城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地房屋拆遷制度研究

劉進(jìn)軍

（武漢市規(guī)劃研究院，湖北 武漢 430000）

一、概述

由于我國的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地拆遷制度在立法層面存在缺失，制度還不夠完善，導(dǎo)致在對農(nóng)村集體土地及其房屋進(jìn)行征收和拆遷時，存在許多不可調(diào)和的問題和矛盾，引起較大的社會爭端。民眾抵制拆遷給我國政府的形象產(chǎn)生負(fù)面影響，對社會安定造成威脅。因此，我們需要對現(xiàn)有的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地房屋拆遷制度進(jìn)行完善與優(yōu)化。

二、現(xiàn)行制度的缺陷

1 現(xiàn)行的城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地房屋拆遷制度建設(shè)的比較粗，沒有太大可操作性，被拆遷人的合法權(quán)益難以得到有效維護(hù)，主要有以下三點：一是缺乏對拆遷人資質(zhì)的具體規(guī)定；二是缺乏對被拆遷人宅基地土地因素的考慮；三是沒有對安置地點的具體規(guī)定。

2 沒有將社會公共利益目的拆遷和純商業(yè)目的拆遷很好的區(qū)分開來。房屋拆遷根據(jù)拆遷后進(jìn)行的建設(shè)類型不同，可以分為社會公共利益的拆遷和純?yōu)樯虡I(yè)利益的拆遷，但現(xiàn)行的拆遷立法制度沒有將兩者進(jìn)行區(qū)別對待。拆遷問題造成的一些矛盾和對抗，主要的是因為國家的征收制度被濫用。國家征收指的是國家強行取得公民財產(chǎn)，但是，公民對自己的合法私有財產(chǎn)有著不受侵犯的權(quán)利。因此，行使國家征收的權(quán)利時必須要進(jìn)行嚴(yán)格的限制。

3 不分性質(zhì)的強制拆遷不符合社會的法治原則。為了社會公共設(shè)施建設(shè)而進(jìn)行的拆遷，具有一定的合理性，但如果是為了商業(yè)性目的強制拆遷，就存在問題了。因為，在房屋拆遷中，被拆遷人是處于弱勢地位的，政府的行政權(quán)力介入應(yīng)當(dāng)是為了保護(hù)弱者。拆遷人和被拆遷人本是平等的民事主體，如若存在不可調(diào)和的問題，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行民事訴訟，由法院最終裁決。行政部門進(jìn)行強制拆遷，是行政權(quán)不正當(dāng)?shù)母深A(yù)了司法權(quán)。因此，目前的拆遷制度既不能很好的保護(hù)被拆遷人權(quán)益，又違反了法治原則。

4 沒有對商業(yè)目的拆遷的增值分配進(jìn)行規(guī)范，造成經(jīng)濟關(guān)系不合理。為了商業(yè)目的的拆遷，土地往往是被用來進(jìn)行經(jīng)營性建設(shè)的，拆遷后土地明顯增值了。而拆遷過程中，對原土地的使用者實行的還是原價甚至更低的補償政策，使土地增值產(chǎn)生的大量利益都轉(zhuǎn)移到了政府和用地單位的手里，造成了被拆遷人與政府、用地單位間的矛盾。

5 政府角色定位不準(zhǔn)確

對于大部分人，房屋是其一生中最重要的財產(chǎn)之一，對其具有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)憲法、法律的精神，對該項權(quán)利進(jìn)行保護(hù)。

三、房屋拆遷相關(guān)制度

1 拆遷實施方案的擬訂、批準(zhǔn)和執(zhí)行者

征地拆遷補償安置方案是集體土地房屋拆遷的重要方面。其擬訂和批準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)不同的拆遷目的，由不同的機關(guān)或組織進(jìn)行。其擬訂過程主要是具體拆遷執(zhí)行者對方案進(jìn)行擬訂，然后報上級進(jìn)行批準(zhǔn)審核，最后又?jǐn)M訂方案者進(jìn)行執(zhí)行。

