年收益18%！投資立體車庫(kù)靠不靠譜？

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現(xiàn)在投資領(lǐng)域中出現(xiàn)了一個(gè)項(xiàng)目，投資立體車庫(kù)，即投資者投入一定費(fèi)用（5—20萬(wàn)元不等），買下立體車庫(kù)中的一個(gè)車位的租賃權(quán)，期限3—5年不等，然后投資者也不用運(yùn)營(yíng)管理，只需等租賃權(quán)期滿后，就可以獲得一定豐厚的回報(bào)，年收益平均在18%。以投入8萬(wàn)元，租賃期5年為例，五年之后連本帶利的總回報(bào)在15萬(wàn)多元。

從賬面上看，這絕對(duì)是一個(gè)黃金投資項(xiàng)目，但這么好的事靠譜嗎？

從賬面上看，這事靠譜

一個(gè)立體車位，究竟能產(chǎn)生多少收益？它的“造血”功能有多少？筆者走訪了天津某寫字樓的地下立體車庫(kù)，由于該車庫(kù)位于二級(jí)地段，收費(fèi)并不高，停車費(fèi)為6元/小時(shí)，沒(méi)有封頂費(fèi)，如果持續(xù)停車24小時(shí)，總收費(fèi)為144元。以周一至周五上班時(shí)間（早8點(diǎn)至晚6點(diǎn)），車庫(kù)100個(gè)車位全滿；周末車庫(kù)平均負(fù)荷量約50%；粗略估算每個(gè)車位每月能收取約4000元。也就是說(shuō)一個(gè)車位一年的收入約4.8萬(wàn)元，但扣除電費(fèi)、設(shè)備磨損費(fèi)、員工工資、場(chǎng)地租賃費(fèi)等，年收益在2萬(wàn)元左右，以8萬(wàn)元的投資額計(jì)算，收益率絕對(duì)高于18%。

另外，除了停車費(fèi)之外，立體車庫(kù)還能產(chǎn)生其他收益，比如道閘廣告、車庫(kù)內(nèi)廣告等，這些項(xiàng)目每年大約也可以貢獻(xiàn)2%的收益。

從賬面上看，投資立體車庫(kù)，還真是一件靠譜的事情。

從法律角度看，這事有風(fēng)險(xiǎn)

不少法律人士表示，與其說(shuō)是租賃車位，這類項(xiàng)目更像是一個(gè)民間借貸項(xiàng)目。因?yàn)?，以投資房地產(chǎn)為例，投資者是要買房，然后出租，但投資立體車庫(kù)，投資者得到的是一個(gè)車位的N年的收益享有權(quán)，并沒(méi)有發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移。其存在兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：

一是，借貸行為是否符合相關(guān)規(guī)定，根據(jù)相關(guān)法律，回報(bào)率不超過(guò)銀行同類貸款利率4倍的民間借貸，受到法律的保護(hù)（目前銀行的貸款利率約6%）。目前看這個(gè)收益率是符合規(guī)定的，但是由于其借貸方式，更像是一種集資行為，所以是有風(fēng)險(xiǎn)的。

二是，這個(gè)項(xiàng)目是否真的可以長(zhǎng)期產(chǎn)生足夠的利潤(rùn)。目前看這是一個(gè)未知數(shù)。據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)立體車庫(kù)鮮有大型企業(yè)介入，更多的是中小規(guī)模企業(yè)在運(yùn)作，他們是否有強(qiáng)大的造血能力，持續(xù)發(fā)展，這是值得商榷的。

從實(shí)際操作看，這事不靠譜

筆者又進(jìn)行了深入的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)了一些新的問(wèn)題：

一是，二三線城市，賬面收益就不高。立體車庫(kù)在一線城市，市場(chǎng)認(rèn)知率比較高，但在二三線城市，立體車庫(kù)并沒(méi)有被廣大消費(fèi)者認(rèn)可，基本上絕大多數(shù)的立體車庫(kù)運(yùn)載負(fù)荷率都在50%左右；另外，二三線城市的停車費(fèi)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于一線城市，以杭州為例，一個(gè)立體車庫(kù)的車位的年收入只有1.2萬(wàn)元，扣除各種成本，其年收益只有幾千元。

二是，立體車庫(kù)投資有很大局限性。停車難是一個(gè)大眾問(wèn)題，但是由于目前市場(chǎng)認(rèn)知度不高，只有建立在黃金地段、著名商圈這樣寸土寸金的地方，才能產(chǎn)生較高的收益，如果建立在社區(qū)、普通地段，由于停車位相對(duì)好找，甚至隨便停車也不會(huì)挨罰，導(dǎo)致立體車庫(kù)的收益極低，有的地方甚至一個(gè)月的收益，連支付電費(fèi)都不夠。

三是，市場(chǎng)潛規(guī)則不少。建立立體車庫(kù)，不像開(kāi)個(gè)店那么簡(jiǎn)單，首先，你要有交管部門的允許，誰(shuí)都知道停車市場(chǎng)空間巨大，各地的很多停車場(chǎng)都與各地交管部門有著千絲萬(wàn)縷的關(guān)系，普通投資者能否拿到運(yùn)營(yíng)許可，就是一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)；其次，即使交管部門允許了，場(chǎng)地租賃關(guān)系不打點(diǎn)好，一樣無(wú)法運(yùn)作，比如進(jìn)入社區(qū)，因?yàn)槟銊?dòng)了他的利益，你不與物業(yè)搞好關(guān)系，今天他給你停電，明天找人堵你車庫(kù)門口，你一樣賺不到錢……

四是，隱形投入容易被忽視。很多人只是看到了收入，沒(méi)有投入，事實(shí)上即使投資者不用具體運(yùn)營(yíng)，但是運(yùn)營(yíng)立體車庫(kù)時(shí)，投入的電費(fèi)、人工管理費(fèi)，這些隱形投入都是需要考慮的。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，不完全統(tǒng)計(jì)，這些隱形投入大約占到了50%，可是很多項(xiàng)目方在給投資者做測(cè)算時(shí)，幾乎忽略隱形投入問(wèn)題，也間接提升了成本。

本刊觀點(diǎn)

綜上所述，租賃立體車庫(kù)這個(gè)項(xiàng)目本身問(wèn)題多，特別是其在法律層面上，很多問(wèn)題尚未有效解決，另外收益絕對(duì)沒(méi)有項(xiàng)目方宣傳的那么多，因此建議投資者在投資時(shí)謹(jǐn)慎為佳。