上半年1/4房企業績滑坡 萬科銷售超千億繼續領跑

江歡

今年地產行業處于一片風聲鶴唳之中，從目前房地產企業的中報業績預告及已發布的中報來看，在135家上市房企中，有33家房企業績下滑或虧損，約占總數的1/4。不過，在并不樂觀的行業環境下，前7個月，地產龍頭萬科的銷售金額依然達到1142億元，繼續在行業中領跑

8月6日晚，投資圈內傳出一條爆炸性消息，素有“私募教父”之稱的趙丹陽在電話會議上表示：“史上最強牛市到來，滿倉再滿倉。”

在此之前，深圳一位私募基金經理曾跟記者談起今年7月在萬科高層組織的一次飯局上趙丹陽表達的觀點：“他認為下半年股市會大漲，銀根會放松，看好地產行業。他認為一線城市的房價還有一倍的上升空間，且沒有任何泡沫。接下來他本人還準備在北京購房。”

大牛市是否真的已經到來？房地產股票未來是否具備投資空間？

據海通證券房地產行業分析師涂力磊分析，2014年上半年房地產全行業實現銷售額3.11萬億元，同比減少7%。銷售額增速較2013年的26.3%降低33.3個百分點。行業2014上半年實現銷售面積約4.84 億平方米，同比減少6%。銷售面積增速較2013年的17.3%降低23.3個百分點。

涂力磊認為：“從全年角度看，預計下半年累計增速下行趨勢較難改變。但是考慮當前政策和房價已開始放松，下半年關注焦點在于開發商愿意用多大價格空間換取銷量空間。”

而從目前房地產企業的中報業績預告及已發布的中報來看，截至8月6日，在135家上市房企中，有33家房企業績下滑或虧損，約占總數的1/4。不過，在并不樂觀的行業環境下，前7個月，地產龍頭萬科的銷售金額依然超過千億元，而準備“把萬科從第一寶座拉下馬”的綠地集團的愿望未能實現，仍居于第二位。

33家房企業績下滑或虧損

根據Wind數據統計，截至8月6日，房地產開發行業的135家上市公司，有63家披露了中報或中報業績預告。其中，52家發布中期業績預告，“報喜”“報憂”的公司數量相當，均為26家。另有11家公司發布了中期業績快報或中報。

具體而言，“報喜”企業中，預增12家，續盈5家，略增3家，扭虧6家；“報憂”企業中，預減11家，續虧9家，首虧5家，略減1家。從目前預告的成績來看，房地產開發行業的運營十分的“平淡”，這也是意料之中的情況。

首虧的5家房企分別是同達創業、金豐投資、中潤資源、榮豐控股和嘉凱城。其中中潤資源預計虧損1.2億元～1.8億元，是目前所知虧損最為嚴重的地產企業。

公開資料顯示，中潤資源虧損的主要原因是英國瓦圖科拉金礦公司發生虧損導致公司利潤下降，以及公司房地產項目未達到確認收入的條件導致房地產項目利潤下降。

2012年中潤資源全資子公司——中潤國際礦業有限公司（以下簡稱“中潤國際”）以660萬英鎊（當時約合6610.58萬元人民幣）認購瓦圖科拉金礦公司2000萬股普通股，成為其第一大股東。

瓦圖科拉金礦公司為一家在英國注冊成立的公司，并在倫敦交易所上市，其擁有斐濟瓦圖科拉金礦100%股權。今年6月，中潤資源發布公報，英國瓦圖科拉金礦公司于2014年6月23日召開了全體股東大會，會議通過了特別決議，同意瓦圖科拉金礦公司在AIM市場（倫敦證券交易所成立的AIM市場，即替代投資市場，創建于1995年6月19日，是專門面向規模較小的成長性公司的市場 ）取消交易的提議（退市）。

中潤資源注冊地在山東，本是一家房企，自2011年開始投資礦企，但由于金價持續低迷，英國瓦圖科拉金礦公司已經成為中潤資源業績的“拖油瓶”。

除上述公司外，還有11家上市房企發布了中期業績快報或中報，其中3家公司虧損，4家公司凈利潤同比實現增長，4家公司凈利潤同比出現下滑。其中，上半年已經確定虧損的3家公司為綿世股份、萬好萬家和哈高科。

在當前已公布中報或業績快報的11家公司中，華僑城A的營收和凈利潤最多。公司上半年營業收入為136億元，同比增長28%；凈利潤為19億元，同比增長5%。其營業收入增長的主要原因是旅游綜合收入及房地產業務收入增加。

綜合來看，上半年預告虧損及明確虧損的企業合計有17家（首虧5家，續虧9家，確定虧損3家）；業績出現下滑的企業有16家；業績預增及確定增長的有30家。

萬科銷售超千億繼續領跑

根據億翰智庫對前7個月房企的銷售數據的預估，主營業務在中國大陸的房地產開發企業中，今年前7個月萬科地產憑借941萬平方米銷售面積、預計達到1142億元銷售金額的成績，領軍國內房地產開發企業。

