試論商品住房價格合理性:一個馬克思主義的視角

楊奇才 唐曉勇

房價問題既關系民生，又關系國家宏觀經濟穩定，是中國經濟最近十年的重大難題、熱題之一，且難度不減，熱度不退。中共十八屆三中全會后，隨著國家新一輪城鎮化戰略的實施，房價問題將更加引人關注。房價問題的焦點在于其合理性問題，而合理性問題的核心在于其評價標準。

一、住房價格合理性問題提出的三個背景

1.社會主義市場經濟體制改革目標的確立

1992年黨的十四大為我國經濟體制改革正式確立了建立社會主義市場經濟體制的目標，從此，市場與價格，包括住房價格，開始成了經濟學界重點探討的對象。住房價格的合理性探討也開始進入人們的視野。復旦大學周世江1996年提出，“房價與收人比例、租金與售價比例、租金與收入比例三個指標還很不合理”。〔1〕這是國內學者首次正式提出和探討住房價格合理性問題。

2.住房商品化改革的推行

從1998年國家開始推行住房商品化改革、住房供給走向市場化以后，由于房價連年上漲、連調連漲，房價一直是城市居民、政府、房企以及相關利益主體十分關注的問題。高房價帶來的房價合理性問題開始升溫。房價收入比成為了那以后人們的重要研究對象和判斷房價合理性的主要標準。

3.政府的反復承諾

住房價格經歷了2008年汶川大地震和美國金融危機后短暫的下跌后，從2009年到今天一直保持上漲態勢。并且由于多年的價格積累，住房開始成了很多城市居民仰視和奢望的對象。一些一線城市房價上漲很快，引起了人民群眾的強烈不滿。面對廣大住房剛需群體的強烈訴求以及2008年美國金融危機的沉痛教訓，我國政府把“實現房價的合理回歸”納入了政府的重要工作任務。2009年2月28日，前國務院總理溫家寶在接受中國政府網和新華網的聯合專訪，與廣大網友進行在線交流時向人民群眾承諾，本屆政府有決心使房價能夠保持在一個合理的價位。①溫家寶:本屆政府能使房價在合理價位，京華時報，2010年2月28日。而后，溫家寶多次公開表示，“在我的任期內，一定要使房價能夠保持在一個合理的水平”，②溫家寶:有信心有能力平抑物價，新京報，2010年12月27日。“促進房價合理回歸”。③溫家寶總理兩年五提房價合理回歸，國際金融報，2012年2月1日。隨之，學術界圍繞房價合理性問題開展了大量的研討。

二、住房價格合理性問題的研究現狀

1.合理性是否存在

存在性問題是住房價格合理性探討的首要問題。否定論者的代表人物胡宏兵認為，在市場決定價格的樓市中，買賣即成交，存在即合理，合理房價是個偽命題。〔2〕這個觀點顯然值得商榷。首先，在市場經濟條件下，價格的決定有兩種學說。在西方經濟學看來，價格是由供求關系決定;而在馬克思主義經濟學看來，價格是由商品的價值決定，受供求關系的影響。其次，“存在即合理”④原文是“凡是合乎理性的東西都是現實的;凡是現實的東西都是合乎理性的。”參見《法哲學原理——或自然法與國家學綱要》，序言，第11頁，1979年，商務印書館。并非真理。在市場經濟條件下的很多存在都不盡合理，甚至是不合理的，因此，住房價格的合理性命題肯定存在。并且大多數學者都堅持這一觀點。

