房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理

朱民豐

深圳中核集團有限公司，廣東深圳 518000

1 現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理的一般問題分析

1.1 工程相關(guān)的風(fēng)險管理以及施工協(xié)調(diào)方面

對現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程進行管理的過程中，有效的做好項目質(zhì)量、風(fēng)險管控以及強化各方配合對于項目的順利完工以及質(zhì)量的保障至關(guān)重要。對此，可以從以下方面進行闡述：1）相關(guān)單位、部門的協(xié)調(diào)及配合有待加強，工程建設(shè)的效率有待提升。由于現(xiàn)代的房地產(chǎn)建設(shè)項目涉及的建筑工程建設(shè)、施工以及設(shè)計企業(yè)眾多、各施工單位間不可避免的存在交叉施工的現(xiàn)象，同時，存在各施工單位忽視工程的整體施工、按照自身的建設(shè)要求及流程進行操作、各不同施工單位間缺乏有效的溝通和協(xié)調(diào)的現(xiàn)象產(chǎn)生。與此同時，當(dāng)工程建設(shè)過程中出現(xiàn)各種具體的問題時，容易出現(xiàn)追責(zé)不明、缺乏合作、解決的方式不合理，甚至造成項目施工的無序進行，上述現(xiàn)象不但不必要的延緩了整個工程的進度，導(dǎo)致工程建設(shè)整體成本的提升，反過來又制約了各施工單位的施工效率；2）房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理方面。現(xiàn)代房地產(chǎn)相關(guān)的風(fēng)險一般涉及政治環(huán)境、環(huán)境保護、社會金融市場和財務(wù)風(fēng)險、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險以及企業(yè)的信用風(fēng)險等眾多方面的內(nèi)容。強化各項風(fēng)險的有效管控，最大程度的降低風(fēng)險的產(chǎn)生和擴大，與企業(yè)的生存和發(fā)展密切相關(guān)。其中，政治風(fēng)險對房地產(chǎn)企業(yè)的未來投資有重要影響，環(huán)保風(fēng)險對項目施工的質(zhì)量至關(guān)重要。在實際的房地產(chǎn)建設(shè)過程中，部分企業(yè)仍然存在相關(guān)風(fēng)險管理意識不足，對房地產(chǎn)建設(shè)各項風(fēng)險的管控力度不夠等現(xiàn)象，為企業(yè)項目的施工安全和工程質(zhì)量埋下了隱患。

1.2 缺乏有效的施工過程管控

在實際的房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中，項目施工缺乏有效管控、施工隊伍和人員流動性大、現(xiàn)場管理不規(guī)范等現(xiàn)象依然存在。究其原因，一方面，是由于相關(guān)的項目責(zé)任人缺乏管理經(jīng)驗和能力，對施工相關(guān)技術(shù)操作人員的技能、經(jīng)驗等缺乏足夠的了解；另一方面，包括工程組織機構(gòu)及人員的經(jīng)常性變更造成項目施工管理的不連貫、與現(xiàn)場施工人員的溝通不夠、相關(guān)程序辦理過程混亂、缺乏統(tǒng)一有效的管理等。

2 提升現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理水平的主要措施分析

2.1 不斷強化房地產(chǎn)項目相關(guān)的成本管控

對現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)工程相關(guān)成本的有效管控是項目建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在實際的運營過程中，把握好項目決策、項目招標(biāo)、工程設(shè)計與施工、項目驗收及后期維護等各個方面的成本控制工作，通過科學(xué)合理的房地產(chǎn)項目成本管控措施的實施，實現(xiàn)在確保整個項目工程質(zhì)量的前提下成本的最優(yōu)化。一方面，要突出重點，抓好落實。對于現(xiàn)代房地產(chǎn)建設(shè)項目中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如項目的決策以及具體施工，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有針對性的對影響項目成本的關(guān)鍵因素進行把握，構(gòu)建科學(xué)的、量化的、高效的項目成本核算和控制體系，對工程進度中的各個階段進行科學(xué)的、符合工程建設(shè)實際的預(yù)算和工程量核算。另一方面，在實際的房地產(chǎn)建設(shè)具體施工的過程中，相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)避免對工程設(shè)計的隨意、頻繁改動，防止由此增加的工程施工的建設(shè)成本。同時，施工單位應(yīng)當(dāng)對建筑工程相關(guān)的建筑物料的質(zhì)量以及數(shù)目、施工中使用的設(shè)備等進行嚴格把關(guān)，最大程度的減少由此帶來的工程建設(shè)成本的增加。

