成都市保障性住房小區公共服務設施規劃研究

章利益

(西南交通大學建筑學院，四川成都611756)

2005年以來，為構建社會主義和諧社會，實現社會公平與住房公平，保障維護低收入者住房權益，中央發布了《穩定房價八條意見》、《關于促進房地產業健康發展的六點意見》、《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》和《關于加快發展公共租賃住房的指導意見》等一系列重要文件，保障性住房受到越來越多的關注，導致保障性住房建設高峰期的到來。與其相關的規劃建設，特別是公共服務設施規劃等，也受到更多關注與重視，可見其重要性與迫切性。在保障性住房火熱建設的同時，新建保障性住房也暴露了一些規劃建設上的問題。由于目前保障性住房小區公共服務設施配套規劃缺乏針對性，導致公共服務配套不完善、缺乏適宜性等問題，造成保障性住房居民日常生活的不便。針對探討保障性住房小區的公共服務設施配置并提出較為可行的策略，是急待解決的問題。

國內外關于保障性住房小區公共服務設施規劃的研究目前較少。在國外研究中，主要以國外保障性住房建設實例為代表。新加坡在保障性住房公服設施規劃時，強調更多地考慮就近就業以及與公共交通的結合。在國內研究中，基本以結合實際調研，分析保障性住房居民設施需求特征，探討保障性住房公共服務設施的滿意度因子、項目內容、指標和空間布局等內容。

筆者以保障性住房居民和保障性住房小區特殊性為依據，探究其對保障性住房公共服務設施的影響以及特殊性需求，提出相對應的保障性住房公共服務設施規劃策略，在理論上完善公共服務設施配置的同時，也在實踐上為保障性住房公共服務設施建設提供參考意見。

1 成都市保障性住房小區調研概況簡介

1.1 調研對象選取

由于本次研究選定的研究對象為保障性住房所構成的獨立小區，與普通商品房共建成一個小區的保障性住房不在研究范圍，因此在抓其特殊性的時候也只針對保障性住房所構成的獨立小區的特征。

從所屬城市方位、交房時間、保障性住房類型以及所屬行政區多角度均衡選取幾個典型的成都市保障性住房小區。從所屬城市方位角度，由于成都市各個方位所屬地域的發展都有自己鮮明的特點，所以在成都市東、南、西、北均勻選取(圖1)。

圖1 調研小區分布

從交房時間來考慮，2009年之前，成都市以限價房和經濟適用房為主要住房保障形式，其保障性住房小區的特點不明顯。2009年之后，成都市以經濟適用房加廉租房建成小區為住房保障形式，這段時間建設的保障性住房小區特色鮮明，且具有相似性。從保障性住房類型角度，本文中之前也提到過，限價房和公共租賃房所處的小區由于與普通商品房區別不大，所以選取近年來經濟適用房加廉租房所組成的小區。從所屬行政區較多，盡量在各個行政區內均衡選取。綜上各個方面因素考慮，選擇的小區見表1。

1.2 調研內容

了解保障性人群年齡、職業、教育背景、家庭結構、經濟收入、出行方式、工作地點、消費能力與消費習慣等居民基本信息。同時，通過訪談，了解居住人群對保障性住房小區對公共服務設施使用的感受、滿意度以及特殊需求。此外，通過實地觀察等方法來了解保障性住房小區的區位、周邊環境、規劃設計特點等信息。

表1 調研對象選取表

2 成都市保障性住房小區居民特征與公共服務設施配置

2.1 年齡結構和家庭結構與公共服務設施需求

經調研，成都市保障性住房小區中年齡在60歲以上的老年人占21 %，年齡在40～60歲的人占26 %，年齡在20～39歲的人占43 %，年齡在20歲以下的人占10 %(圖2)。總的來說，成都市保障性住房小區居民老齡化趨勢明顯，特別是廉租房居民存在大量的高齡老人，這就要求更多的老年設施。同時，經濟適用房家庭出現家庭核心化趨勢，由年輕小夫妻所構成的家庭較多，因此適齡兒童的比例相對其他小區也較多，并在未來一段時間內呈現增長的趨勢，導致對教育設施有一定需求。

2.2 經濟收入與公共服務設施需求

圖2 成都市保障性住房小區居民年齡結構

成都市保障性住房小區中廉租房居民中無業或失業人員無收入，靠政府低保補貼每個月有200元，少部分有工作的人其收入也極低，平均家庭月收入大約為500～1 000元。經濟適用房中居民收入因人而異，但總體處于中等偏低水平，居民平均家庭月收入約處于3 000元。

