瘋狂的摩天夢和理性思維

文｜高明

▲“勞倫斯魔咒”（Skyscraper Index）

世界最高大樓的開工建設，與經濟周期的劇烈波動高度相關，大樓的興建通常都是經濟衰退即將到來的前兆。

如果有一片夢想中的伊甸園，每5天就有一棟高聳入云的摩天大樓竣工，那么毫無疑問，這個不可思議的記錄，只有發生在經濟快車疾速狂奔的中國。

提及摩天大樓，不提“勞倫斯魔咒”似乎甚為土鱉。1999年，當年只是德意志銀行香港分行分析員的安德魯·勞倫斯(Andrew Lawrence)，提出了著名的“摩天大樓指數”（Skyscraper Index）。大致的內容是：“世界最高大樓的開工建設，與經濟周期的劇烈波動高度相關，大樓的興建通常都是經濟衰退即將到來的前兆。”按照現今的說法，這是基于大數據分析得出的大概率事件，準確得甚至有點妖氣，被后人譽為“勞倫斯魔咒”。

相當搞笑的是，勞倫斯先生晉升為著名經濟學家并離開德意志銀行后，這家全球第八的銀行搬進了香港西九龍新落成的環球貿易廣場（International Commerce Centre）。該廣場高達484米，位居世界第四，毫無疑問是香港的第一高樓。

如此不信邪的遠非勞倫斯的老東家，中國大陸的各級政府更是破除“魔咒”的勇士。截至2012年，我國擁有摩天大樓470座，在建332座，另有516座已完成土地拍賣、招標設計或者奠基。中國已落成的超高層大樓已經超過美國11座，在建的78座超過了全球相應47座的總和。在世界十大高樓中，中國獨占了四座。

而在這些亮瞎眼的領獎臺之外，作為地區經濟中心的一線或者新一線城市，正在艱難地消化這些摩天大樓的巨大供給。

2014年上半年，重慶高級寫字樓空置率高達40%，而建成及完成規劃的摩天大樓達到了50座；同期，長沙高級寫字樓空置率保持在37.6%的高水平，而建成及完成規劃的摩天大樓達到了22座，其中還沒包括被無限期喊停的“遠大天空城市”。

2013年7月，杭州寫字樓空置率為27%，其中錢江新區寫字樓空置率高達40%，而杭州建成和規劃的摩天大樓達到30座，其中大部分坐落于空置率最高的錢江新區。

類似的狀況同樣出現在沈陽、南京、成都、廈門這些鼎鼎有名的城市，已經投放和準備投放的摩天大廈，配合著不斷攀升的空置率，掩飾著華麗高聳的尷尬。

新一線城市快速改變的天際線，并不能掩蓋市場主流需求者絕大多數為發展期甚至孵化期的中小企業，對于高端寫字樓的需求并不強烈及剛性，而摩天大樓的供給卻如雨后春筍般冒了出來。因此，閑置率高企體現的是市場選擇的結果。隨著供給的瘋狂增長，閑置率和租金前景還將會越來越暗淡。

如此簡單的供求原理，難道無所不能的房地產商看不出來？

答案是：不可能。

地產商熱衷于建設摩天大樓，眼睛盯的并非市場對于高端寫字樓的需求，而是地方政府對于“城市名片”和“天際線”的需求。這種非經濟的剛性需求取代了市場經濟的內生需求。開發商的供給恰恰和這樣的需求是對等的。換句話說，對于開發商而言，摩天大樓的供給和政府想象的“虛求”是“平衡”的。

地方政府對于摩天大樓的癡迷和追捧造就了摩天大樓的中國特色，開發商并不指望摩天大樓為企業掙錢。醉翁之意是政府配給的周邊住宅用地這座金礦。把這些黃金地段建成鍍金住宅而產生的巨大利潤讓開發商趨之若鶩。至于那棟摩天大樓，自有地方政府去安排大部分的銀行貸款和配套設施，開發商只需要滿足它更美更高更大就足夠了。

而更為瘋狂的摩天夢，發生在需求更加孱弱的三四線城市，譬如在中國西南一座不足400萬人口的三線城市——柳州。該市政府在2012年8月2日公布了《柳州市促進超高層建筑項目建設發展的意見》。其中，對于開發商的傾力支持溢于言表，比如，提到的“優先安排超高層建筑項目的供地”、 “主體可使用結構層高度超過150米，低于250米（含250米）部分，按現行規定計算出的容積率的50%計算容積率，并按此支付土地出讓價款；單體建筑結構主體250米以上部分建筑物不計算土地出讓價款”等等，巨大政策傾斜的背后反映的是政府對于摩天大樓巨大的渴望和期盼。

也許對于各級政府，摩天大樓的意義已經不再是簡單的經濟規律所能涵蓋的，更加適應這種摩天大樓邏輯的是馬斯洛需求層次理論：“人在滿足生存、安全的需求之后，就渴望被尊重，希望人格與自身價值被承認。”

這一點，像極了《圣經》里建造“巴別塔”的動機：“我們要建造一座城和一座塔，塔頂通天，為要傳揚我們的名，免得我們分散在全地上。”（《創世紀》第11章）

巴別塔的結局并不那么美妙，在《舊約》里最后成了爛尾樓；而野史里的巴別塔坍塌了，成為了廢墟。這是不是與“勞倫斯魔咒”異曲同工？

“勞倫斯魔咒”在城市上空盤旋，能夠斬妖除魔的，或許只剩下遵循經濟規律與理性思維這招了。