的二手房，只要是學區房，價格都高得離譜。

2013年上半年，北京故宮附近一套400平方米的學區房報價1.3億元。日前，北京實驗二小附近一套單價28萬元 / 平方米的學區房，引起各界關注。一間16平方米的平房，叫價竟達到了448萬元，令普通民眾瞠目結舌。

在洛陽，某重點中學的片兒區內，一套不足40平方米的二手房售價高達42萬元，而附近一套近60平方米的房子因為不在學區內，售價僅為33萬元。一家房屋中介的工作人員告訴記者，來這里買房的人大多是為了孩子上學，一旦有待售的學區房，很快就會被買走。5年前在這里買了學區房的井先生頗有感慨：“我買這套31平方米的學區二手房，花了23.5萬元，孩子畢業后賣了28萬，不但省了幾萬元的擇校費，還賺錢了。”

昆明的學區房同樣熱銷。市民商先生告訴記者：“上周看中一套學區房，面積大約60平方米，起初在網上掛的價格是68萬元，三四家都想要，最終以92萬元的價格成交。這哪里是買房，分明是搶房！”

上海某房地產公司的置業顧問趙先生告訴記者，今年3月初，黑龍江的凌先生一次性支付600萬元在浦東新區購買了一套學區房，說是給孫子上學備著。令人驚訝的是，凌先生的兒子今年剛剛12歲。

房地產開發商早已摸清家長的心態，學區房儼然成為一種促銷手段。“站在自家陽臺晾衣服，就能看見孩子在操場上蹦蹦跳跳。下班買完菜回家，順道就能接孩子回家。在小區上學，孩子有固定的同學和玩伴，可以培養好的溝通、交友習慣……”說到未來孩子上學，鄭州的朱女士描繪了開發商承諾的教育環境。

學區房價格的飆升，帶動了房地產中介服務的蓬勃發展，競爭日趨激烈。鄭州某房地產中介公司的工作人員鄭女士告訴記者，凡是來公司咨詢的，十有八九是沖著D小學來的。“D小學是鄭州市二七區有名的重點小學，父母都想把孩子送進去讀書，有的家長來自平頂山、信陽。我們公司每月能賣出10多套學區房，但是競爭非常激烈，D小學附近現在有20多家房地產中介公司，都在搶生意。”記者順著鄭女士所指的方向走，看到不少中介公司在自家門前掛出“學區房專賣”“買房就是為了孩子”“學區房讓孩子贏在起點”之類的廣告牌。

在另一家中介公司，經紀人杜先生告訴記者：“一些小戶型房源都不敢往網上掛，生怕被競爭對手搶了去，只有顧客來到店里才能看到。”據其介紹，多數家長買學區房只是為了落戶，而小戶型的房子雖然單價高但總價相對較低，所以特別搶手。

規則多變，投資慎重

武漢市民史先生最近很郁悶。半年前，他看到某樓盤打出學區房的廣告，所屬學區正是自己要給孩子選擇的E小學，而且只剩兩套了，于是匆忙交錢買了一套。前幾天，他帶孩子到學校報名時卻被告知，他買的房子并不在學區內。盛怒之下，史先生找房產銷售方理論，對方不承認有過這樣的宣傳。史先生想訴諸法律，卻拿不出相關證據。

搶購學區房的家長中，像史先生這樣吃啞巴虧的不在少數。那么，購買學區房應該如何規避風險呢？

律師許先生提醒家長，購買學區房時，家長們切不可盲目輕信，一定要事先向相關學校、教育主管部門核實情況后再決定。簽訂購房合同時，要在合同中寫明學校名稱及業主子女是否可以直接進入學校就讀等條款。此外，家長最好保留房產項目的廣告宣傳材料，因為相關法律中有“對于消費者的決策有重要影響作用的商業廣告應視作合同的一部分”的規定。“有些房產銷售公司往往在廣告宣傳語中采用打擦邊球的方式，比如不明確學校名稱，使得違約行為不好界定，所以家長們要特別小心，仔細辨別。”許律師說。

長沙某房地產公司銷售經理萬先生表示，家長購買學區房，必須征詢以下問題：第一，房產教育指標有無時間限制？有的房產，教育指標要幾年后才享有入讀的權利。第二，同一個小區，房產形態（洋房、別墅、高層等）不同，教育指標也不一樣。第三，家長要對學校的師資、管理、設備以及教學特色有比較詳細的了解，不可因為對方是“名校”就一哄而上。第四，不少樓盤的價格高于周邊同類產品，所以家長要考慮自己的經濟承受能力。

一位接受采訪的廣州市民建議，教育主管部門應該對各學校的學區范圍明確公示，讓家長們心里有數，以免上當受騙。對此，教育部門有關人士回應，各學校學區劃分由各區自行規定。按照慣例，小學服務半徑原則上為300米～500米，中學服務半徑原則上為800米～1000米，1.5萬人～3萬人的社區可配套18～30班的小學一所，3萬～5萬人的社區可配套24～36班的中學一所。因此，在這個范圍內買學區房，就讀的可能性高。但是，受學校招生政策、入學人數的波動、城區規模的變化的影響，學區范圍會做一定的調整，也就是說，學區范圍不等同于物理距離。每年招生前，各區教育主管部門都要對學區內的適齡兒童人數進行調查摸底，在招生方案出臺前在社區、居委會或學校大門上公示，明確招收新生的范圍，家長要多關注這些信息。

本刊認為，家長不惜重金購買學區房，與多年前的擇校熱一樣，都是為了不讓孩子輸在起跑線上，其中有務實的成分，也有盲目的成分。重點學校經費投入、辦學條件、師資隊伍、學生來源、學習氛圍等方面占有絕對優勢，有利于孩子的學習和成長。有句話說“踏入重點中學，就等于一只腳踏入了大學校門”，可見重點學校在家長心目中的分量，可事實真的是這樣嗎？

據了解，重點學校的學習壓力普遍大于普通學校，有心理問題的孩子也遠多于普通學校的孩子。如果孩子沒有良好的學習習慣和心理素質，適應能力差，走進重點學校后會出現一系列的不良后果，而這些能力的提高更多的是靠家長的智慧和引導，因此值得家長三思。

【編輯：陳彤】