經濟收入往往決定居住生活的方式，也決定設施需求的特殊性。保障性住房小區的居民總體收入較低，廉租房大多數居民甚至處于無收入靠政府救濟金補助狀態。其家庭收入和消費能力較弱，對公共服務設施配置結構和運營產生較大影響。低收入使其家庭消費在食品花銷上所占比例最大，其次是交通、教育，而通訊、文化娛樂支出的比例明顯較低。因此，在設施需求內容上，保障性住房居民對菜市場、小超市等設施的需求遠遠大于電影院、停車場、百貨商場等，總的來說，對日常生活相關的設施需求最大。在商業設施規模業態選擇上，保障性住房居民會更多地選擇業態小、較便宜便利的設施。

2.3 文化程度與公共服務設施需求

通過對成都市保障性住房小區居民教育程度的統計發現，小學及小學以下學歷的占46 %，初中學歷的占21 %，高中學歷的占13 %，大專學歷的占12 %，本科學歷的占8 %(圖3)。總的來說，受教育程度普遍較低。保障性住房居民的文化程度及職業技能偏低，導致對其公共服務設施的需求層次不高，以及對地緣性就業設施的需求。成都市保障性住房居民居住在郊區，一般從事餐飲、娛樂、服務、技修類等工作，而這類工作主要集中在城市中心，造成居住與就業的空間失配，所以在增加設置就業培訓機構設施，拓寬保障性住房居民就業領域、提高就業技能的同時，也應考慮配套項目所帶來的就近就業機會。

圖3 成都市保障性住房小區居民教育程度

2.4 消費偏好與公共服務設施需求

保障性住房居民受經濟條件限制，使其具有特殊的消費結構和消費偏好。在前期調研中發現保障性住房居民在消費中對食品、日用品的花費最大，其次是教育，這些消費習慣直接影響著保障性住房居民所需求的設施內容設置。同時其免費和低消費偏好，直接影響著公共服務設施的規模、業態、實際功能以及設施項目價格高低。

2.5 出行偏好與公共服務設施需求

在保障性住房居民的出行中，公共汽車占43 %，電動自行車占21 %，地鐵占14 %,步行占12 %，私家車占10 %。總的來說，以步行、自行車、電動車或公交車為主要出行方式，以這些為出行方式一般出行距離不長，這些出行特點影響著公共服務設施的空間布置的可達性和便捷度以及公共交通設施的注重。

3 成都市保障性住房小區特殊性與公共服務設施配置

3.1 區位特征與公共服務設施配置

每個城市區位不同，則開發程度不同，出行方便程度不同，公共服務設施資源也不同。城市老城區由于公共服務設施開發比較成熟，新建一個小區幾乎不需要新建太多配套設施，以利用原有的公共服務設施為主。而保障性住房小區基本位于郊區，郊區土地一部分還處于未開發狀態，其公共服務設施基礎也相對于老城中心較薄弱。而且由于郊區遠離城市中心地區，對于位于城市中心的市級公共服務設施可達性較差，無法依托市中心成熟的公共服務設施網絡體系，郊區自身的公共服務設施發展又需要較長的成長期。所以在保障性住房小區公共服務設施規劃中，應考慮保障性住房小區所在的區位，根據其在郊區的區位事實，注重公共服務設施的完善和分期配置。目前根據現狀周邊條件合理配置公共服務設施以滿足居民日常的實際需求為主。

3.2 混合居住模式與公共服務設施配置

目前，成都市保障性住房小區就是采用居住混合模式，以小規模的形式融入在普通商品房居住區中。其公共服務配置要充分尊重、利用和協調居住混合這一客觀事實，實現與周邊普通商品房公共服務設施共用的同時，又注重滿足自身特殊的公共服務設施需求。

3.3 規模特征與公共服務設施配置

成都市保障性住房小區的規模特征既指用地規模也指人口規模，不管是用地規模還是人口規模，通過規模特征確定其屬于組團級別。而在現行的居住區公共服務設施規劃是主要以規模來作為配置依據的。在居住區公共服務設施分級配置中，經常以“組團級——小區級——居住區級”三級來配置相關的公共服務設施內容和規模標準。