2.合理性標準的討論

除了周世江提出的三個標準外，李發增認為，房價不合理主要在于房價構成不合理，一是市政基礎設施建設資金不應轉嫁到消費者身上，二是歷史上的行政劃撥用地不能無規則進入市場，三是稅費太高。〔3〕劉洪玉認為， “可以從社會和經濟兩個角度判斷，即當地中低收入家庭是否對滿足其基本住房需要的當前房價具備支付能力和城市經濟基本面能夠支撐的房價到底是多高，有沒有住房價格泡沫。”〔4〕溫家寶提出，“合理的房價，應該是使房價與居民的收入相適應，房價與投入和合理的利潤相匹配。”⑤2013年3月14日十一屆全國人大五次會議新聞發布會。陳紅艷、王秋石認為，“判斷房價合理性的標準有居民可支配收入、投資收益和經濟基本面等三個角度，以經濟基本面為基準確定標準房價更為合理。”〔5〕李慧認為，從需求的角度，判斷價格合理性的指標是房價收入比、住房機會指數;作為投資品，住宅主要用于出租獲取租金收入，評價指標主要是住宅租售比價和投機度。〔6〕以上學者的觀點可以歸為符合標準論。除此之外，還有單一標準論。Joshua Gallin認為，租售比是重要指標。〔7〕呂江林認為，房價收入比是直接準確指標。〔8〕許飛瓊認為應主要從住房空置率進行考察 。〔9〕

縱觀以上文獻，學者們從需求、投資 (租售)、生產、宏觀經濟 (基本面)、空置率、價格構成等不同的角度，提出了不同的觀點，并運用房價收入比、租售比、空置率、利潤率等多種指標對住房價格合理性標準問題進行了研究。但這些研究最大的不足是缺乏對“合理性”本身及其標準的理論認知，從而使其提出的標準缺乏理論根基和科學價值。

三、合理性的馬克思主義解釋

美國科學哲學家勞丹認為，“20世紀哲學最棘手的問題之一是合理性問題”。〔10〕其棘手之處在于“合理性”本身的內涵及其標準難以把握。馬克思主義認為，合理性是一種合理的性質與狀態。歐陽康指出，“馬克思主義哲學立足于實踐來理解合理性問題，把合理性問題看成是對事物所具有的‘合理的’性質及其根據的確認和評價”。〔11〕“合理的”標準是什么?在實踐中，對于不同性質的對象應該堅持不同的標準。

1.自然之物的合目的性

自然之物即自然界客觀存在的事物，例如雷、閃電、山、河等，它們都是自然規律作用的結果。從滿足人類需求的角度，判斷其是否合理，或者合理性有多高，我們應主要看其是否滿足或在多大程度上滿足了人且是絕大多數人的需求，即合目的性。例如，近日下了一場大雨，如果大雨灌溉了干涸的農田，滋潤了城市干燥的塵土，它會被認為是合理的;如果大雨釀成了洪災，給社會造成了極大的經濟損失，它就會認為是不合理的。

2.社會之物合規律性與合目的性的統一

社會之物即人類社會中存在的事物，例如轉基因農業、克隆羊等，是人類實踐的產物。判斷社會之物的合理性應該堅持兩個標準:一個標準是它是否或者在多大程度上真實反映了客觀事物本身，即合規律性;另一個標準是這個現象是否或在多大程度上對人且是絕大多數人有利，即合目的性。合理的社會之物是合規律性與合目的性的統一。就以當前正在爭論的轉基因農業為例，我們看它的合理性，既要看它是否遵循了生物學的規律，又要看它對人的身體是否有好處。如果二者兼具，則說明其是合理的，在實踐中我們就應該加以推廣應用;否則，說明其不合理，在實踐中就應該禁止。

3.認識的合規律性

認識是自然之物和社會之物在人腦中的反映，認識是主觀的。判斷一種認識是否合理的過程，事實上也是對其真理性的甄別過程。應堅持的標準是:認識是否真實反映了客觀事物本身，即合規律性，例如我們對于一個科學論斷或理論的評價。不論是對客觀事物還對認識的評判，合理性問題都是人類實踐的客觀要求并建立在實踐基礎之上的主觀認知，實踐性是馬克思主義合理性理論的顯著特點。一方面，人類實踐需要人們對事物對人自身的利弊作出判斷，人天然具有趨利避害的本性;另一方面，合理性是人在實踐中根據實踐經驗作出的評價和判斷。離開了實踐，合理性是否存在毫無意義;離開了實踐，也難以評價其是否真正合理。

