海外以房養老面面觀

仲品

2014年7月1日起，京滬穗漢四地開始正式試點以房養老，投保人群為60歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。討論已久的以房養老試點政策正式“破題”。

反觀海外的以房養老，又是怎樣一番情形呢？

新加坡

可以住樂齡公寓

作為一個非福利性國家，新加坡政府一向倡導國人自食其力。在擁屋率很高的新加坡，以房養老是常見的模式。

在新加坡，55歲以上的老年人被稱為樂齡人。這些樂齡人可以從公積金賬戶中領取養老金度日，也可以將自己的房產出租，以租金養老。對于一些住房面積較大又無成年子女同住的老人，政府鼓勵他們以大房換小房，將換房的凈收入用作日常開支，或是購買保障型投資產品。

新加坡政府還專門為獨居或只和老伴居住的老人提供一種樂齡公寓，這類公寓通常面積在40平方米左右，價格低廉，一般只需五六萬新元即可購買。此類公寓使用權一般為30年，可延長使用期但不能轉讓和繼承。

此外，新加坡以房養老還有一種形式：60歲以上的老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構，由這些機構一次性或分期支付養老金。老人仍居住在自己的住房內，待其去世后，房屋產權由這些機構處置，進行抵押變現并結算利息，剩余的錢則交給其繼承人。

英國

以房養老模式更多借助保險公司力量

據調查數據顯示，超過1/3的英國人打算利用房產籌集養老金。有一成退休者被迫出售房產或換成較小房子來維持生計。英國的以房養老主要有兩種形式：一是把房產抵押給銀行、保險公司等機構，每月取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，直至去世或搬進養老院后用該住房歸還貸款。據調查，大約有20%的50歲以上的老年人打算采用這種方式。另一種方式就是出售大房，換購小房，用差價款養老。此外，還有老人將房產出售后搬到其他物價水平較低的國家去養老。

由于英國的住房養老模式更多地借助于保險公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當保費用來購買年金，住房反向抵押貸款在英國又被稱作“逆向年金”。由于英國的房子不存在使用年限的問題，而且相關金融服務機構在這一領域運作了很多年，操作規范，老年人的權益還是有保障的。

加拿大

個性化設計的倒按揭

風景如畫的加拿大有福利之國之稱，是移民的首選國度之一，也是老年人的樂園。大部分加拿大人年老后，都會選擇把住房賣掉，然后住進各種有福利補貼的養老機構。加拿大是倒按揭貸款業務發展比較快的國家之一。超過62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬到30萬加元之間，只要不搬家、不賣房，房主產權不變，可以一直住到生命的結束，在后人處理房產時折還貸款。

加拿大以房養老的倒按揭極其個性化，即根據貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。個性化的設計使倒按揭在加拿大贏得了成功。值得一提的是，在加拿大以房養老之所以能夠順利開展，是有一系列的制度環境作為保障的。比如，加拿大有遺產稅或個人資產增值稅制度，假如房屋等財產由子女繼承，那么就需要繳納不菲的稅費，這就使得部分民眾愿意以房養老。

德國

倒按揭換高端養老院

目前德國的老齡化程度已列歐洲第一，而人口老齡化給養老保險體制帶來極大沖擊。在德國養老的形式有許多，在家中居住靠社會養老金度日的形式最普遍。此外，以房養老的方式也深受歡迎。有的德國老人把房子出租給年輕人，利用房租來維持自己的退休生活。德國人支出的房租約占個人全部支出的1/4～1/3，因此通過出租房子養老也是一種很有效的方式。也有一些老年人出租一部分房子來收小部分費用，年輕人則幫助老年人干些家務，這也緩解了“空巢”而產生的孤獨感。

此外，很多老人都選擇把房子倒按揭給銀行，然后用這些錢過質量較高的生活。比如，老年人可以離開現有住宅到外地居住養老，包括旅游養老、度假養老、回原居住地養老等。也可以用倒按揭拿到的貸款住進一些涵蓋護理保健、文化娛樂等多種功能的高端養老院。

美國

退休前10年買房養老

雖然美國的社會養老保障體系比較健全，但大多數美國老年人依然將以房養老方式作為補充。美國政府和一些金融機構也向老年人推出了以房養老的倒按揭貸款，發放對象為62歲以上的老年人。許多美國老年人在退休前10年左右就為自己養老購買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來維持自己退休后的生活。由于美國的房屋出租業比較發達，美國人支出的房租大約占個人支出的1/4～1/3，因而房屋出租的收益也是比較可觀的。以房養老已被許多美國人認為是最有效的養老方式之一。

日本

以房養老條件苛刻

在日本，以房養老對申請人的條件要求比較苛刻。以東京為例，申請人年齡必須在65歲以上，要居住在自己持有產權的住宅中，且不能有子女同住。申請人家庭的人均收入要在當地的低收入標準之下，已經申請低保等福利政策的家庭不能享受這項政策。申請人持有產權的房屋必須是土地價值在1500萬日元以上的獨門獨戶建筑，而集體住宅不可以申請。

荷蘭

以房養老鼻祖倒按揭沒市場

以房養老模式起源于荷蘭，但荷蘭人對這種方式卻不感興趣，倒按揭在荷蘭基本沒有市場。一般人65歲退休時可拿到工作時收入的70%以上，房子一般都是自己買下來的，沒有租房壓力，2009年荷蘭人住房自有率為57%。退休后的生活更輕松，有了很好的生活保障，他們一般不需要也不會考慮用以房養老這種方式來過退休后的生活。