房地產開發工程項目管理

朱民豐

深圳中核集團有限公司，廣東深圳 518000

1 現代房地產開發工程項目管理的一般問題分析

1.1 工程相關的風險管理以及施工協調方面

對現代房地產開發工程進行管理的過程中，有效的做好項目質量、風險管控以及強化各方配合對于項目的順利完工以及質量的保障至關重要。對此，可以從以下方面進行闡述：1）相關單位、部門的協調及配合有待加強，工程建設的效率有待提升。由于現代的房地產建設項目涉及的建筑工程建設、施工以及設計企業眾多、各施工單位間不可避免的存在交叉施工的現象，同時，存在各施工單位忽視工程的整體施工、按照自身的建設要求及流程進行操作、各不同施工單位間缺乏有效的溝通和協調的現象產生。與此同時，當工程建設過程中出現各種具體的問題時，容易出現追責不明、缺乏合作、解決的方式不合理，甚至造成項目施工的無序進行，上述現象不但不必要的延緩了整個工程的進度，導致工程建設整體成本的提升，反過來又制約了各施工單位的施工效率；2）房地產項目的風險管理方面?，F代房地產相關的風險一般涉及政治環境、環境保護、社會金融市場和財務風險、房地產企業的經營風險以及企業的信用風險等眾多方面的內容。強化各項風險的有效管控，最大程度的降低風險的產生和擴大，與企業的生存和發展密切相關。其中，政治風險對房地產企業的未來投資有重要影響，環保風險對項目施工的質量至關重要。在實際的房地產建設過程中，部分企業仍然存在相關風險管理意識不足，對房地產建設各項風險的管控力度不夠等現象，為企業項目的施工安全和工程質量埋下了隱患。

1.2 缺乏有效的施工過程管控

在實際的房地產項目建設過程中，項目施工缺乏有效管控、施工隊伍和人員流動性大、現場管理不規范等現象依然存在。究其原因，一方面，是由于相關的項目責任人缺乏管理經驗和能力，對施工相關技術操作人員的技能、經驗等缺乏足夠的了解；另一方面，包括工程組織機構及人員的經常性變更造成項目施工管理的不連貫、與現場施工人員的溝通不夠、相關程序辦理過程混亂、缺乏統一有效的管理等。

2 提升現代房地產開發工程項目管理水平的主要措施分析

2.1 不斷強化房地產項目相關的成本管控

對現代房地產開發工程相關成本的有效管控是項目建設的重要環節，這就要求房地產企業在實際的運營過程中，把握好項目決策、項目招標、工程設計與施工、項目驗收及后期維護等各個方面的成本控制工作，通過科學合理的房地產項目成本管控措施的實施，實現在確保整個項目工程質量的前提下成本的最優化。一方面，要突出重點，抓好落實。對于現代房地產建設項目中的關鍵環節，如項目的決策以及具體施工，房地產企業應當有針對性的對影響項目成本的關鍵因素進行把握，構建科學的、量化的、高效的項目成本核算和控制體系，對工程進度中的各個階段進行科學的、符合工程建設實際的預算和工程量核算。另一方面，在實際的房地產建設具體施工的過程中，相關單位應當避免對工程設計的隨意、頻繁改動，防止由此增加的工程施工的建設成本。同時，施工單位應當對建筑工程相關的建筑物料的質量以及數目、施工中使用的設備等進行嚴格把關，最大程度的減少由此帶來的工程建設成本的增加。

以南方某市的某商住樓開發項目為例，通過對該房地產工程的水電設計圖紙進行核查和改進，為整個項目工程減少了150萬元左右的資金投入。在對相關的成本支出進行調查時，發現是由于該項目的設計單位在項目設計時，按照其他城市的用電標準、給水以及消防等要求進行，但是該市的相關標準則明顯低于參照城市，導致項目的過分設計。

2.2 不斷強化項目相關的風險管理

現代房地產項目的風險控制旨在通過科學、有效的技術和管理方法來實現對房地產項目各項風險的規避和控制，通過降低項目涉及的隱性損失，切實有效的保障項目各方的實際利益。實際的風險管理過程中，一般涉及風險規避和轉移兩個方面。對此，可以通過以下方面進行考慮：1）關于房地產項目的風險規避。對房地產項目進行有效規避是指當項目中存在的相關風險值達到項目各方不能接受的程度時，而放棄相關資金投入或決策的措施。同時應當注意到，雖然通過風險規避能夠降低風險帶來的潛在損失，然而，也是一種不經濟的消極防御措施；2）關于房地產項目相關的風險轉移。對現代房地產項目的風險進行轉移，旨在通過某些風險預測及防范、管理措施，把某種項目風險轉移到其他方面。對房地產項目相關風險進行有效轉移是現代房地產企業普遍接受的一種項目管理方法。

2.3 強化房地產項目的進度管理

房地產項目的工程進度對項目整體的經濟效益具有重要影響。實際的工程進度管理過程中，可以采取網絡計劃的方式。該方式的實現借助網絡圖完成。房地產項目工程的網絡圖能夠對實際工程中涉及的各項工作以及施工活動之間的先后順序及關系進行描述，通過項目工程的網絡圖，相關人員能夠對工程的建設周期、各施工活動之間的聯系進行掌握。由此，當對相關的關鍵線路、具體的施工方案、施工資源和流程的分析、審核以及管控，有助于房地產建設單位嚴格的把握工程的實際進度。這就要求房地產建設相關單位構建科學、明晰的追責機制，加強有關職能部門的指導及監督力度，結合項目施工的實際情況和企業的條件，切實做好項目施工的前期規劃、設計與籌備，制定實用的、符合現場實際的施工操作和人員組織方案。在實際的房地產項目前期準備過程中，企業應當從項目規模、施工難度、人員儲備等角度出發，合理的對施工相關的責任人員、技術操作人員等進行分配，積極的組織相關人員、設計和監理單位對工程的設計圖紙等資料進行匯總、熟悉和審核，及時發現和消除潛在的隱患和問題，并制定科學、高效的應急處理機制和應對措施。

3 結論

實際的房地產項目管理涉及整個工程建設各個環節的綜合管理，一般包含項目工程的規劃、設計、施工和竣工、工程交付等方面。現代房地產建設相關單位應當以保障工程質量和提高工程投資收益為核心，不斷強化工程設計以及具體的施工管理、成本管控，不斷提升工程建設施工技術水平。

[1]安曉東.房地產開發工程項目管理研究.科技創新與應用，2013(17).

[2]曾曉燕.論房地產開發工程項目管理中的成本控制.項目管理，2008(6).