四、我國商品住房價格合理性的標準

商品的價格本質上反映的是一種社會關系，是社會之物。因此，對商品住房價格的合理性評價應該堅持合規律性與合目的性統一的標準。

1.合規律性:是否遵循了基本的市場規律

根據馬克思勞動價值理論，市場應該遵循的基本規律是價值規律，商品的價格由價值決定，受供求關系影響。價值是由無差別的人類勞動構成的，在價格中表現為商品的成本。因此，判斷某種商品價格是否合理，首先我們應看該商品的價格是否接近該商品的成本。該商品的價格遠遠高于或遠遠低于其成本，則說明該商品的價格是不合理的。這種價格與成本的差額在實踐中表現為利潤。另外，在市場經濟中，商品的價格不是一成不變的，它圍繞著價值上下波動，但引起波動的主要原因是供求關系。當市場上某種商品供過于求的時候，價格開始下跌;供不應求時，價格開始上漲。如果商品的價格波動正常地反映了這一規律，說明其價格是合理的，否則不合理。

2.合目的性:是否滿足絕大多數城市人口的基本住房需求

住房是人類生存與發展的物質基礎，具有顯著的社會屬性。住房不論采取什么樣的生產和分配體制，都必須滿足這一社會屬性，否則，人類的行為就是失敗的。我國是社會主義國家，實現絕大多數人的居住權更是社會主義的本質要求。同時，住房的社會屬性決定了其合理性的評價權應該掌握在絕大多數人手中。這里有兩層含義，一是好的住房體制應該能解決絕大多人的問題，他們應該擁有對房價合理性的直接評價權;二是極少數貧困人口和極少數富人因為支付能力太弱或太強，房價是否合理對他們的利益影響不大。另外，絕大多數人也不應該把脫離社會實際的需求納入其合理性的評價因素，而應以基本住房需求為參照。就如在當下的中國，不能把絕大多人是否能住上別墅作為住房價格合理性評價標準一樣，應以當下社會平均水平為標準。最后要說的是，同樣源于住房的社會屬性，各類投資者、投機者不應對住房價格合理性擁有話語權。

合規律性是合理性的基本前提，合目的性是合理性的價值使然。在社會主義市場經濟條件下，房價是否合理的判斷標準就是看它是否體現了市場經濟的經濟規律和社會主義的本質要求。

五、我國商品住房價格合理性的具體考察

根據我國住房價格的合理性的評價標準，我們認為，對于我國住房價格合理性的具體考察主要可從以下三個方面進行:一是市場利潤率，二是供求關系，三是城鎮居民住房支付能力。前兩者主要考察我國住房價格是否合規律性，城鎮居民住房支付能力主要考察其是否合目的性。

1.市場利潤率與住房價格合理性

住房市場利潤率是衡量住房價格是否合乎價值規律的首要標準。但住房市場利潤率多少為合理，始終是大家熱議的問題。2009年全國兩會上，廣州恒大地產集團董事局主席、全國政協委員許家印提出房產開發商合理利潤應為5%。①許家印:追求地產商的合理利潤.中國房地產報，2009年3月10日。全國人大代表、臨沂市建筑設計研究院院長王啟成也表示，房地產開發“利潤控制則參照國外經驗，房地產開發企業利潤不超過5%。”②全國人大代表王啟成:房地產開發企業利潤不宜超過5%.齊魯晚報，2011年3月13日。2012年10月，陜西省發文要求各城市要分區域測算住房項目成本，將商品房合理利潤率控制在10%左右。①陜西出臺樓市調控新政:商品房利潤控制在10%，中國廣播網，2012年11月21日。寧夏回族自治區將利潤率控制在12%以內②新華每日電訊，2010年06月18日。。

