淺談如何提高城鎮建設用地集約化程度

魏 倞

（重慶市國土資源和房屋勘測規劃院，重慶 400020）

隨著我國經濟的迅猛發展，對土地的要求也在逐漸增加，為了確保國人所需糧食對耕地數量的需求，必須保護好生態環境，有效的利用土地資源，真正轉化土地粗放和低效利用的模式，逐步提高城鎮建設用地的集約化程度，以便最大限度的挖掘城鎮當前建設用地的潛力，用好建設用地，實現城鎮建設用地持續健康的發展。

一、城鎮建設用地集約化的現狀及存在的問題

當前，中國的城鎮化水平已經達到了大約40%，城鎮化程度不高，而城鎮的發展在很大程度上依托在城鎮建設用地擴張的基礎上，所以，要促進城鎮化的加速，勢必導致用地需求量的快速增加。

（一）城鎮居民點用地的粗放

第一，很多城鎮居民點的規劃建設并不科學，布局顯得比較零亂。其中很多城鎮居民點并沒有進行統一布局，城鎮居民擅自零亂的建房現象嚴重，甚至一些村民閑置自己的舊宅基地，卻占用村中的自留地建新房，最終引起村中出現很多邊角地，浪費了土地資源。第二，很多城鎮居民點用地大大超出了標準，利用率過低。

（二）城鎮建設用地占用了很多農用地

很多城鎮因為受到GDP政績的影響，連續幾年大程度的拓寬修建道路、新建居住區等基礎設施，只是側重經濟的增長，卻沒有重視建設用地的集約使用，讓城鎮建設毫無規律的擴張。

（三）建設用地集約化管理不完善

第一，沒有很好的指標體系來規范建設用地。雖說，當前已經頒布了很多相關行業的建設用地控制指標，但時代在進步，經濟條件在改善，還需要更深層次的完善。第二，土地利用監督機制不夠完善。國土部門往往會在土地利用方面只重事前審批，卻忽視了批后監管，沒有有效監督那些不按用地批文和使用合同開發的建設行為，最終引起土地資源無法做到優化配置，浪費了很多土地。

二、提高城鎮建設用地集約化程度的對策

（一）盤活城鎮尚未利用的建設用地

城鎮往往是由農村發展而來，并且發展時間還不長，它的建筑還沿襲著很多農村的特征，規劃的科學化程度低，土地沒有得到很好的利用，挖掘潛力大。對城鎮中還沒有得到充分開發的建設用地，進行重新開發，最大限度的挖掘還沒有利用的建設用地。要引導并鼓勵投資者積極投入到對老城鎮的改造建設中區，盤活城鎮還沒有開發的建設用地，具體的措施可以通過給予適當的優惠政策來達到。

城鎮中的閑置用地較多，應對現存的限制土地進行全面系統的清查。只要新建項目可以用到閑置用地的，就堅決不用其他土地。對于那些不利于城市規劃和開發的閑置土地，可以通過收回或者土地托管的方式來處理，并將他們都歸到政府土地的儲備庫中。完善當前的土地使用制度，健全建設土地市場，讓繁華地段最大限度的呈現其應有的黃金效益，吸引投資企業的聚集，切實提高土地利用率。

（二）健全配套制度和政策

引導鄉鎮企業和民工向城鎮集中。城鎮因為受到投資環境的影響，不能有效吸引高檔次的企業，應該根據實際發展程度，制定合適的優惠政策，吸引一些鄉鎮企業落腳，打破原來城鄉隔離的格局，吸引更多農村人口居住。

利用市場實現土地資源配置。推廣使用土地有償制，健全土地市場。結合法規與城鎮規劃用途，來對地價進行評估，公開招標拍賣土地，借助市場這只無形而又強大的手，優化配置土地資源。

健全建設用地的制度和政策。改變原來城鎮原戶籍管理制度，對城鎮一律采用統計的戶籍管理登記體制，讓農村人口能自由的涌向城鎮。可以推行多種土地供給方式并存的形式，比方說，可以讓規劃區的集體建設用地以抵押、出租和作價入股等形式流入土地市場，讓市場來定價。

（三）完善土地利用的市場機制

要切實提高城鎮建設用地的集約度程度，就必須逐漸完善土地市場機制，盡量避免出現政府越俎代庖的行為，形成兼顧效率和公平的土地市場體系，以價格的高低有效管理土地的使用量，減少土地的囤積與投機行為。制定調控政策時，應完善相應的細則，建立各種用地市場運作機制，發揮好市場在土地資源配置中的基礎作用，不斷擴大土地的招標、拍賣與掛牌的范圍，嚴格控制操作行為中的每一個環節，在市場杠桿的作用下，提高土地利用意識；

制定科學的價格機制，避免多占與浪費土地現象的出現，更好的實現土地價值。一旦經過法定程度予以批準轉讓的土地，就可以在土地市場上進行公開交易，其中，經營性用地和工業用地一定要想方設法實行招標、拍賣、掛牌外出讓制度。

（四）強化城鄉規劃對城鎮集約化建設用地的指導

要強化城鎮區域的科學規劃，讓城鎮實現產業最優的集聚效應，提高建設用地的集約化程度。以城鎮體系與區域的科學規劃，來合理布局產業，實現城鎮跟城鎮之間、城鎮跟農村相互間的產業、用地更好對接，最大程度的降低基礎設施的配套土地。

必須依法做好城鎮建設土地的總體規劃，銜接農村與城鎮規劃的工作，并在近期綜合協調好建設規劃，確保近期的建設規劃與本地區未來五年內的經濟發展規劃目標相符合，并保證房地產業和住房建設的長期有效結合，科學安規劃時期內城鎮建設用地的總量、空間布局及實施順序，合理確定各類用地布局和比例，實現集約利用土地的目標。

（五）健全建設用地集約化程度的考核體系與考評制度

政府在建設用地方面的政策和行為，會直接關系到土地的利用效率，應該健全政府的考核機制。以完善的土地集約評估考核制度來科學的評價土地利用情況，以便提供一段時期內城鎮建設用地集約化程度的評價結果，為各級政府的工作提供參考，以此對政府行為進行規范，促進城鎮建設用地在宏觀上實現更高的集約化程度。

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