住房抵押養老的質疑

知名財經評論家、財經專欄作家葉檀著文：

6月23日，保監會召開新聞發布會，公布《中國保監會關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，保險以房養老試點在北京、上海、廣州、武漢四個經濟發達城市拉開序幕，試點期間從2014年7月1日開始到2016年6月30日為止，為期兩年。

這是老年人抵押一生最重要的資產為自己體面養老的行為，從金融角度說，是靠房子獲得養老權。年輕時賣苦力買房子，把撫養孩子作為自己最重要的風險投資，到老年時抵押一生最值錢的資產為自己養老，正應驗了老話說的生不帶來，死不帶去。政府有辦法讓老年人反向抵押，如果我國未來將遺產稅門檻設定在100萬元左右，老年人即使不進行反向抵押，將名下商品房轉讓給子女，正好拿來繳納遺產稅。

在美國等國家的反向抵押貸款試驗過程中，反向抵押的主要受眾就是除了房產別無資產的較為貧困的老人。中國同樣如此，如果老人饒有財富，或者老人最大的“風險投資”孩子大有成就，養老不成為問題，反向抵押養老更不會成為家庭議題。

關鍵是理念、現實選擇與風險匹配度。但老年人是否愿意用房產反向抵押為自己養老，取決于市場對房地產估值幾何。如果房地產市場節節上升，老人完全可以出售住宅入住老年公寓，地段好的房子靠出租一個房間的租金維持生計。保險公司同樣不愿意干高風險低收益生意，把未來的房地產壓力背在自己身上，房地產市場一旦下行，風險都在保險公司身上，保險公司成為最大的老公房的房東。天底下還有更悲催的事嗎？低資產老年人群體大多只有一套住房，在一手房層出不窮的市場中，產品結構有了本質改良，十年以上的二手房基本無人問津。與此同時，保險公司還要承擔老人體面養老的道義壓力，一旦出現紛爭，失去了惟一住房獨立產權的老人家庭大約會以命相博，拆遷市場就是前車之鑒。與其如此，不如直接投保或者建老年公寓收租，比反向抵押保險要靠譜得多。

新政簡略而粗糙，參與型反向抵押如何根據每年評估分享增值收益，百分比是多少？房產收益還未兌現一切是紙面財富，怎么能夠預料老年人身故最終處置時價值幾何？非參與型如何評估房地產市場未來的波動，以怎么樣的水準向老年人發放每月收益，老年人養老保險以什么樣的利率水平償還？是參照定期利率還是理財產品收益率？對保險公司的精算能力無一不是巨大考驗。

一方面，保險公司承擔長壽風險，依照合同約定定期向老年人支付養老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂。另一方面，老年人過世后，其房產處置所得在償還保險公司已支付的養老保險相關費用后，剩余部分依然歸法定繼承人所有；如果房產處置所得不足以償付保險公司已支付的養老保險相關費用，保險公司將承擔房價不足的風險，不再向老年人的家屬追償。如此一來，房價大幅波動，保險公司豈不是成了活雷鋒？