以南方某市的某商住樓開發(fā)項目為例，通過對該房地產(chǎn)工程的水電設(shè)計圖紙進行核查和改進，為整個項目工程減少了150萬元左右的資金投入。在對相關(guān)的成本支出進行調(diào)查時，發(fā)現(xiàn)是由于該項目的設(shè)計單位在項目設(shè)計時，按照其他城市的用電標(biāo)準、給水以及消防等要求進行，但是該市的相關(guān)標(biāo)準則明顯低于參照城市，導(dǎo)致項目的過分設(shè)計。

2.2 不斷強化項目相關(guān)的風(fēng)險管理

現(xiàn)代房地產(chǎn)項目的風(fēng)險控制旨在通過科學(xué)、有效的技術(shù)和管理方法來實現(xiàn)對房地產(chǎn)項目各項風(fēng)險的規(guī)避和控制，通過降低項目涉及的隱性損失，切實有效的保障項目各方的實際利益。實際的風(fēng)險管理過程中，一般涉及風(fēng)險規(guī)避和轉(zhuǎn)移兩個方面。對此，可以通過以下方面進行考慮：1）關(guān)于房地產(chǎn)項目的風(fēng)險規(guī)避。對房地產(chǎn)項目進行有效規(guī)避是指當(dāng)項目中存在的相關(guān)風(fēng)險值達到項目各方不能接受的程度時，而放棄相關(guān)資金投入或決策的措施。同時應(yīng)當(dāng)注意到，雖然通過風(fēng)險規(guī)避能夠降低風(fēng)險帶來的潛在損失，然而，也是一種不經(jīng)濟的消極防御措施；2）關(guān)于房地產(chǎn)項目相關(guān)的風(fēng)險轉(zhuǎn)移。對現(xiàn)代房地產(chǎn)項目的風(fēng)險進行轉(zhuǎn)移，旨在通過某些風(fēng)險預(yù)測及防范、管理措施，把某種項目風(fēng)險轉(zhuǎn)移到其他方面。對房地產(chǎn)項目相關(guān)風(fēng)險進行有效轉(zhuǎn)移是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)普遍接受的一種項目管理方法。

2.3 強化房地產(chǎn)項目的進度管理

房地產(chǎn)項目的工程進度對項目整體的經(jīng)濟效益具有重要影響。實際的工程進度管理過程中，可以采取網(wǎng)絡(luò)計劃的方式。該方式的實現(xiàn)借助網(wǎng)絡(luò)圖完成。房地產(chǎn)項目工程的網(wǎng)絡(luò)圖能夠?qū)嶋H工程中涉及的各項工作以及施工活動之間的先后順序及關(guān)系進行描述，通過項目工程的網(wǎng)絡(luò)圖，相關(guān)人員能夠?qū)こ痰慕ㄔO(shè)周期、各施工活動之間的聯(lián)系進行掌握。由此，當(dāng)對相關(guān)的關(guān)鍵線路、具體的施工方案、施工資源和流程的分析、審核以及管控，有助于房地產(chǎn)建設(shè)單位嚴格的把握工程的實際進度。這就要求房地產(chǎn)建設(shè)相關(guān)單位構(gòu)建科學(xué)、明晰的追責(zé)機制，加強有關(guān)職能部門的指導(dǎo)及監(jiān)督力度，結(jié)合項目施工的實際情況和企業(yè)的條件，切實做好項目施工的前期規(guī)劃、設(shè)計與籌備，制定實用的、符合現(xiàn)場實際的施工操作和人員組織方案。在實際的房地產(chǎn)項目前期準備過程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)從項目規(guī)模、施工難度、人員儲備等角度出發(fā)，合理的對施工相關(guān)的責(zé)任人員、技術(shù)操作人員等進行分配，積極的組織相關(guān)人員、設(shè)計和監(jiān)理單位對工程的設(shè)計圖紙等資料進行匯總、熟悉和審核，及時發(fā)現(xiàn)和消除潛在的隱患和問題，并制定科學(xué)、高效的應(yīng)急處理機制和應(yīng)對措施。

3 結(jié)論

實際的房地產(chǎn)項目管理涉及整個工程建設(shè)各個環(huán)節(jié)的綜合管理，一般包含項目工程的規(guī)劃、設(shè)計、施工和竣工、工程交付等方面。現(xiàn)代房地產(chǎn)建設(shè)相關(guān)單位應(yīng)當(dāng)以保障工程質(zhì)量和提高工程投資收益為核心，不斷強化工程設(shè)計以及具體的施工管理、成本管控，不斷提升工程建設(shè)施工技術(shù)水平。

[1]安曉東.房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理研究.科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2013(17).

[2]曾曉燕.論房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理中的成本控制.項目管理，2008(6).