房地產稅收結構與房價關系的研究

袁奧博李俊成

（1.西南財經大學金融學院，四川 成都 611130；2.海南大學經濟與管理學院，海南 海口 570228）

房地產稅收結構與房價關系的研究

袁奧博1李俊成2

（1.西南財經大學金融學院，四川 成都 611130；2.海南大學經濟與管理學院，海南 海口 570228）

近些年，房價問題引起社會普遍關注。本文通過建立面板數據模型，研究了不同地區的房地產稅收對房價的影響。研究表明房地產稅收對房價有影響，但各個稅種在不同地區的影響效果和貢獻度不同。因此，差別化房地產稅收制度結構是當前房地產市場調控的關鍵。

房價；房地產；稅收；面板數據

一、引言

房價上漲問題始終是近10年來受到廣泛關注的問題。尤其是近年來，房屋價格遠超居民收入水平，社會各界要求將房價控制在合理范圍之內的呼聲越來越強。房價的快速攀升已經引起了政府、學界以及普通百姓的高度重視，房價調控何時能真正發揮效力已成為擺在理論界和實務界面前的重要課題。

近幾年來，政府采取了一系列調控措施來遏制房價過快上漲，促進房價合理回歸，其中一項重要的手段就是征收房地產稅。房地產稅是對房地產相關稅種的統稱。房地產稅收制度是國家政府干預房地產市場、調控房價的重要舉措。國外許多國家的稅收經驗表明，房地產稅收對于調控房地產市場有重要影響。然而，稅費作為房地產商的成本必然會被打入房價中，從而推高房價，同時政府又以稅收作為調節和抑制房價的手段，這看似前后矛盾的邏輯背后究竟蘊藏著怎樣的機理？此外，我國不同地區經濟發展水平不同，房地產發展的市場化程度參差不齊，市場的特征也各不相同。因此，不同地區稅收結構對房價的影響效果也存在顯著差異。那么，房地產稅在調控房價方面是如何發揮作用的？不同地區間又存在著怎樣的差別？本文通過研究房地產稅收結構與房價的關系解答上述問題，并提出相關對策建議，以期為房地產稅收改革提供參考。

二、文獻綜述

關于稅收與房價的研究，國內外有著豐富的研究，有著諸多的文獻成果可供參考。

帕拉齊（Malpezzi，1996）研究了美國大都市區房屋價格與外部性的問題，研究表明房價受到房貸利率、水文環境、建筑成本，耕地價格、稅收和其他日常生活成本的影響，并認為較高的耕地價格和稅收會導致更高的房價。唐斯等（Downes等，2002）對芝加哥地區學校附近房價的影響因素進行了研究，發現財產稅與房價正相關，財產稅會有助于房價的上漲。吳（Wu，2012）認為未來一到兩年內在上海和重慶再引進一個地方財產稅，即正在討論中的房產稅，并認為這種變化對提高自用房投機的成本來說可能是非常重要的。杜雪君、黃忠華和吳次芳（2009）分析發現房地產稅對房價影響存在顯著的區域差異，且各房地產稅種對房價影響不盡相同，但我國房地產稅對房價的調控能力不強。董志勇、官皓和明艷（2010）研究了單位房產稅收對房價的影響，認為房產稅1999—2003年間在東、中、西部影響都不顯著，2004—2009年對東部的影響是正向的，對中部和西部的影響不顯著。王霞（2012）研究了我國1988—2011年房地產稅和房價相關數據，發現有效運用土地增值稅能有效降低房價，同時認為房產稅調控效果象征意義要大于實際意義等。朱迎春（2013）對1998—2011年相關時間序列數據的實證研究結果表明，我國房產稅、城鎮土地使用稅以及契稅的稅收收入均與房價呈負相關關系，耕地占用稅和土地增值稅與房價呈正相關關系，但這些關系統計學意義上均不顯著，我國房地產稅收的房價調控效果有限。李永友（2013）研究發現，現有稅制基礎上增開資本利得稅或房產稅，可使房價下降，但會惡化福利分配結果。而在增開房產稅同時以資本利得稅取代交易環節課稅，房價雖然會出現一定幅度上漲，但會使租金下降，從而增加低收入住戶福利水平。鄧菊秋和趙婷（2014）以香港政府2000—2011年房地產稅收相關數據，采用時間序列模型方法，實證分析了香港地區4種房地產稅種各自對香港私人住宅價格的影響，由上述文獻看來，房地產稅收能夠對房價產生影響，但不同稅種產生影響的效果和方向則是根據不同地區的具體情況而定的。

三、變量選擇及模型設置

（一）數據選取與來源

本文根據數據的代表性和可獲得性，選取我國二十九省（港澳臺地區、天津和西藏地區因部分數據缺失而剔除）1999—2012年間的營業稅、企業所得稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅總稅收收入以及各省的房屋平均銷售價格作為研究樣本，所有數據來源于國泰安數據庫。

