商業地產“營改增”的思考

王蘊

摘 要：“營改增”的進程正在全面推進，與地方財政收入密切相關的房地產行業仍然處于探討調研階段。商業地產“營改增”后，改革后的增值稅將由國稅部門征收，雖然目前收入級次不變，但是地方財政會依然面臨不小壓力。本文從一般納稅人、稅率、發票、稅收收入級次對商業地產營業稅改征增值稅進行探討。

關鍵詞：商業地產；營改增

一、商業地產營改增一般納稅人標準的確定

對增值稅一般納稅人而言，確定標準的提高或降低，都可能引發征稅成本、稅制扭曲和稅收收入之間的均衡。一般納稅人確定的標準高，對稅務機關而言能夠降低征稅成本，但是卻增加了稅制扭曲，并且會使得增值稅收入減少。低標準反之亦然。目前，140多個國家實施了增值稅，大多數國家實行的是單一增值稅一般納稅人認定標準，僅僅有十多個國家采用了不同的一般納稅人認定標準。增值稅“擴圍”的主要目的是減少稅制扭曲，一般納稅人確定的高標準會使多數企業被排除在增值稅征稅范圍之外，而且經過多年的實施運行，我國對增值稅的征管能力也大幅度提高。另外，商業地產一般來說經營規模都很大，會計核算以及建賬建制都相對健全，所以，在實施增值稅擴圍改革之后，認定房地產企業的一般納稅人標準，應當以年應征增值稅銷售額50萬元以上為標準。

二、商業地產營改增稅率的確定

商業地產改征增值稅，應當盡量考慮不增加商業地產的實際稅負，并且要讓大多數行業都能相對公平地享受到增值稅改革帶來的好處。目前，商業地產征收營業稅執行的稅率是5%，如果“營改增”改革之后商業地產增值稅率定為11%，稅率上升比較明顯，據此有人預測“營改增”實施后房地產商的盈利空間將會受到影響。實際上，11%的增值稅稅率表面上看起來比較高，但是增值稅的計稅原理是銷項稅額減去進項稅額，也就是說符合條件的進項稅額是可以抵扣的，而目前商業地產執行5%的營業稅則是對全部經營收入征稅。同時，商業地產營業稅改征增值稅的細則尚無定論，具體抵扣范圍還不清楚，所以無法判斷企業的稅負會上升還是下降。從國際發展趨勢來看，增值稅稅率有逐步簡化的傾向，因此為促進商業地產健康發展，商業地產一般納稅人執行11%的增值稅稅率可能性比較大。

三、商業地產營改增發票的管理

商業地產營業稅改征增值稅后，在銷售不動產時面對不同的購買對象將開具不同的發票。根據《中華人民共和國增值稅暫行條例》和《中華人民共和國發票管理辦法》的規定，納稅人向消費者個人提供的應稅服務不得開具增值稅專用發票。這是因為增值稅專用發票是接受方支付增值稅并可以按照增值稅規定進行進項稅額抵扣的憑證，是將上一環節納稅人已經繳納增值稅稅款傳遞給下一環節納稅人并據以抵扣的重要鏈條。消費者個人是應稅行為的終端，也是增值稅的最終負擔者，對消費者個人來說是不需要取得增值稅專用發票來進行稅款抵扣的。因此，房地產企業在銷售不動產時應當對購買房產的對象進行區別對待，分類管理，如果購買房產的對象是企業，房地產企業應當開具增值稅專用發票；如果購買房產的對象是消費者個人，房地產企業應當開具普通發票。

四、商業地產營改增的難點是調整中央與地方的稅收收入分配比例

1.調整中央與地方的稅收收入分配比例應注意的問題。（1）原有體制總體架構維持不變，進一步調整中央與地方的財力格局。調整中既要考慮地方利益，調動地方發展經濟的積極性，又不能降低中央政府的財力，必須保證中央政府的宏觀調控能力。

（2）尊重既得利益，保證增量。在保證地方財政收入原有規模的基礎上，確保增值稅擴圍改革不會造成地方財力的減收。

（3）合理調節地區之間的財力分配，加大對困難地區扶持力度。通過改革激發各個地區的經濟發展活力，利用轉移支付和稅收優惠措施扶持地方企業的發展，培養新的稅源。

2.調整中央與地方的稅收收入分配比例的建議。（1）暫不提高地方在增值稅上的共享比例。根據稅收收入估算，如果將營業稅全部納入增值稅，那么中央與地方的增值稅分享比例要調整為53%和47%才能保證原有營業稅收入全部留在地方財政，但是這樣高的分成比例不利于中央增加收入，因此應在測算逐步擴圍的行業數據基礎上核算地方營業稅收入量，差額部分由轉移支付等方式進行彌補，等待增值稅擴圍到一定程度時，再適時考慮調整地方在增值稅上的共享比例。

（2）規范轉移支付體制，加強轉移支付力度。相對于中央與地方調整分成比例，轉移支付手段相對而言更加靈活。轉移支付制度可以在稅收收入分成比例調整不到位時來彌補地方財政的缺口，但是前提條件是具備一套規范完備的轉移支付體系，并對各行業原有營業稅收入基數及增長有準確的測算數據。所以，必須加強關于轉移支付體制研究，將轉移支付體制作為增值稅擴圍期間的重要過渡手段。

（3）培養新的地方主體稅種。結合產業結構轉型的目標加快資源稅改革；積極推動環境保護稅的開征；鼓勵地方政府加強對網絡交易的稅收監管，準許地方開征網絡虛擬資產的交易稅等。建設水資源和碳排放交易平臺，通過地方政府間的支付交易，拓展財政收入來源。這樣一方面可使某些財政外收入歸入財政管理體制，規范地方行政亂收費行為，另一方面調動地方的自主性，同時緩解因增值稅擴圍帶來的地方財政困難。

參考文獻：

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