基準地價的平面與立體表現形式分析

向楊

摘要：在給基準地價評估的時候，通常以級別價、路線價、樓面價等進行衡量。經過研究發現：能夠表現基準地價的形式有兩種，即基本形式、復合形式，而基本形式包括兩個分類：平面形式、立體形式。平面表現形式主要有四種，分別是級別價、區片價、路線價與網格價；而立體表現形式主要有三種，分別是樓面價、地面價與地下價。

關鍵詞：基準地價；平面表現形式；立體表現形式；復合表現形式；圖式

基準地價其實也代表著平均地價的價值，在政府公示的地價制度里面，基準地價和標準宗地地價（標定與監測地價）是兩個重要組成部分。考慮到平均地價的獨特性，也說明了為什么基準地價能夠通過很多形式表現出來的原因。樣更有效地辨別出級別價、區片價、網格價這三者之間的不同聯系，到底選擇哪個基準地價更準確，筆者覺得當前最重要的任務是研究基準地價多個表現形式的獨特差異。

1平面表現形式

1.1級別價

級別價即綜合基準地價，它是根據土地級別來進行評估的。這種表現形式是在20世紀80年代出現的，那時國內土地市場剛剛蘇醒，土地交易數量和類型不是很多，在評估土地價格的時候，通常是根據級差效益法與個別交易數據來進行估測的。級別價最大的優勢是總結能力強，對監管土地轉讓最低價、土地稅收方面有明顯的引導作用。級別價不足之處包括幾個方面：1）因為級別范圍廣，直接影響到基準地價的代表價值；2）由于級別價的范圍大，增加了基準地價評估時的可操作性；3）同級別地價差額明顯，不同級別地價可以出現交叉，無法準確衡量地價高低，影響土地管理工作，導致宗地地價評估的準確性下降。

1. 2區片價

區片價即區域基準地價，它是根據級別價的特點發展過來的，可以把同級別的土地分割為多個均質區域，之后對每個區片價格進行估測。區片價的出現是一個很必然的結果，因為我國土地市場化越來越集中，土地交易量及交易類型也不斷提高，區片價的出現可以根據統計學的原理進行估測，直接避開基差效益法，從而利用房地產交易數據來進行評估。

利用區片價評估比較方便，實用價值強，工作效率高，它不僅減少了區片內的價格波動范圍，而且也減少了基準地價可變性。對于區片價和級別價來說，其相似之處均是根據土地級別來進行劃分的，級別價基本上包括某個區域內的所有區片價之和。

1. 3路線價

路線價即商業路線價，它是針對一些商業性質用地進行設計的。因為商業用地受到的影響因素比較多，有時候同級別或同片區的地價也會因為有無靠街、有無交叉口等因素而出現波動，僅僅依靠級別價或區片價進行評估的話，是會出現很大的誤差。想要更準確地反映出商業用地的地價，減少級別價和區片價在評估的時候的漏洞，考慮到商業用地需要臨街的特點，利用路標深度的大小，采用路線價來進行評估，不僅可以增加基準地價的表現形式，同時也會增加商業用地的地價評估準確率。

1. 4網格價

網格價即網格點基準地價，它是通過實踐活動形成的，它可以把任意寬度的網絡設定為一個單元格，以相關的樣本地價為依據，采用空間插值方法進行估算，從而得出每個單元格的地價，然后根據每個單元格的幾何圖形來進行計算[1]。網格價最明顯的優勢是提高了基準地價的設定密度，增強了地價評估的準確性及工作效率，從而讓土地價格的評估過程公開化。

2立體表現形式

2. 1地面價

地面價是把土地的平均價格均攤到每個單位面積的地塊上算出的地價。在土地市場中，土地交易的標價是根據土地來進行設定的，利用地面價來標示更清晰，更直觀，也方便估算土地總價格。根據我國的《城市規劃編制辦法》規定，容積率是土地規劃中的重要內容，在土地市場的發展早期，因為城市規劃起步慢，在進行土地轉讓的過程中，其合同內容并沒有表明容積率的大小，往往是通過地面價來進行公示的。因為土地是指地球表面上所有的地面，所以地面價表現出空間延續的特征。

2. 2樓面價

樓面價和地面價是對立的，屬于單位面積上的土地價，它是根據土地上規劃的建筑物的容積率大小來進行評估的。如果建筑物的樓層空間穩定的話，一般可用樓面價來衡量，如果建筑物的樓層空間存在差異的話，可以用符合規定的層樓面價格結合樓層修正指數來進行衡量。

樓面價能夠補合地面價的不足，通常在進行地價評估的時候，基本上是利用地面價與容積率修正來進行衡量的，因為容積率修正指數的主觀性很明顯，會導致極大的誤差，采用樓面價是可以避免這個問題出現，從而增加地價評估的準確率。另外，樓面價的出現可以處理地價評估中綜合性質用地價格評估結果不一的情況[2]。通常對綜合性質用地進行價格評估的時候，基本上是利用地面價與建筑面積均攤的方式進行估量的，從某種程度來說都存在一定的誤差，而利用樓面價進行衡量，特別是在估算商業或住宅用地的地價的時候，一般可以根據自己的思路來進行估算，再把估算的結果相加即可，即算出整塊土地的價格。

2. 3地下價

地下空間使用權價格的簡稱是地下價。一個建筑物的地下空間基本上是用來做商場、停車場或倉庫的，當然也有一些是非經營性的地下空間（比如地下交通、市政建設等）[3]。根據2007年頒布的《物權法》的內容來看，地下價是可以根據地表、地上與地下空間的具體情況進行評估，一般隨著地下空間的使用率不斷增加，那么在地價管理上也愈加重要。當前我國的地價評估方式基本上是利用地面價與樓面價進行的，對地下價的研究還屬于起步階段，地下價的估算方式是根據地面價及地面和地下空間的土地利用率來進行衡量的。

3結論

本文系統分析了基準地價的各種表現形式，將其歸納為平面表現形式和立體表現形式，并結合三大基本用地類型的特點以及地價隨容積率變化的空間分布規律，給出了基準地價復合表現形式圖式。

參考文獻

[1] 王滿銀，肖瑛，汪應宏，張紹良.中國基準地價評估近10年研究進展[J]. 華中農業大學學報（社會科學版）. 2011（06）

[2] 葉霞，董曉明. 基于不同視角的城市基準地價測算方法構建[J]. 資源與人居環境. 2011（08）

[3] 鐘玉燕.基于網格點基準地價的從價定級技術路線及其應用[J]. 科技創新導報. 2011（11）endprint