本文將全國區域劃分為東中西部3個區域，其中東部地區包括10個省級行政區，分別是北京、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南；中部地區包括8個省級行政區，分別是黑龍江、吉林、山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南；西部地區包括12個省級行政區，分別是四川、重慶、貴州、云南、西藏、陜西、甘肅、青海、寧夏、新疆、廣西、內蒙古。

（二）模型設置

為檢驗各稅種在不同地區對房價的效應，應選擇適當計量模型進行實證檢驗。為消除各序列可能存在的異方差現象，并估計房價對各稅收增長的彈性，對各數據序列取自然對數，得到對數線性模型如式（1）。

四、實證分析

（一）單位根檢驗

對各數據進行單位根一階差分平穩檢驗，觀察變量之間是否具有長期協整關系。結果（略）顯示，各變量一階差分后平穩，他們都服從一階單整。在1%檢驗水平下，檢驗統計量均小于1%臨界值，得出變量一階平穩，則可以對他們進行協整檢驗。

（二）協整檢驗

在通過了面板單位根檢驗的基礎上，為明確各序列之間是否存在長期均衡關系，進行面板協整檢驗。本文使用的是基于回歸殘差檢驗的原假設為不存在協整關系的Pedroni檢驗和Kao檢驗，滯后階數由SIC準則確定。Pedroni協整檢驗結果表明，在5%的置信水平下，面板檢驗和組間檢驗均表明該面板存在協整關系。再從Kao協整檢驗可看出，ADF統計量在1%的置信水平上顯著，拒絕面板不存在協整關系的原假設，表明房價與各稅收序列之間存在長期均衡的關系，可以進行參數估計。

（三）彈性參數估計

基于房價與各稅收之間存在面板協整關系，可以對房價與各稅收進行回歸分析。因為東中西部各地區內部各省份的經濟發展仍然存在一定的不平衡，經濟變量在面板內部權重不同，模型估計出來的殘差容易產生異方差現象，在估計過程中使用建立在可行廣義最小二乘估計法（FGLS）基礎上的似不相關法（SUR），并選用固定截距效應來估計各地區稅收結構對房價的整體影響（估計結果略）。

在東部地區，營業稅、企業所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅和土地增值稅在1%的置信水平下對房價起正向影響，耕地占用稅在10%的置信水平下不顯著。而在中部地區，營業稅、企業所得稅和耕地占用稅在1%的置信水平下對房價起正向影響，城鎮土地使用稅在5%的置信水平下對房價起負向作用，土地增值稅在1%的置信水平下對房價起到負向作用，房產稅在10%的置信水平下不顯著。最后在西部地區，營業稅、企業所得稅、房產稅和城鎮土地使用稅在1%的置信水平下對房價起正向影響，耕地占用稅在5%的置信水平對房價起負向作用，土地增值稅在10%的置信水平下不顯著。

通過實證，各模型的判定系數均接近1，模型擬合優度高；F值的概率值均接近于0，被解釋變量與解釋變量全體的線性關系顯著，豪斯曼檢驗概率值同樣趨近于0，拒絕混合模型和隨機截距效應模型，固定截距效應模型有效。

（四）房價與房地產稅收結構分析

1.營業稅。營業稅在東中西部均能推動房價上漲，對房價上漲的推動作用從大到小排列依次為中部、西部和東部。營業稅雖然是向賣方征收，但這種稅收的負擔最終將被歸集入房價之中，作為一種買房者的成本，提高了買房者支付的價款，造成房價上漲，對房地產價格產生明顯的效應。

2.企業所得稅。企業所得稅在東中西部同樣都能推動房價上漲，對房價上漲的推動作用從大到小排列依次為東部、西部和中部。企業所得稅推動房價上漲的原因如下：房地產商為獲得更多的稅后所得，會提高房價，將一部分所得稅轉嫁給購房者。東部房價最高，房地產企業出售房產所得收入也最大，占的東部地區企業所得稅的比重較大，對房價上漲的推動作用最為明顯；西部雖然房價最低，但地區工業落后，房地產業仍然是當地經濟的重要部分，繳納的企業所得稅依舊是當地企業所得稅的主要來源，所以西部地區企業所得稅對房價的推動作用僅次于東部；中部地區各行業發展較為均衡，房地產業繳納的企業所得稅所占比重要性弱于東部和西部，所以，中部地區企業所得稅的推動作用最弱。

