探析集體建設用地基準地價評估體系框架構建

肖沛

摘要：對于集體建設用地價格來說，建立健全一個行之有效的價格體系相當重要。集體建設用地基準的價格涵義，充分對價格組成進行分析研究是科學實現集體建設用地價格界定的要件。其評估原則是“挖掘本質、尊重現實、以人為本、體現差異”。集體建設用地的評估一般可以有三種技術方式，他們分別是樣點地價法、城鎮國有基準地價修正法和成本法。我們在實際的操作過程中要深入的研究成本、收益、土地質量評定等等各方面的問題。

關鍵詞：集體建設用地；基準地價；價格構成；評估方法

1 內涵識別

1. 1集體建設用地基準地價內涵

對于尋常情況下的市場環境而言，根據相關法律來進行后，對那些有償運用目標的集體建設用地的適用就是集體建設用地的基準地價[1]。 它是在一定程度的土地開發、土地容積率、使用年限、相近的土地質量和某一估價基準日的同一類型土地利用完整的集體建設用地的平均價格。

1. 2集體建設用地基準地價的價格構成

對于我國鄉村的集體用地上，運用流通的方式不會對土地權的本質造成改變，而發生變化的只是使用權限。但對此，我們可以通過處理好與此相關方面的一些因素來更好的進行，如土地流通的開發性、供求關系等，而對于流轉價格方面，集體運用的土地則是由成本與價值兩者來決定的。

對于集體建設土地價值的組成來說，首先是使用權價值，它是將土地當作農業使用時對將來收益進行價值體現的，是對農業差地租和絕對地租的總和。第二是農業用地發展權的價值，也就是農業集體用地的增值收益。

在集體建設用地的成本構成方面來看。第一它包括土地的取得成本，也就是將沒有利用的土地和農業用土地轉變成建設用土地時所發生的一些成本。比如說土地補償費用、安置補助的費用和耕地開墾的費用等等。第二它還包括土地的開發成本。也就是相關機構或企業在將農用地和未開發的耕地變成建設用地時所投入的成本費用。

2評估方法

2.1 評估原則

2.1.1挖掘本質，強調純地價的評估

可以充分體現某地地價水平的地價就是基準地價。所以在評估的時候應該只評估土地，而不能評估土地上的建筑物。最終的評估價格是土地的價格而不是建筑物和土地的綜合價格。其評估的結果應該是單純的地價而不應該包括土地上附著物的價格。

2.1.2尊重現實，明晰與國有建設用地的差異

一般來說，在成本架構上，與國有建設的土地所得到的金額相比，集體建設用地所得的金額要少的多。此外，國內目前法律還缺乏一定的完善性，要考慮到農村集體建設用地使用權在產權上的特殊性，像不能入市，交易量少等。在土地價格上，集體建設用地的價格相對相同地區及類別的國有使用土地的價格低很多。

2.1.3體現差異，實現政府可調可控

在確定集體建設用地的具體價格時，不但要對經濟效率及社會公平等問題進行考慮，同時也要強化對政府宏觀調控目標的實現。政府機關可以在地價調控的基礎上實現兩極分化的降低。也可以運用合理有效地土地價格實現城市及農村利益格局的調控，這就有助于更好地完成對集體及國有建設用地價格穩定的接洽。

2. 2技術路線

集體用地價格通常可以運用三種技術實現評定與估測。

以統一的土地級別定價為基礎，依據搜集的各種交易樣本及經營效益等資料進行集體用地評測參數的明確就叫做樣點地價法。它是根據測算的樣點地價評估集體建設用地的基準地價。

基于權利的差異，使得國內集體及國有建設用地形成了價格差異[2]。對于評測已有城鎮基準土地價格的集體建設用地時，往往根據已有的基準地價來進行參考，進而使級別地價及面積的加權求和得以實現。在對集體及國有建設用地的權利差異進行分析時還應當對其進行修改，通過這一依據進行不同類別集體建設用地地價的確認。這就可以成為國內城鎮基準地價的修整方式。

2. 3評估方法

2.3.1修正法評估集體建設用地基準地價

在集體建設用地地價的概念設定基礎上，與集體建設用地相對應的是城鎮土地基準價格，依據集體建設用地的具體特征，與國有建設用地的基準地價的權利、政策、交易等的休整。最終取得集體建設用地的基本土地價格。

通常情況下，評測與估測的步驟可以劃分為以下幾點：

第一要去的對應位置的城鎮級別土地價格。使集體建設用地的土地級別及位置相對已有的城鎮建設價格實現相加，運用面積求和的方法獲得對應集體建設用地級別中國有建設用地的土地價格。

第二是對評測與估算日期的休整。相對已有城鎮級別的基本土地價格的交易日期實現休整。

最后是對級別地價具體涵義的劃分，原來的城鎮國有建設用地的基本價格涵義及評測，集體建設用地的基本土地價格涵義是不同的。依據設置的集體建設用地土地價格的涵義，休正城鎮不同級別土地價格、使用年限、容積率以及基礎設備等。

2.3.2樣點法評估集體建設用地基準地價

樣點地價就是根據收集的市場交易樣本及經營效益、成本等，在收益還原、市場對比等方式方法的基礎上實現對集體建設用地樣本土地價格的獲取。在修正完樣本之后，通過檢驗剔除掉異常樣本，把合格的樣點地價采用簡單算平均值和加權算平均值的方式算出相應的數值作為該區域的基準地價。

2.3.3成本法評估集體建設用地基準地價

我們將農用地轉變為集體用地的時候，還要支付一定的土地獲取費用、開發費用、稅務費用等，此外還應當進行相應的資金利息投入，并剔除公司獲得的利潤。這些都是開發土地所投入的成本[3]。這樣也可以算出土地投入的成本。而且土地在由農用轉化為集體建設用地以后，由于使用目的改變了，土地也由此增加了相應的價值。因此，土地成本價格的價值增加就屬于新增加的土地價格。

4結語

集體建設用地基準地價的評估對于農村閑適土地順利的流入市場起了一個橋梁性。這不僅可以構建高效的價格評測體系，同時也能為集體建設用地的構建及發展帶來一定的標準及指引，從而實現地產的平等交易，另一方面也實現了集體建設用地地價的技術支持和監控。

參考文獻

[1] 楊杰，任紹敏. 廣東省農村集體建設用地定級與基準地價評估探討[J]. 安徽農業科學. 2010（17）

[2] 何芳，黃震魁. 我國集體建設用地流轉試點政策的演進與展望[J]. 中國房地產. 2010（04）

[3] 李信儒，馬超群. 我國城鎮基準地價評估中存在的主要問題分析[J]. 湖南大學學報（社會科學版）. 2006（03）endprint