論土地抵押金融風險的防范

楊惠

摘要：本文對土地抵押金融風險的防范進行分析，主要從土地抵押的金融風險和防范措施兩方面進行詳細論述，具體防范措施有加強對土地抵押金融風險的管理、對土地抵押機構的經營活動進行規范和做好土地抵押前的調查、監測工作三個方法，希望本文能為相關人員進行風險防范時，提供依據。

關鍵詞：土地抵押；金融風險；防范措施

土地抵押是一種金融形式，能夠將土地當作信用抵押，然后進行資金流動，這種金融形式在國際上也十分重要。大力發展我國土地金融業，能夠加快我國土地流轉速度，擴大現代農業的經營規模。但隨著這種發展不斷深化，土地抵押的金融風險逐漸突顯出來，本文針對這種現象，提出了一些防范措施。

一、土地抵押的金融風險

（一）土地抵押的含義

土地的所有權，因其所有人借款然后抵押給債權人，保障清償債務而產生的就是土地抵押。從本質上講，土地抵押與土地產權抵押相一致，而土地本身的特點會影響土地抵押的金融特性[1]。

（二）土地抵押的金融特性

1.經營債券

土地與一般財物不同，其價值特性決定了其難以分割，在流動范圍上也會受到很大的限制。如果將土地抵押作為擔保，進行債券發行，就是講土地財產變成能夠分割并流動的財產，將土地的流動范圍擴大。

2.債券可靠

自然歷史形成的土地，無法移動位置，無法再生面積不變，可以永久使用。如今社會不斷進步，經濟不斷發展，很多行業增加了對土地的需求量，這種現象導致土地的稀缺性和價值不斷增長。所以當將土地作為抵押品較為可靠[2]。

3.抵押周期長

生地開發的時間一般為3-5年，若是農業用地開發，則可獲一定收益。從最初的開發階段，要求征地拆遷，場地平整，建設建筑物需要大量的時間和資金，所以資金回收時間要推遲到建筑物施工完畢的出售、出租，這個過程一般需要3-5年、30-50年，甚至更長的時間。

二、防范金融風險的措施

（一）強化土地抵押金融風險管理力度

根據抵押土地的一些特性，我國銀監部門應做出一些提示工作，并能夠給參與土地抵押的銀行一些制度方面的管理標準。同時針對土地抵押現狀做出一定正常督導，

對被抵押的土地進行控制，部分單位要針對土地抵押工作進行相應監督和檢查工作，并及時向相關銀行提出要求，以此去除銀行在這項工作上的依賴性和風險麻痹性，使銀行對土地抵押的過分追求和不重視第一還款來源的風險的特點有所改善[3]。

相關人員要嚴格遵守相關標準。若土地價格浮動過大，有關部門要進行房地產方面的壓力測試，還要測試土地價格的壓力指數，然后觀察這些測試對風險的影響，選擇合適的解決方。地方法人機構的督導增加，也是防范風險的重要方面，一些地方的部分金融單位和組織，很少在股份制改革中得到政府的支持。所以很難在短時間內換取不良資產的土地，所以監管部門應加強指導，在調研充分的情況下，制定更為靈活的政策。

（二）對土地抵押機構的經營活動進行規范

很多銀行對于土地抵押的金融行為十分謹慎，這種現象的主要原因是，地方財政運用對土地抵押貸款和銀行貸款的管理要求之間有著較為突出的矛盾。銀行一方面很難對土地抵押收取的費用進行預算和評估，很難分析土地抵押機構準確授信量，無法較準確的評定政府性貸款的信用情況；另一方面，很多地方政府擁有運用土地抵押的形式獲取銀行的金融資金，然后補足短期內的財政金融缺口現象，擁有較為明顯的資金導向。例如某市一家土地抵押機構，向多家銀行進行融資，但是卻以“防止當地物價波動”為理由，將具體的資金走向和收購計劃作為商業機密，沒有透漏給這些銀行。而這些銀行在信息共享上的交流十分有限，又缺乏作為競爭對手的日常了解，對相關信息的掌握不充分。所以對土地抵押機構的經營活動進行規范，與政府相比，能夠使其具有相對獨立的位置，能夠有效防范金融風險[4]。

（三）做好土地抵押前的調查、監測工作

首先，相關銀行要對抵押土地進行調查。具體內容有土地的性質、使用方法、歸屬、地價以及土地建筑密度等，尤其是土地權利的獲取方式，土地權利的有限條款、以及抵押土地是否符合法律等相關規定，并且要對現場對土地情況進行核實。要做好土地的可行性分析和收益計算方案，要了解城市規劃和市場物價相關信息，對合理預算土地抵押的比例和含有價值。相關銀行要對土地所屬財產進行合理監測，設立土地抵押、土地置換不良財產、土地抵押金質押和土地相關銀行資產預算制度，保證銀行和所屬土地能夠反映集中度系數，防止出現系統性風險。

第二，部分銀行要健全土地抵押動態管理系統。對抵押物管理力度進行加強，定期對這些物品的相關信息合理掌握，然后對抵押物價值進行估計。若抵押土地出現不合理現象，那么應該用有效的方法，結合經濟和法律知識，確保銀行利益不受侵害。若土地失去機制或無法對貸款風險進行覆蓋，那么應適當添加保護措施，防止金融方面的風險在銀行經營中發生轉移。政府部門可以抵押一些有缺點的土地，若出現風險，這些土地無法順利緩解銀行的貸款風險。所以融資平臺應制定出讓條件的屬地辦理抵押，增加撥備對風險進行覆蓋。

結束語：

通過上文對土地抵押風險防范的論述，可以得知土地抵押的含義及其特性，以及防范風險的幾點措施，在這個過程中，土地抵押的三點特性也是其具備抵押能力的幾個優勢。相關人員在進行風險防范時，也要提高金融從業人員的素質水平，培養一批了解土地、法律和政策的專業人才隊伍，始終保持市場高效的信息收集，使金融業務進行快速發展。

參考文獻：

[1]曲衛東.土地抵押貸款風險浮出水面[J].中國土地，2010（4）：154-155.

[2]曾暉，邢國威，付梅臣.集體土地產權結構與抵押評估風險防范[J].商業時代，2011（4）：178-179.

[3]楊祥昶.土地儲備機構的土地抵押貸款及其風險[J].商品與質量，2012（2）：102-103.

[4]盧燕婷.儲備土地抵押貸款風險分析及授信建議[J].中國農村金融，2011（5）：126-127.endprint