商品房預售中消費者權益的保護

張 葉

(山東科技大學 文法學院，山東 青島 266590)

1 商品房預售的概述

1.1 商品房預售的涵義

商品房預售，也稱期房買賣，是指預售方（一般是房地產企業）將正在建設中的房屋預先出售給買房人，買房人交付訂金或者購房款，并在未來確定的日期將預售房屋交付買房人并轉移房屋所有權的一種房屋買賣行為。

1.2 商品房預售制度的源起

商品房預售制度起源于香港的“賣樓花”，是由香港商人霍英東先生創立的香港立信置業公司首創。香港將正在興建但尚未建成的樓宇稱作“樓花”，因為房屋是被分期分批預售給購房者，就像飄落的花一樣，因此，這種房屋銷售方式被形象地稱為“賣樓花”，就像樹果正處在開花階段，尚未結果，人們先買花，以后再取“果”。

隨著中國大陸房地產市場的發展，住房開始成為了一種剛性需求，在市場需求的推動下，大陸開始借鑒香港房地產開發經驗，引入了商品房預售制度，并通過1994年頒布的《中華人民共和國城市房地產管理法》確立了此項制度，同年，建設部頒布《城市商品房預售管理辦法》（建設部第40 號令）對商品房預售條件作出了明確規定，經過多年的實踐，商品房預售制度確實從一定程度上拉動了經濟增長，從某種意義上看，商品房預售制度的產生也是市場的必然趨勢。

2 商品房預售中侵害消費者合法權益的現狀

商品房預售模式是一個創新性的模式，對于多數買家而言，這種預售模式減輕了他們一次性支付全部購房款的壓力，使得更多有需求的消費者能夠介入房地產買賣市場中去；另外，對于開發商而言，這種預售模式能夠加速樓盤的銷售，加快資金回收，很大程度上解決了房地產開發商建設資金不足的問題，這種一舉兩得的預售模式得到了廣泛認可。

雖然商品房預售帶來了很多的便利，但是，我國房地產市場本身尚不健全，頒布的相關法律法規仍不完善，再者監管不到位等情況的存在，預售制度存在著一定程度的風險；另外，消費者在信息嚴重不對稱的前提下缺乏購買房屋的相關認知能力和辨別能力，在商品房預售交易中處于弱勢地位，從而導致消費者在參與商品房預售活動中承受著較大的風險。這些風險主要體現在以下方面：

2.1 開發商銷售資格瑕疵

我國對商品房預售實行許可證制度。建設部頒布的《城市商品房預售管理辦法》中明確規定，要在我國進行商品房預售，除了依照《中華人民共和國房地產管理法》的規定成立合格的房地產開發企業外，還必須具備四個條件，但是，在現在魚龍混雜的房地產市場，部分開發商為了獲取高額的利潤，仍然冒著高額的罰金，在尚未取得開發資格或者商品房預售許可證的情況下，打著合法的幌子，堂而皇之的預售著房屋。在這種開發商銷售房屋資質的情況下，即使預購人簽訂了商品房預購合同，一般還是無法取得預定的房屋。開發商利用消費者對預售房屋的不知情，故意隱瞞真相，導致消費者作出錯誤的消費行為，侵害了消費者的合法權益。針對這種情況，我國《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條中明確規定，買受人可以向出賣人請求返還購房款及利息，并可以請求出賣人承擔不超過已付房款一倍的賠償責任。雖然受害的消費者在這種情形下可以通過訴訟途徑獲得公正的判決，但有些始料未及的是消費者在取得判決書上的權利之后，卻因各種原因導致判決書上的權利遲遲得不到兌現。

2.2 預售商品房宣傳廣告虛假

為了擴大對外宣傳，絕大多數的期房都是通過商品房銷售廣告進行的，廣告也是購房者獲得房屋信息的重要途徑之一，商品房銷售廣告在一定程度上影響著消費者的選擇。我國房地產廣告存在著諸多亂象，開發商為了吸引更多的潛在客戶，獲取最大的利潤，往往在廣告中做文章，在進行銷售時往往做出一些吸引人的虛假、夸大不實的宣傳，以促使潛在購房群體做出購買的意思表示，加之我國商品房市場管理機制尚不健全，對銷售廣告和宣傳資料缺乏有效的監管，種類繁多、形式各樣的廣告讓消費者難以在短時間內進行甄別，導致因商品房廣告引發的糾紛成為商品房糾紛投訴的熱點問題之一。