3.城鎮土地使用稅。城鎮土地使用稅在東部和西部均對房價上漲有貢獻，東部的貢獻作用大于西部，但在中部地區則對房價起到抑制作用。城鎮土地使用稅的主觀目的在于應對我國人多地少、土地資源極為緊缺的現狀以及近年以來日益攀升的地價水平，調整房地產開發商的生產成本，引導土地使用者合理節約使用土地，抑制建設用地的過度擴張，提高土地資源利用效率，是一種具有土地保有性質的稅種，似乎沒有抑制房價的意圖和作用。但面對房屋的剛性需求，城鎮土地使用稅可能會讓個人承擔增加的成本，催高房價，對個人購房者產生影響。在這樣的情況下，城鎮土地使用征收得稅越高，越會增加購房者承擔的購房成本，房價因而上漲。由于各地區城鎮土地使用稅的稅制不統一，東部地區城鎮土地資源比西部更為緊張，所以該稅種在東部地區推高房價的過程中比西部地區更為明顯。

4.土地增值稅。土地增值稅在東部地區對房價起推動作用，在中部地區則能抑制房價，而在西部地區土地增值稅對房價沒有顯著影響。土地增值稅能夠通過價格影響需求的機制，抑制開發商的囤地行為造成的土地閑置嚴重和住房供應不足，促使房地產開發商在拿到土地后短期內進行開發，增加房屋供給，促進房價回歸正常；同時也能降低炒房者的利潤，遏制了房地產市場的投機行為，減少非正常住房需求，有利于擠掉房地產泡沫，使住房價格受正常供求關系的調節，由此抑制住房價的上漲，這一點體現在中部地區。此外，鑒于我國各地區土地增值稅稅收制度不完善，房地產企業普遍存在欠繳問題，而且欠繳成本低，土地增值稅并不能起到抑制房價的作用，反而有可能被轉嫁給購房者，推高房價，正如東部地區發生的那樣。土地增值稅有超額累進稅率的設置，房產的增值額同扣除項目金額的比例保持在20%以內，就不用交納土地增值稅，這樣開發商利潤越高，所需繳納的土地增值稅就越多。在這樣的稅制設置下，西部地區由于房價上漲速度較慢，幅度相對較小，房地產業大部分尚未達到要繳納土地增值稅的門檻，所以土地增值稅對西部地區的房價沒有顯著影響。

5.耕地占用稅。耕地占用稅在中部和西部地區均對房價有推動作用，且在中部地區的作用大于西部，而耕地占用稅在東部地區對房價沒有影響。作為國家對占用耕地從事非農業建設所征收的一種稅收，這部分稅收成本將被轉嫁到房價之中，由購房者承擔。耕地占用稅在不同地區根據耕地資源緊張程度不同而有所區別，東部地區耕地資源比中部地區緊張，所以東部耕地占用稅高于中部，而西部耕地占用稅最低。在估計模型中耕地占用稅對東部地區的房價沒有顯著影響，其原因一方面可能是東部地區房價基礎高，而耕地占用稅占房價的比重可以忽略，所以耕地占用稅對東部房價沒有影響。此外，東部地區耕地偏少，耕地占用也偏少，耕地占用稅對房價影響不顯著。中西部地區房價較東部而言較低，耕地占用稅在房價上漲中能起到顯著影響，同時中部地區耕地緊張程度強于西部，耕地占用稅也高于西部，中部地區的耕地占用稅對房價上漲的推動作用要強于西部。

五、均衡分析

基于實證分析過程得到了房價與房產稅收的彈性關系，下面通過構造長期協整方程和短期動態誤差修正模型，來考察房價與房地產稅收的長短期均衡關系。在估計過程中使用固定效應動態面板估計量，且長期誤差修正系數和短期系數均為常數，不隨個體改變，使用的估計方法為最大似然估計法。式（2）、（3）、（4）分別為反映東中西部房地產稅與房價的長期均衡關系的協整方程，式（5）、（6）、（7）則分別為反映東中西部房地產稅與房價的短期動態調整關系的誤差修正模型。

根據各協整方程的參數估計結果，從符號方向上看與實證研究中的估計結果具有一致性，從數值大小上看，除少數存在顯著差異以外，參數數值相差不大，部分參數產生差異可能是由估計方差差異導致。由此可以認為，在東中西部各地區，各個稅種與房價之間存在長期穩定的均衡關系。東中西部的誤差修正模型中的誤差修正項ECM的系數均為負值，符合誤差修正項的理論結果，東中西部誤差修正項意味著當東中西部各地區稅收在短期內偏離了與房價的長期均衡關系時，將分別以-0.351、-0.535和-0.326的力度調整回他們之間的長期均衡關系。值得注意的是東部和西部的調整力度相似，但中部地區的調整力度明顯大于東西部地區，這意味著中部地區房產稅收與房價在短期內偏離的程度要大于東部和西部地區。

六、脈沖響應函數和方差分解

在得到房價與各房地產稅收之間的彈性參數和長短期均衡調整關系后，通過構造各變量之間VAR模型得到的正交化脈沖響應函數反映當出現外部擾動時，這種擾動對各房地產稅收與房價之間傳導過程。同時在面板脈沖響應函數的基礎上，分析各房產稅收影響房價的結構沖擊的貢獻度。