2 房屋拆遷補償安置實施方案。集體土地房屋拆遷的補償安置實施方案必須先得到土地行政管理機關(guān)批準(zhǔn)，才可以進(jìn)行實施，此外，還需要先經(jīng)過一定程序的公示。房屋拆遷的補償安置實施方案主要內(nèi)容如下包括：用地范圍內(nèi)的房屋拆遷調(diào)查測算；拆遷計劃與拆遷期限；被拆遷人的安置方式及過渡期限；拆遷安置所需房源、相關(guān)資料以及證明；補償安置資金證明與使用計劃。

3 拆遷實施方案的公布以及公布的時限。拆遷實施方案的公布一般采用公告的形式，由拆遷人在拆遷范圍內(nèi)公布。公告形式發(fā)布時，應(yīng)在拆遷的范圍內(nèi)或者其周圍比較醒目的地方，確保能被公眾看到。此外，規(guī)模的拆遷工程還需要及時的召開說明會告知被拆遷人。公布拆遷補償安置方案是為了使被拆遷人能及時了解到拆遷的具體情況與進(jìn)程，同時明白自己的權(quán)利和義務(wù)，保障拆遷工作能夠順利進(jìn)行。

四、城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)集體土地房屋拆遷制度的優(yōu)化相關(guān)建議

1 拆遷制度中商業(yè)目的拆遷和公益目的拆遷有所區(qū)別

商業(yè)目的的拆遷和公益目的的拆遷必須要進(jìn)行準(zhǔn)確仔細(xì)的區(qū)分，因為補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)應(yīng)該不一樣。如果是公益性的拆遷主要就是需要程序正當(dāng)合理，同時進(jìn)行合理的補償。而對于商業(yè)目的的拆遷工程，要用市場價值規(guī)律調(diào)節(jié)拆遷人和被拆遷人之間的利益關(guān)系，對被拆遷人進(jìn)行合理的補償，保障被拆遷人的合理利益。公共利益的概念要進(jìn)行明確的界定，嚴(yán)格限制政府征收行為。公共利益目的的拆遷范圍主要有以下幾類：國防建設(shè)；社會公共交通；社會公用事業(yè)；國家水利水電設(shè)施；國家公共衛(wèi)生設(shè)施；政府機關(guān)單位公共建筑；慈善事業(yè)；以及其他的由政府興辦、以公共利益為目的之事業(yè)。

2 完善為公益目的拆遷的行政強制執(zhí)行制度。公益目的拆遷工作也必須要有一個合理的拆遷制度，這樣才能夠有效的保證拆遷能夠滿足社會公眾的公共需求，才能夠有效的實現(xiàn)公共利益；這樣就能夠保證拆遷工作不會出現(xiàn)過分的延遲；對于拆遷過程中難免有的糾紛要在保證被拆遷人的司法權(quán)益基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)節(jié)和仲裁，在法院裁決期間不能夠?qū)τ袪幾h的房屋進(jìn)行強制性拆遷損害被拆遷人的利益；對于特殊情況必須要制定嚴(yán)格的條文規(guī)定并且嚴(yán)格的執(zhí)行管理。

3 被拆遷人宅基地使用權(quán)的財產(chǎn)權(quán)利必須要得到明確，合理制定拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)

拆遷就算是為了社會公益進(jìn)行的公益性質(zhì)的拆遷工作也必須對被拆遷人的權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，保護(hù)群眾的利益也是拆遷工作的重點；因為必須要讓群眾受益成為拆遷補償工作的重心；拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)要盡可能的提高不能夠使被拆遷人的生活水平出現(xiàn)降低的情況；一般來說如今國際上對于城市拆遷補償款的確定都是按照城市房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行考慮確定的，對于未來的價值也必須要進(jìn)行評估。

結(jié)語

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地房屋拆遷，關(guān)系到城市的發(fā)展與被拆遷人的切身利益。如果拆遷問題不做好，在政府與人民間產(chǎn)生利益糾紛，造成社會不安定因素產(chǎn)生，危害到政府的公眾形象與和諧社會的建立。因此，我們應(yīng)對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地房屋拆遷制度進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范與及時的補充。

[1] 王樂年,林合聚,謝建定.寧波市集體土地房屋拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)不一性問題與原因探析[J].浙江國土資源.2010（08）.