針對這種宣傳廣告虛假，我國《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中第三條有關于廣告宣傳的明確規定。雖然針對虛假宣傳也做出了相關的規定，但最近出現的商品房購房廣告糾紛大部分是開發商在廣告和宣傳資料所宣揚在事后卻未能得到兌現，而在訴諸法律途徑之后換來的卻很難追究這種虛假宣傳的責任，因為《解釋》中對是否虛假宣傳，宣傳內容能否視為合同內容，做出了嚴格的規定，比如一些不具體的宣傳不能視為合同內容，如果宣傳與交房時存在著不符的情況也不能算作是欺詐、違約。在這種情況下，對消費者來說是及其不利的，在某種程度上卻是縱容了開發商的虛假宣傳，違背了《中華人民共和國消費者權益保護法》的基本原則，針對處于弱勢地位的消費者，我們需要采取傾斜式保護并且加大相關部門的管理力度。

2.3 預售合同訂立過程中存在的問題

預售合同在實際過程中普遍采用的是格式合同的方式，預售方在合同中通過各種條款作出對消費者不公平、不合理的規定，加重了在預售合同訂立過程中處于弱勢地位的消費者的合法權益，雖然，我國部分省市針對商品房預售頒布了《商品房預售合同示范文本》，但其只具有參考意義，并沒有強制使用，因此，對預售合同格式條款中存在的諸多亂象并無太大現實意義。[1]

在買方簽訂預售合同時，由于買方和賣方之間嚴重的信息不對稱，以及格式合同中存在的不對等現象，再加之政府的市場監管不到位，信息披露制度不健全，信息不公開、透明化，導致消費者在訂立合同的過程中處于極度弱勢的地位，存在著大量的侵害消費者權利的問題。

2.4 預售資金的使用缺少必要監管

商品房預售合同在訂立時，需要依照商品房預售合同的約定，由預購人交給房地產開發商部分預收款，關于預售款，《城市房地產管理法》第44 條第2 款有明確的規定，商品房預售所得款項，必須用于有關的工程建設。預售資金是否真正應用于正確的用途，不僅關系著房地產業健康發展問題，更關系到預購人的切身利益。因為，開發商挪用預售款，可能會造成工程建設資金短缺，資金鏈斷裂后，導致眾多“爛尾樓”出現，約定的交房期限交不了房，甚至無法交房等等各種問題的產生，極大的損害消費者的權益。

在我國商品房預售過程中，往往是一次性將預售款交付給開發商，沒有任何的第三方對預售款的使用進行有效的監管，雖有法律的相關規定，但是規定的過于原則性，缺乏統一明確的標準，可操作性不強，目前，部分地市對預售款引入了預售款監管模式，但是未能形成全國統一適用的商品房預售款監管模式，所以，為了進一步保護消費者的合法權益，我們應當進一步健全商品房預售款監管，制定統一的預售款監管模式。

3 商品房預售中消費者權益之保護

隨著法制社會的推進，消費者的維權意識越來越強烈，但是消費者維權這條道路還很漫長，這就需要立法機關和行政機關各司其職，制定并完善相關法律法規，加大執法力度，保護商品房消費者的合法權益，在維護消費者合法權益的基礎上推進社會主義的法治進程。

3.1 政府機關加大對商品房預售的管理力度

在規范和整頓房地產預售制度方面，政府的作用是不可替代的，為了更好的規范房地產市場，使之朝著健康有序的方向發展，必須要加大市場監督管理力度。

3.1.1 實行嚴格的市場準入機制

目前，商品房預售制度存在諸多侵害消費者合法權益的現象，一個重要的原因是缺少嚴格的市場準入機制，開發商品房，需要巨大資金投入，資金的回籠需要較長的時間，并且房地產市場是強調資質的行業。當前房地產市場低準入門檻造成大量不具備資質的企業的進入，破壞了商品房預售市場的秩序，所以，應當全面加強對商品房預售的監管工作，嚴格規范商品房預售的市場準入機制。[2]

3.1.2 加大對房屋預售廣告的管理

為了更好的發揮商品房預售制度的作用，應當進一步完善、健全商品房預售廣告的規定，雖然，真對商品房預售廣告有相關法律規定，但是這些規定或者過于寬泛，操作性不強，或者過于苛刻，難以對虛假預售廣告起到嚴厲的懲戒，這都不能很好的保護居于弱勢地位的消費者的合法權益。