VAR模型估計過程中設定種子值為1、2、3，各進行了500次蒙特卡洛抽樣，并采用GMM估計法進行參數估計，通過東中西部地區房價對各稅收的脈沖響應結果可以觀察到，當出現外部擾動時，東部地區的房價對各稅收呈現小幅度的整體下降的趨勢，這可能反映出東部地區房價存在一定的高估，遇到沖擊房價則有下降的傾向；除西部地區所得稅以外，中西部地區房價對各稅收的脈沖響應均呈現上漲趨勢，并逐漸走向收斂，可能的解釋是中西部地區房屋供給不足，房價敏感性較強遇到沖擊則上漲。

表1是根據面板VAR模型得到的東中西部地區各稅收影響房價的結構沖擊的貢獻度。為避免表格過長，在貢獻度的展示中用滯后期2、5和10期分別表示短、中、長期進行分析。從表1可以看出，無論何時各地，房價對自身變動的貢獻度最大，東中西部地區短期內房價自身對房價變動做出了最主要的貢獻；東部地區中期房價變動的主要貢獻者則還包括土地增值稅，長期則主要是房價自身和城鎮土地使用稅；中部地區中期和長期房價變動的主要貢獻者分布較廣，包括房價自身、營業稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅；對西部地區中、長期房價變化的主要貢獻者共同為房價自身和土地增值稅。換個角度來說，營業稅、企業所得稅和耕地占用稅對東部地區和西部地區的房價變動貢獻始終較小，企業所得稅和耕地占用稅對中部地區房價變動貢獻始終較小，整體而言房價自身變動和土地增值稅對各地區房價變動做出了主要貢獻。

七、總結

稅收結構能影響房價，而且這個影響是顯著不可忽略的，但因在不同地區不同的稅收結構對房價的影響有所差異。營業稅和企業所得稅作為房產交易的成本在東中西部均能推動房價上漲，但其作用大小都基于當地房地產的發達程度而定。城鎮土地使用稅在東部和西部均對房價上漲有推動作用，其推動作用因土地資源緊張程度不同而有所差異。稅制不完善的土地增值稅在東部地區對房價起推動作用而在中部地區則能抑制房價，基于土地增值稅征收門檻的設定，西部地區土地增值稅對房價沒有顯著影響。耕地占用稅在中部和西部地區均對房價有推動作用，而耕地占用稅在東部地區對房價沒有影響，耕地緊張程度的不同使得耕地占用稅在不同地區起到的作用是有區別的。房價與各稅收之間存在不同參數的長期均衡關系，但需要注意在短期內中部地區房產稅收與房價偏離的程度要大于東部和西部地區這一特征。東部地區房價可能存在一定高估，中西部地區房價對沖擊的敏感性較強，不同地區稅收對房價的貢獻度存在一定差異，不過從整體而言，房價自身變動和土地增值稅對各地區房價變動做出了主要貢獻。因此，稅制的設計需要因地制宜，要深入總結所在城市的經驗特點，在此基礎上優化房地產稅收制度結構，從而促進房地產市場健康發展。

表1：稅收對房價VAR方差分解

[1]Malpezzi S.1996.Housing prices，externalities，and regulation in US metropolitan areas[J].Journal of Housing Research，7.

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[3]方燕，李冉.我國房地產稅收與房價關系的實證分析[J].價格理論與實踐，2013，（9）.

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[5]董志勇，官皓，明艷.房地產價格影響因素分析：基于中國各省市的面板數據的實證研究[J].中國地質大學學報：社會科學版，2010，10（2）.

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[9]鄧菊秋，趙婷.香港房地產稅收對房價影響的實證分析[J].財經科學，2014，（1）.

Study on the Relationship between Tax Structure of Real Estate and Housing Price

Yuan Aobo2Li Juncheng1
（1.Schoolof Finance of Southwestern University of Financeand Econom ics，Sichuan Chengdu 611130；2.Schoolof Econom icsand Managementof Hainan University，Hainan Haikou 570228）

Housing prices problem has caused widespread concern in recent years. This paper uses the panel datamodel to study the impact of the real estate tax structure on housing prices in different regions. The study shows that thereal estate tax has an impact on the housing price，but the different taxes have different effects and contribution in differentregions. Therefore，differentiating the structure of real estate tax system pointedly is the key to the regulation ofthe real estate market.

housing price，realestate，tax，panel data

F830

A

1674-2265（2014）08-0023-05

（責任編輯 王 馨；校對 YJ，WX）

2014-7-15

袁奧博，男，西南財經大學金融學院；李俊成，男，海南大學經濟與管理學院，2779583526@qq.com。