《政府工作報告》：給行業定心丸

文｜本刊記者 陳桂龍

3月5日，國務院總理李克強在第十二屆全國人大二次會議上做了《政府工作報告》，報告涉及內容廣泛，涵蓋了當前中國所有的重大領域改革方針，對過去執政一年的工作總結和未來社會治理做出具體安排，令人耳目一新的是，報告一改以往政府綱領性文件言必宏觀、藍圖愿景的特點，對諸多社會領域都做出了具體可執行的措施安排。CRIC研究中心從房地產行業的角度出發，解讀出9大關注點。

2014年房地產行業必保持穩定

報告指出：“今年經濟社會發展的主要預期目標是：國內生產總值增長7.5%左右，居民消費價格漲幅控制在3.5%左右，城鎮新增就業1000萬人以上，城鎮登記失業率控制在4.6%以內……經過認真比較、反復權衡，把增長預期目標定在7.5%左右，兼顧了需要和可能……穩增長更是為了保就業，既要滿足城鎮新增就業的需要，又要為農村轉移勞動力進城務工留出空間，根本上是為了增加城鄉居民收入、改善人民生活?！?/p>

正基于此，2014年要保持國民經濟7.5%的既定增長速度，房地產行業必須保持平穩發展，近期再次甚囂塵上的“崩盤論”不攻自破，既沒有經濟基礎，又沒有現實可能。尤其是在當前一段時間面臨經濟轉型、結構調整，多數傳統行業投資增速放緩的情況下，2014年房地產行業投資增速至少也要維持在19%~20%左右才可能保持國民經濟7.5%的增速。這一“經過認真比較、反復權衡”的目標不容有失，事關就業大局，毫無疑問這給了2014年中國房地產行業的一顆“定心丸”。

推進利率市場化成本上升致房貸緊張

報告指出：“在保持總量政策穩定的同時，積極盤活存量、用好增量。優化財政支出，整合壓縮專項轉移支付……繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策。引導貨幣信貸和社會融資規模適度增長。今年廣義貨幣M2預期增長13%左右……繼續推進利率市場化，擴大金融機構利率自主定價權?！?/p>

2014年以來，房貸額度未見放松、利率不降反升的情況給各地房地產市場造成的沖擊至今余威尚在。今年的貨幣政策似乎沒有轉變跡象，強調盤活存量、用好增量，保持融資規模適度增長，這樣的定調說明信貸總量依然維持適度從緊的格局。另一方面，在互聯網金融、利率市場化改革等多方沖擊下，銀行間資金成本上升已是不爭事實，而這種趨勢似乎已成不可逆轉的潮流，在銀行業依靠存貸息差獲取的利潤趨于減少后，銀行更多將貸款目標轉向企業貸、房地產開發貸等領域，個人住房貸款利率居高不下的局面恐將難以改變。

降低地方土地財政依賴

報告指出：“抓緊研究調整中央與地方事權和支出責任，逐步理順中央與地方收入劃分……”

去年十八屆三中全會提出財稅體制改革，將在2014年繼續推進。分稅制改革造成地方政府事務與財力的矛盾日益突出，為了完成各項“業績指標”，各地嚴重土地財政，降低了地方政府落實房地產調控的積極性，繼而出現大量高價土地，另一方面又大肆舉債，發行大量以土地收益擔保的政府債券，房價高企惡性循環。正是這種分配上的矛盾促成了近十年來地方政府被廣泛詬病。如果逐步解決財政體制下的這一問題，則過往促成行業快速擴張的重要因素之一——政府支持必然將逐漸淡化，土地財政的因素削弱將使行業回到更健康的運行軌道中，有利于整個行業未來的可持續發展。

建立房地產調控長效機制

報告指出：“啟動不動產統一登記……清費立稅，推動消費稅、資源稅改革，做好房地產稅、環境保護稅立法相關工作?！?/p>

房地產稅是一個內涵很豐富的集合概念，既有開發環節的各個稅種，又有購房者交易、持有環節的稅種。本次報告中明確提出“立法“，在以往所有關于房產稅的官方文件中都從未出現過，其意義與多年單提“加速推進”有本質區別，一旦房產稅進入立法程序，對其正當性就再無質疑，意味著其作為房地產市場長效機制的地位確定，未來即便向存量房領域鋪開、酌情提升稅率也屬順理成章。全面落實的房產稅將大幅削弱投資不動產的投資空間，降低市場投資投機需求比例，以其替代行政性政策調控，有利于市場穩定發展；另外，此稅種改變中國中產階級及富豪階級投資物業時的選擇習慣，大戶型、超大戶型項目投資空間將大幅縮小。

養老、旅游等細分產品迎來機遇

報告指出：“收入是民生之源。要深化收入分配體制改革，努力縮小收入差距……多渠道增加低收入者收入，不斷擴大中等收入者比重。使城鄉居民收入與經濟同步增長，廣大人民群眾普遍感受得到實惠……把消費作為擴大內需的主要著力點。通過增加居民收入提高消費能力，完善消費政策，培育消費熱點。要擴大服務消費，支持社會力量興辦各類服務機構，重點發展養老、健康、旅游、文化等服務，落實帶薪休假制度?！?/p>

