鐵總開始盤活資產閑置土地不排除用于房產開發

文 | 金 徽

鐵路系統龐大的土地資產和附屬公司資產將迎來評估。

日前，中國鐵路總公司發布了《中國鐵路總公司土地評估和土地授權經營資產處置項目評估機構選聘招標公告》和《資產評估項目招標公告》，分別涉及土地資產的評估和路局及其附屬公司的資產評估。

之前，國務院對鐵路投融資體制改革已明確“鐵總依法盤活利用原鐵路生產經營性劃撥土地。”有鐵路系統人士向記者表示，在鐵路高負債、建設任務重壓的背景下，這項計劃有利于準確評估鐵路資產以確定經營模式，同時盤活資產有利于緩解鐵總債務和建設壓力。待評估結束后，鐵路資產的變賣與經營將成為現實。

更有行業分析人士指出，土地和資產評估招標的開啟是一個強烈的信號，原先閑置的鐵路沿線土地將開始產生價值，不排除大規模用于房地產開發。

鐵路土地閑置量大

本次招標范圍包括全國18個鐵路局、3個直屬專業運輸公司，包括中鐵快運股份有限公司、中鐵特貨運輸有限責任公司、中鐵集裝箱運輸有限責任公司和鐵道科學研究院。

本次招標對投標人資格進行了嚴格要求，要求土地評估機構具有獨立法人資格，具備中國土地估價師協會認證的全國范圍內A級資信；在冊的土地估價師人數須在10名及以上，正常執業3年以上，并具有大型中央企業改制土地評估經驗等。

有地方鐵路系統人士向記者表示，鐵路的土地除了線路、站點使用外，還包括各系統的生產和管理用地、員工生活居住用地、后勤保障用地等。“鐵路有大量的地產，其中不排除有些閑置、待開發與調節的部分。”

公開資料顯示，像廣深鐵路、大秦鐵路、*ST國恒都有大量土地儲備。宏源證券研報稱，廣深鐵路土地所有權總面積約1200萬平方米，廣深沿線站段所占面積大約400萬平方米。“廣深沿線腹地經濟較好，沿線部分站點利用率低，開發空間大，根據初步估算，沿線站段土地增值空間超100億元。”

有業內人士表示，目前很多鐵路沿線及站點土地處于閑置狀態，在部分省份的地鐵、城軌建設中曾寄望借助“以地養鐵”的模式，但遭遇推廣難題，主要是涉及部門較多，制度和法規上存在障礙。

鐵路資產盤活開啟

去年8月，國務院出臺《關于改革鐵路投融資體制加快推進鐵路建設的意見》，明確指出，“加大力度盤活鐵路用地資源，鼓勵土地綜合開發利用。支持鐵路車站及線路用地綜合開發。中國鐵路總公司作為國家授權投資機構，其原鐵路生產經營性劃撥土地，可采取授權經營方式配置，由中國鐵路總公司依法盤活利用。”

新一輪的土地改革也為鐵路土地盤活提供了契機。十八屆三中全會強調建立城鄉統一的建設用地市場，允許農村集體經營性建設用地與國有土地同等入市等。

另據媒體報道，截至2013年9月30日，中國鐵路總公司總資產為4.84萬億元，負債3.06萬億元，巨額負債已嚴重拖累鐵路發展。

一方面鐵總負債累累，另一方面又有大量的資產被閑置。無論是債務壓力還是建設形勢，盤活資產、籌集資金都將成為鐵總工作的重中之重。

上述鐵路系統人士稱，重新對鐵路進行資產評估是進一步深化改革，而這次的資產評估包括地產部門是一大進步。“既然鐵總實行公司制，就應按現代公司制的法則與規律運行，清晰的資產評估不僅應該進行，而且應比較準確地評估所有資產，也好確定資產的經營模式。”

有行業分析人士也指出，土地和資產評估招標的開啟是一個強烈的信號，這意味著政策終于開始松動，原先閑置的鐵路沿線土地將開始產生價值，不排除大規模用于房地產開發。

在今年召開的全國鐵路工作會議上，鐵路沿線土地資產經營開發也被列為2014年鐵路改革的重點任務之一。有消息人士稱，鐵總正在研究鐵路土地綜合開發問題，由國土部等部門聯合規劃制定政策，但最終好處歸鐵總。

上述鐵路系統人士也表示，既然是資產經營，就不會存在交通用地不可開發的道理，相關的法規障礙可以解決，“鐵路的一些好地段應該在資產經營中發揮作用。”