根據馬克思生產價格理論，在市場競爭中，商品的價值轉化為生產價格，商品的市場價格圍繞生產價格上下波動。按照馬克思生產價格理論，商品的市場價格是否合理，應該與生產價格比較。生產價格由部門生產成本與社會資本平均利潤率構成。換言之，住房市場資本利潤率的合理性應主要由住房市場實際資本利潤率與社會平均資本利潤率的差額決定。在我國要測算出社會平均資本利潤率顯然是一件十分困難的事情。但筆者認為，社會平均資本利潤率一般不會高于同期工業資本利潤率。以此為參照。根據國家統計局數據計算出，2001-2012年，我國商品住宅年均資本利潤率為13.62%，比同期我國規模以上工業企業主營業務年均資本利潤率低5.7個百分點。應該說，2001-2012年我國商品住宅的利潤率并不算高，而相對偏低。但2005-2007年、2009-2010年，前者遠遠高于后者，且高出的區間為 (34.97%，163.56%)。

總體上看，近年來我國住房價格不斷上漲的主要原因不是住房利潤率太高。在住房價格不斷上漲的同時，住房成本也在不斷上漲，甚至超過了住房價格的上漲速度。住房價格的成本主要由生產成本、交易成本、金融成本構成。生產成本主要由土地成本和建安成本構成;交易成本主要由稅收成本和市場銷售成本構成;金融成本主要是住房開發商前期投入的資金利息。其中，成本增長最大的是土地成本和人工成本。根據國家統計局房地產企業土地購置費與購置面積數據計算，2012年，我國平均地價為3392.55元/平方米，約為2001年的7.6倍;2001-2012年，住房價格年均上漲20.79%，上漲速度為同期房價上漲速度的2.15倍。由于房地產屬于勞動密集型產業，人工成本占有較大比重。根據筆者的調查，2012年成都一個普通建筑工人的工資平均約為100元/天，約為2001年的3倍;2012年成都一個建筑技術工人的工資平均約為200元/天，約為2001年的4倍。人工成本增長的幅度從比例上講全國相差不大。

2.供求關系與住房價格合理性

1998年我國住房商品化改革以來，尤其是2001-2012年間，全國住房價格的連年上漲，基本反映了我國住房市場供求現狀，特別是需求量的快速增長。

首先，城市化帶來的住房供求矛盾是房價不斷上漲的主要動力。諸多研究表明，城市化水平與住房價格具有顯著正相關關系，城市化是推動城鎮住房價格的快速上漲的重要原因，在經濟增長水平較高、人力資本集聚的地區，城市化對房價的促進作用更加顯著。〔12〕這種推動力來自于住房的供需矛盾。國家統計局數據顯示，2001-2012年，我國房地產住房開發企業住房竣工總套數為5556.58萬套，按戶均3人計算，理論上可以解決約1.67億城市人口的住房問題。但同期，我國城市人口從約4.81億增長到了7.11億，凈增了2.3億，意味著住房供需的缺口為2100萬套。如此大的供需矛盾必然拉動住房價格的上漲。北京、上海、深圳等一線城市的供需矛盾更為突出，因此，房價上漲的速度更快。

其次，居民收入不斷增長帶來的有效住房消費需求增加帶動房價不斷上漲。居民收入的不斷增長將增加居民住房的支付能力，這種需求既有剛性需求，也有改善性需求，還有投資性需求。Fortura and Kushner證明收入水平和住宅價格之間存在顯著的正相關關系。〔13〕且有研究表明，居民收入每增長1%，可致房價上升0.20%。〔14〕數據顯示，2012年，我國城鎮居民家庭人均可支配性收入為24，564.7元，比2001年6，859.6元增長了258.1%，年均增長12.32%。如果按以上的結論，僅城鎮居民收入一項，就可總體拉動房價上漲51.62%，年均拉動房價上漲2.46個百分點。

再次，住房金融制度的實施放大了住房需求，也刺激了房價上漲。1998年，住房商品化改革開始推動后，以個人住房按揭貸款為主的住房消費金融制度全面推行，從而快速放大了住房市場需求。另外，從1991年上海開始試點，而后在全國推行的住房公積金制度，也在一定程度上提高了部分居民的消費需求。特別是近年來住房公積金繳存比例和繳存基數不斷提高以后，很多人利用它實現了自己的購房夢想。住房金融制度的推行以及融資成本的低廉，刺激了大量投資性需求和投機性需求的產生。