一直以來，消費、投資、出口被譽為拉動中國經濟的“三駕馬車”，2008年國際金融危機以來，出口備受擠壓，國內消費持續不振，單靠投資拉動的后勁不可持續。十八大以來，政府著力促進消費對經濟增長的帶動。報告提出的培育消費熱點、落實帶薪休假制度，重點發展養老、健康、旅游、文化等服務業。這或許將給持續受各種瓶頸制約的養老地產、旅游地產、文化地產等細分產品開拓一片市場空間，引來新的發展機遇。

就近城鎮化有利化解部分城市高庫存

報告指出：“把培育新的區域經濟帶作為推動發展的戰略支撐……優先推進西部大開發，全面振興東北地區等老工業基地，大力促進中部地區崛起……由東向西、由沿海向內地，沿大江大河和陸路交通干線，推進梯度發展……形成與沿海連接的西南中南、東北、西北等經濟支撐帶……實施差別化經濟政策，推動產業轉移，發展跨區域大交通大流通，形成新的區域經濟增長極。解決好現有“三個1億人”問題……引導約1億人在中西部地區就近城鎮化?！?/p>

從今年及未來一段時間政府工作重心在調整經濟結構，增強內需拉動經濟的主引擎作用。重點培育新的經濟增長極，這給部分區域尤其是中西部和東北地區帶來了持續的政策利好，經濟發展在提升收入水平增強消費能力的同時，也會吸引更多的人口返鄉甚至外省市人口導入，尤其是在新城鎮化推進過程中，1億人中西部實現就近城鎮化，長期來看，無疑將會化解部分城市高庫存的隱憂。

推進以人為本的新型城鎮化

報告指出：“城鎮化是現代化的必由之路，是破除城鄉二元結構的重要依托。要健全城鄉發展一體化體制機制，堅持走以人為本、四化同步、優化布局、生態文明、傳承文化的新型城鎮化道路，遵循發展規律，積極穩妥推進，著力提升質量。今后一段時期，著重解決好現有“三個1億人”問題，促進約1億農業轉移人口落戶城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化……有序推進農業轉移人口市民化。推動戶籍制度改革，實行不同規模城市差別化落戶政策……加大對中西部地區新型城鎮化的支持?！?/p>

此次報告中給出了“三個1億人”的新提法和具體措施，這對房地產行業未來的需求總量增長將不可限量，這不同層面的3億人口住房需求將讓開發企業大有可為，而后續的差別化戶籍改革以及針對農業人口市民化所存在的教育、醫療、就業等多方面的制度障礙給出了具體可行的解決方案，免除了城鎮化人口的后顧之憂。

單獨二孩政策短期帶來改善住房需求

報告指出：“堅持計劃生育基本國策不動搖，落實一方是獨生子女的夫婦可生育兩個孩子政策?！?/p>

二孩政策在去年三中全會正式落地，主要應對我國當前正在消退的人口紅利。隨后浙江、江西、天津、上海、陜西、山西等7個省市出臺具體落實措施，對房地產市場來說，計劃生育政策放松短期內對市場需求不會出現絕對量上的增加作用，但在局部會改變一部分生育二孩家庭的購房需求，這部分人群主要集中在經濟發達的一、二線城市，以30~40歲的中產階級家庭為主，其購房需求類型多為中高檔改善型需求。房地產開發企業未來兩年內應針對這類新型客戶適當展開戶型搭配、功能區設計等方面的研究。長期來看，這樣的政策松動到底能帶來多少人口的增量，還不明確，但無疑會增加新生兒絕對數量，延緩中國人口紅利期，對未來房地產需求量的持續性有明顯補償作用。

未來房地產市場調控更加市場化

報告指出：“針對不同城市情況分類調控，增加中小套型商品房和共有產權住房供應，抑制投機投資性需求，促進房地產市場持續健康發展?！?/p>

國內房地產市場發展至今，幾乎成為影響社會和諧的最大問題，其根本原因在于過去十年沒有處理好政府和市場之間的關系。

報告中，首次提出了針對不同城市情況分類調控，房地產調控去行政化已是大勢所趨，市場化的步伐又往前邁進實質性一步。供求緊張的城市繼續增加供應，抑制投機投資性需求，限購政策不退出；對于庫存量比較大的城市，要控制供地結構、供應結構。站在行業的立場上，這樣的改變無疑將有利于實現市場健康穩定發展，對于房企和購房者都將有重大意義。

保障性住房目標更加客觀

報告指出：“完善住房保障機制。以全體人民住有所居為目標，堅持分類指導、分步實施、分級負責，加大保障性安居工程建設力度，今年新開工700萬套以上，其中各類棚戶區470萬套以上，加強配套設施建設。提高大城市保障房比例。推進公租房和廉租房并軌運行。創新政策性住房投融資機制和工具，采取市場化運作方式，為保障房建設提供長期穩定、成本適當的資金支持。各級政府要增加財政投入，提高建設質量，保證公平分配，完善準入退出機制，年內基本建成保障房480萬套，讓翹首以盼的住房困難群眾早日遷入新居。”

今年的保障性住房無論是目標還是措施都一改以往冒進做法，設定的目標更加符合市場實際情況，開工700萬套與基本建成480萬套相比以往都更加客觀，量力而行，一方面穩定了商品房市場預期，另一方面也減輕了地方政府的業績指標壓力。在保障房體系方面，提出了公租房與廉租房并軌，推進共有產權型保障房，這同樣減輕了地方政府在保障房建設方面的資金、管理壓力，在分配環節減少牟利漏洞，將保障性住房分配到真正需要的城市中低收入家庭，分流普通商品房市場需求。