從招保萬金（招商地產、保利地產、萬科、金地集團）近兩個月銷售業績情況可以看出，和6月份相比，房企7月份的業績處于下行之中。

對于7月份房地產銷售業績下行的原因，記者采訪到招商證券的一位分析師，他表示：“一方面，7月、8月是房企傳統的銷售淡季，尤其是今年7月份，全國的天氣情況不是很好，對銷售是有些負面影響的；另一方面，為了上半年業績光鮮一點，趕6月成了共識，7月自然就在供應上有所不足。”

萬科發布的7月份銷售情況顯示，7月公司實現銷售面積136.7萬平方米，同比增加15.7%，環比則下滑21.4%；實現銷售金額133.2億元，同比減少4.7%，環比大降31.3%。且7月的銷售均價也明顯下降，當月銷售均價為9744元/平方米，同比和環比分別下降17.6%和12.6%。

近年來，隨著房地產政策的不斷調整，萬科采取了謹慎的市場戰略，拿地意愿較低。數據顯示，今年以來，萬科獲得23塊土地，與去年同期獲得58塊土地相比大大減少；今年新增土地建筑面積479.8萬平方米，同比下降73.2%；權益地價113.2億元，同比下降72.5%。通過如此謹慎的運作，萬科有效地規避了市場風險。

在業內，綠地集團欲取代萬科做行業老大已有時日，不過從前7個月房地產企業銷售業績來看，綠地集團依然被萬科地產壓了一頭。綠地集團前7個月的銷售金額預計為940億元，比萬科少200多億元，位居第二位。

但是在銷售面積上，綠地集團和萬科地產的數據則咬得很緊，前7個月綠地集團的銷售面積為957萬平方米，而萬科為958萬平方米。

綠地集團董事長、總裁張玉良曾表示，他今年的愿望之一，就是把萬科從房地產行業老大的寶座上拉下來。

今年3月，綠地集團宣布擬借殼金豐投資整體上市。在金豐投資公布的重大資產置換交易預案中，重組完成后，公司將擁有綠地集團100%股權，轉型為國內房地產行業領軍企業，且同時具有房地產延伸行業及能源、汽車、金融等多元化業務作為輔助支撐，形成綜合性大型產業集團。

前述招商證券的分析師表示：“近年來萬科呈現出越來越明顯的大企業綜合征，其突出表現是開發效率偏低和成本控制能力較差。盡管萬科存在這樣或那樣的問題，但是包括綠地集團在內的房企巨頭今年想把萬科從行業老大寶座上拉下來也非易事。”

在前7個月國內房產企業銷售額排名中，緊隨萬科和綠地集團之后的是恒大地產、保利地產、中海地產、碧桂園、萬達集團、世茂房地產、綠城中國和融創中國，這些房企成功躋身上半年銷售額前十的行列。

取消限購政策似飲鴆止渴

在房地產企業陷入水深火熱中時，近來該行業迎來一大利好消息：國內部分城市或明或暗放開限購，樓市松綁已成大趨勢。各地方政府陸陸續續在限購政策上的微調，以及信貸按揭的松動，對于需求的釋放形成刺激。

前述深圳的私募基金經理認為，“隨著政策的利空逐步出盡，對于行業的持續打壓和擔憂基本上沒了。因而政策的松動對于年內尤其是四季度的行業比較樂觀，至于是馬上反彈還是在平臺上徘徊，目前仍舊看不清楚。”

在樓市不斷下行的情況下，今年5月以來，中國部分二線及三線城市已嘗試局部放寬樓市限購令。據新華社報道，目前全國已經有近30個城市對限購進行“松綁”。

今年下半年以來，放松和取消房地產限購的城市陸續增加。繼呼和浩特、南寧之后，近日，武漢、蘇州、海口、溫州、杭州、天津等地被證實有條件地對限購進行放松。

對于限購的“松綁”在當下一直是個糾結的問題。在經濟下行期，作為支柱產業之一的房地產業的處境很微妙。如果繼續嚴格地調控政策，房地產業不景氣，自然拖累宏觀經濟運行；如果放松調控，中國經濟將進一步房地產化，結構進一步失衡。

前述招商證券分析師認為，“執行已久的限購、限貸等調控措施已讓中國樓市需求陷入略顯慣性的疲弱及觀望，即使更多城市跟進限購松綁，也不一定能實質性地刺激市場。房地產松綁政策就似飲鴆止渴，對于現階段的經濟來說只能喝下去。”

他還表示，“在限購放寬的大背景下，需求和供應有可能同時增加，如果供應的增加大于需求的增加，那么許多開發商的去庫存難度有可能會不減反增。”