加大對房屋預售廣告的管理，完善商品房預售廣告的相關規定，最大程度的保護消費者的合法權益。首先，針對預售廣告的法律法規，應更加細化，予以進一步明確，比如廣告中的限制性規定、虛假廣告的懲罰措施等等，過于寬泛化的法律規定不能起到應有的法律效果；其次，加大對虛假廣告的監管力度，加強消費者的權利意識，對廣告中宣傳的信息，預購人應當將其落實到書面的預售合同中。

3.1.3 建立商品房預售款監管模式

為了防止“爛尾樓”、“無法預期交房”等現象的出現，需要進一步制定和完善對商品房預售款的監管。我國尚未對商品房預售款使用的監管進行統一的規定，但部分地市的預售款監管模式為制定統一的規定提供很好的參考。目前，我國主要有三種監管模式：政府監管模式、商業銀行監管模式以及中介機構監管模式，但綜合分析，筆者認為中介機構監管模式有更大的優勢，更符合對監管主體獨立性的要求，由擔保公司監管預售資金，不僅能夠提高監管效率，還能節省監管成本。目前，這種監管模式的典型代表為重慶和濟南，重慶以工程監理機構為主要監管機構，濟南由預售人委托擔保公司向預購人提供預售款監管責任擔保書的方式進行。[3]這種監管模式可以避免政府監管中政府過度干預的行政色彩過濃，以及商業銀行監管中商業銀行與房地產開發商之間聯系過于密切，監管可能會流于形式的問題出現。

3.2 房地產開發商提高自律性，加強誠信經營

開發商在商品房預售參與的主體中，掌握著大量的一手信息，處于絕對的信息優勢地位，在這種不對等的地位中進行交易，很容易侵害消費者的合法權益，為了營造和諧的商品房預售市場氛圍，需要提高開發商的自律性，加強誠信經營意識。

3.2.1 開發商完善預售合同

開發商在與預購人簽訂預售合同的時候，普遍采用的是格式合同，但是，現實中開發商制定的格式合同往往會免除自己的責任，加重預購人的責任或者排除預購人的主要權利，對消費者的權益造成了極大的損害，所以，針對預售合同，開發商若使用格式合同，需要對免除或者減輕開發商責任的條款進行詳細說明，對存在的加重預購人責任或者排除其主要權利的條款，預購人可以主張該條款無效。

另外，應當對預售合同進行進一步細化，每一個關系到消費群體的條款都必須寫詳細、具體，不能存在概念模糊的內容條款。比如，面積條款，通常情況下，僅寫明建筑面積，不寫明公攤面積、實用面積以及套內面積等等，開發商在預售合同中偷換概念或者模糊概念的情況比比皆是，往往對預購人是不公平的，所以，開發商應當針對合同條款進行進一步規范，使其更加合理、公平。

3.2.2 建立商品房預售信息披露制度

公平、對等的交易地位和交易環境能夠有效避免交易風險，為了平衡開發商和預購人之間的地位，減少二者之間的不對等，開發商和相關政府部門都應當對信息透明化系統工程的建立做出應有的貢獻。相關政府部門應當通過自身職能的監管結合消費群眾的舉報、投訴情況，定期向社會公布房地產開發企業的經營管理狀況。開發商也應當通過各自的網絡信息平臺，對建設工程的規劃、房屋質量、戶型、配套設施等基本信息，以及取得預售證的商品房上市交易量、交易金額、開發商自留量等信息進行詳細的公布，接受消費群體和政府部門的監督，一旦發現發布的信息存在不及時以及不真實的情況時，要對開發商進行嚴厲的懲罰，[4]只有建立商品房預售信息披露制度才能確保預購人能夠獲得及時、真實、準確的信息，最終才能對商品房預售市場的有序、穩健運行保駕護航。

［1］崔玉靜.完善我國商品房預售制度之我見[J].金融教學與研究，2012.

［2］孟祥娜.我國商品房預售監管制度的法律問題[J].法制與社會，2013.

［3］吳迪.我國商品房預售款監管莫斯法律分析[J].法制與社會，2012.

［4］劉淑華.我國商品房預售制度的完善[J].市場營銷，2010.