3.城鎮居民住房支付能力與住房價格合理性考察

房價收入比是學界較為認同的考察城鎮居民住房支付能力的一個指標。我們在本文中利用這一指標考察住房價格的合理性。需要指出的是，在利用房價收入比考察城鎮居民住房支付能力時，應該堅持動態原則，即允許跨期支付，并假定收入動態持續增長。我們假定戶均3人①2010年全國第六次人口普查家庭規模為戶均3.10人。，基本購房需求為90平方米②人均30平方米、戶均90平方米完全能滿足城鎮居民基本住房需求，已基本形成共識。，0首付，20年貸款③國內商業銀行通常執行的住房貸款最長期限。，年均可支配性收入增長5%④2001-2012年，我國城鎮居民可支配性收入年均增長12.32%，考慮到各種宏觀經濟因素，對未來城鎮可支配性收入增長率扣除通貨膨脹率，保守估計為5%。，基準年利率為6.55%⑤以當前銀行商業5年以上期存貸款基準利率為準，并假定長期不變。且長期不變，可以計算出，我國城鎮居民年均可支配收入應至少為單位面積住房價格的5倍。

根據國家統計局相關數據計算，2001-2012年我國城鎮居民年均可支配性收入與單位商品住宅銷售價格之比的區間為 (3.4，4.5)。這意味著2001-2012年，我國城鎮居民住房支付能力不足，商品住房實際銷售價格超過了城鎮居民住房支付能力，其合理性不足。

綜合以上論述，2001-2012年，我國商品住房的價格基本符合市場規律，具有合規律性，但超越了城鎮居民住房支付能力，合目的性不足，這說明我國2001-2012年商品住房價格不合理，需要政府加強宏觀調控。但由于住房市場的區域性、差異性特征明顯，需要政府在調控的時候堅持區別對待，重點做好中心—邊緣兩極市場的調控。

本文的價值在于為住房價格的合理性考察提供了一個理論框架和分析，這可以作為分析具體城市住房價格合理性的參考。住房價格合理性分析還可以從其它視角入手，如從利益相關者的視角，從城市化的可承受能力視角等，有待在今后的研究中繼續探討。

〔1〕周世江.論我國住房價格體系與居民收入〔J〕.上海經濟研究，1996，(8).

〔2〕胡宏兵.合理房價是一個偽命題〔J〕.理財周刊，2012，(11).

〔3〕李發增.北京房價高，高在“不合理”〔J〕.瞭望新聞周刊 (財經專刊)，2000，(28).

〔4〕劉洪玉.對我國當前住房問題和住房價格問題的思考〔J〕.中國房地產，2007，(4)

〔5〕陳紅艷、王秋石.城市住宅價格合理性研究〔J〕.當代財經，2012，(12).

〔6〕李慧.住宅價格合理性評價體系研究〔J〕.廣西財經學院學報，2008，(2).

〔7〕Joshua Gallin.The Long-Run Relationship between House Prices and Rents.Finance and Economics Discussion Series，Divisions of Research＆ Statistics and Monetary Affairs，Federal Reserve Board，Washington，D.C.Sept.2004

〔8〕呂江林.我國城市住房市場泡沫水平的度量〔J〕.經濟研究，2010，(6).

〔9〕許飛瓊.降低住房空置率與實現住有所居的合理政策取向——來自澳大利亞住房租賃補貼計劃的啟示〔J〕.財政研究.2013，(3).

〔10〕〔美〕勞丹.進步及其問題〔M〕.華夏出版社，1990.116.

〔11〕歐陽康.合理性與當代人文社會科學〔J〕.中國社會科學，2001，(4)

〔12〕周文興，林新朗.中國住房價格與城市化水平的關系研究——動態面板和空間計量的實證分析〔J〕.重慶大學學報(社會科學版)，2012，(5).

〔13〕Fortura，P. ＆ Kushner，J.，1986，Canadian inter-city houseprice differentials.Journal of the American Real Estate and Urban Economics Association，Vo.l 14，525-536.

〔14〕王松濤.城市經濟開放度對房地產價格的影響—基于中國35個大中城市面板數據模型的分析〔J〕.南開經濟研究，2009，(2).