4 保障性住房公共服務設施規劃策略

4.1 設施分級的重新確定

成都市保障性住房小區雖然是獨立小區，但由于其規模相當于傳統設施分級中的組團，所以在公共服務設施分級中基本按組團級來配置，但又因其是獨立小區，可在一些小區必備的設施上做適當調整。如物業管理設施一般不是組團級配置內容，但在組團規模太小的保障性住房小區是必備的，為體現這一級的特殊性，建議可將保障性住房小區這一級設為“保障性住房小區級”，人口規模約3 000～5 000人。保障性住房小區與周邊其他普通商品房小區所形成共用公共服務設施的居住街區，為原來傳統公共服務分級中“小區級”的服務范圍，但原來“小區級”所服務的范圍為同一個小區，而不是現在由多個小區居住混合所形成的街區，這一級公共服務設施更具開放性，可將其設為“開放小區級”，規模為1.5×104～3×104人。居住區級劃分方法基本與傳統分級劃分方法一致，該級公共服務設施服務范圍與街道行政管轄范圍基本一致。所以，對保障性住房小區的公共服務設施分級為“居住區級——開放小區級——保障性住房小區級”三級。

4.2 配置內容的按需分類引導

對于保障性住房小區公共服務設施配置，公共服務設施的項目內容應按保障性住房小區居民需求的內容和需求的程度分類引導布置，即針對這類特殊人群進行“量體裁衣”，這樣會更合理。保障性住房居民作為一類特殊的居住群體，由于經濟收入、文化背景、教育程度、年齡結構上的特點，對設施內容的需求也具有自身特點。其群體特征與行為特征決定了他們特殊的設施偏好與取向，優先解決生活基本需求是他們最迫切的愿望。比如，保障性住房小區存在大量老弱病殘群體，其出行距離十分有限，而目前菜市場等生活基本需求設施往往布置離保障性住房小區較遠。建議可創新設施便利店和菜店作為保障性住房小區級公共服務設施的標配。

4.3 服務半徑的按需修正

針對保障性住房居住群體特點進行設施服務半徑的修正，是實現公共服務設施分異供給方式的有效手段之一，也保證了設施空間布局的可達性。不同人群其出行距離不一樣，主要與年齡、經濟能力、出行方式等有關。比如保障性住房小區中老弱病殘群體較多，其出行距離十分有限，其較短的出行距離需要相關公共服務設施服務半徑的減小。比如，在商業設施服務半徑上，為切實的可達性和便利性，作為保障性住房小區內部配置的便利店和菜店幾乎是零服務半徑。一些保障性住房居民所需的其他經常性或偶爾性使用的商業設施(如藥店、超市、服裝裁縫店等)基本布置在開放小區級。考慮到老年人出行距離基本在步行 5 min之內，如果步行速度取 4 km/h，則設在開放小區級的商業設施服務半徑約在 300 m之內。

4.4 設施規模的按需調整

保障性住房居民的特殊性、構成比例和人口規模直接關系著一些設施的規模。比如，在停車位數量配置問題上，成都市保障性住房小區居民由于經濟收入較低，有私家車的住戶較少，因此相對于普通商品房其停車位配置標準更低。根據成都市相關規定，普通商品房小區的停車位配比為100 m20.8個車位，保障性住房小區的停車位配比為100 m20.5個車位。雖然保障性住房小區的停車位配比已經做針對性設置了，但是該配置標準與實際調研相比還有較大出入。在調研中發現，“西蜀瑞苑”、“西城麗景”和“紫氣東來”三個小區的停車位情況見表2，而且是現狀停車位還存在10 %的空置狀態。從表中各項得出現狀成都市保障性住房小區停車位配比情況，比成都市制定的標準要小，根據保障性住房小區現狀情況可建議設停車位配比100 m20.4個。

表2 成都市保障性住房小區停車位情況

廉租房居民具有穩定性，其經濟收入一般變化不大，經濟適用房居民有可能存在經濟收入增加的情況，以后存在買車的現象，也就是私家車存在增長的可能性，所以要在原有的停車位指標上適當增加一些彈性增長的空間。

5 總結

針對保障性住房群體合理配置公共服務設施，是保障中低收入者基本生活的關鍵，是實現住房公平和社會和諧的重要內容。公共服務設施的針對性調整配置不僅要兼顧效率和公平，結合保障性住房小區實際情況，同時考慮保障性住房小區未來變化和發展要體現公共服務設施規劃的彈性規劃思路，為保障性住房小區的可持續發展奠定基礎。

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[2] 何芳，李曉麗.保障性社區公共服務設施供需特征及滿意度因子的實證研究[J].城市規劃學刊，2010，(4)：85