健全機制 總體規劃 正確引導農村集體建設用地流轉

摘要：隨著中國經濟的發展，城市化進程的加快，不斷占用農村集體建設用地，大量農業用地被非法占用，在利益的驅使下流轉向非農業化用地，這種狀況在城鄉結合部尤為明顯。本文在對農村集體建設用地流轉問題進行了分析，并提出了解決對策。

關鍵詞：農村集體建設用地；流轉；分配；制度

中圖分類號：F301.2文獻標識碼：A文章編號：1674-0432（2014）-05-08-1

中國的土地按土地利用方式的不同可分為農用地、建設用地和未利用地。一般來說，農村集體所有用于建筑的土地都是農村集體建設用地，包括農村居民住宅建設用地、鄉鎮企業建設用地以及公共建設用地等。隨著城市化和工業化的發展，農村集體用地由于具有很多優勢，如地域優勢和價格優勢等，吸引著眾多投資者前來投資、開發、利用。本文在對農村集體建設用地流轉問題進行了分析。

1農村集體建設用地流轉現狀

近年來，隨著城市化的步伐不斷加快，城市周邊農村集體建設用地不斷被占用，以各種各樣的形式轉讓土地使用權，表現出強烈的市場需求。農村集體建設用地流轉已經從農村內部的自發承包發展到多種形式的社會流轉。總體上看，農村集體建設用地的流轉已經成為了不可逆轉的發展形勢。

2農村集體建設用地流轉問題

2.1流轉主體混亂，收益分配不規范

我國很多法律都對農村土地產權進行了界定，但是并沒有明文規定農村土地屬于哪一行政主體，未建立相關組織和機構管理農村集體建設用地，導致在流轉時，農村建設用地的流轉主體非常混亂，沒有所有權代表和執行主體來管理流轉。這就造成被轉讓方、租賃方不能準確找到主管部門，不僅受到鄉（鎮）、村的集體經濟組織和行政管理機關的管理，還受到土地所有者、土地使用者等各方的詰難。

土地收益分配也是農村集體建設用地流轉中的關鍵問題，一般情況都是交易雙方獲利，并沒有顧及國家利益、集體利益和村民利益。在交易后，鄉（鎮）和村、村委會和村民之間等利益分配關系沒有得到公開，不能統一協調各方的利益，沒有相關規章制度可以進行管理。

2.2缺乏統一的流轉條件、流轉范圍

雙方交易的土地包括集體建設用地、村民宅基地、集體農用地以及非農業建設用地等各種農村土地，其中既有依法辦理相關程序的土地，也有擅自改變直接轉讓的，既沒有相關法律法規確定的轉讓條件，也沒有相關部門進行監督管理，規范土地流轉條件。

目前，政府沒有指定統一的流轉范圍，造成流轉范圍的混亂。有的城市土地流轉是按照城市規劃進行，有明確規劃的農村集體建設用地不可以流轉，其他的土地則可以流轉；有的城市按照建設用地的劃分時間來進行流轉，現有的土地都可以流轉，新增的非農村集體建設用地則不可以進行流轉；甚至部分城市的土地流轉范圍是所有在城市規劃范圍內的土地。

3農村集體建設用地流轉的對策

3.1完善農村土地產權制度

制定相關法律法規，明文規定鄉、村、村民小組三級所有權主體的權力界線，完善農村土地產權制度，保護農民的切身利益。在調查農村集體建設用地的流轉實際情況后，完善相關法律法規，明確農村集體建設用地所有權益及產權代表。建立相關土地產權部門，明確土地產權的權能權責，促進農村集體建設用地的流轉順利。

3.2建立流轉制度

因為農村集體建設用地的效益較高，經濟效益遠遠高于農業用地，如果不限制土地流轉的條件，大量農業用地就會轉為建設用地，減少農業產量。因此，必須建立農村集體建設用地的流轉制度，限制土地流轉的范圍，把流轉責任確立到人，不得強迫個人或者組織轉讓土地，土地流轉符合土地所有者、使用者完全自愿的原則，依法進行土地流轉，也不得阻撓合法流轉。

3.3限制流轉后的用途

按照城市相關規劃嚴格控制農村集體建設用地的流轉，限制土地流轉后的用途，尤其是進行商品房的開發。因為難以控制土地流轉后建設的商品房總量，不能提供給商品房安全保障，所以應該加強土地規劃，限制用于商品房的土地量，建設用地的使用途徑必須符合城市的總體規劃，明確土地流轉后的用途。

3.4合理分配流轉利益

農村集體建設用地流轉后的利益分配直接關系到各方面的利益關系，合理分配流轉利益，制定合理的分配比例，再次流轉的土地收益應該歸土地擁有者，并且簽訂相關合同，以書面形式明確一系列土地流轉中會出現的問題。這樣可以有效地顧及各方面的利益，保障土地所有者的財產安全，維護國家利益、集體利益和個人利益，減少因利益糾葛而出現的問題。

4結語

農村集體建設用地的流轉是我國經濟發展和城市化發展的要求，可以合理利用農村土地多余資源，提高土地的經濟效益，增加農民的收入，但是在土地流轉過程中出現因為實際操作而出現了一系列問題。針對農村集體建設用地流轉問題進行了分析，探討解決對策，可以有效地避免問題的出現，有利于土地的流轉，減少土地流轉所造成的糾葛。

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作者簡介：李昆鵬，榆樹市國土資源信息中心，助理工程師，研究方向：農村土地管理。