東上海的購房機遇

葉茂

堅定不移地以“十二五”規劃為方向，進行四個中心建設，一直是上海市政府最重要的課題之一。以張江為代表的先進制造業，以外高橋為核心的國際貿易中心，以洋山港為核心的國際航運中心，以川沙為核心的國際旅游區形成了東上海發展帶。可以說，全國發展看上海，上海發展看浦東，浦東發展看東部！（詳見圖1、圖2）

這些板塊的市政規劃建設，帶動了區域的房地產業發展。由于自貿區的落位，外高橋區域一年的時間里房價已經突破4萬，上漲幅度達20%。迪斯尼落位于川沙，兩年時間里川沙房價漲幅達27%。臨港新城自起步以來，房價有最初2006年的3000多元上漲了近400%。而張江隨著制造業的發展，房價從1萬左右上漲到37000元。（詳見圖3）

這些區域板塊由于直接受到市政建設的利好影響，已經較其他板塊先行一步，而這種影響仍在進一步向周邊板塊輻射。今年9月，川沙旁的周康板塊拍出兩塊地，樓板價都接近2萬。若日后建成銷售，項目售價必然在4萬以上。考慮到目前板塊內的成交均價僅3萬不到，并且板塊內的商業發展迅速，公建配套設施逐步完善。從購房角度來看，這是一個極好的購房時機，周康已經處于發展期，購房者對于這樣的板塊應該重點考慮。

對于有如此發展勢頭的東上海，如果購房者要在其中置業又該如何選擇呢？分析師對近年來東上海地區的房地產成交數據進行了統計分析，發現如下特點：（詳見圖4）

從近幾年浦東東部發展帶140平方米以上改善型產品的供求套數，可以看出供求比在不斷的縮小，至去年已經由最初的供大于求，轉變為供不應求的狀態。分析其原因，最主要在于浦東經過20余年的發展，中東部地區現有的居住條件，已經無法滿足成長起來的浦東人對于更好的住房環境的需求；更好的交通通達性的需求；更好的子女教育的需求；更好的商服娛樂配套的需求；更好的資產保值增值的需求。那么，對于這樣的一種改善型需求該如何去置業？

借助我們之前的分析，可以清晰地看到極具潛力的外高橋、張江、川沙等版塊房價，已經有了大幅的上漲，進入門檻變高，同時未來的漲幅空間也有所壓縮。相比之下，處于蓄勢待發狀態的周康板塊無疑更具有潛力，同時也是契合了改善客戶置業需求。

在周康板塊，存有改善印記的在售項目主要有兩個，一個是綠洲康城金邸，一個是綠地東上海，以及附近還有一個周康輻射區域范圍內的萬科海上傳奇。而分析師將基于戶型、配套、價格三個維度進行綜合分析：

從產品來看萬科和綠地東上海更為適合首次改善型的客戶，偏小的戶型使得總價被合理地控制，同時兼顧功能性的設計，能夠滿足三口之家的生活需求。而綠洲康城金邸更加注重居住的舒適性，大空間感的產品，亦是改善型置業者對于品質生活的要求。（詳見圖5）

從配套來看，萬科在建的30萬方體量的綜合體，業態豐富，絕對能夠滿足業主的基礎生活需求。而相比之下，綠洲康城金邸將來自建17萬平方米的商辦綜合體，在體量上不及萬科海上傳奇，但五星級的洲際酒店（購買綠洲康城金邸可以無條件免費成為洲際酒店會員）和麥德龍大賣場，其配套能級較萬科要高出不少，更符合改善客群追求身份價值的需求。而綠地東上海是其中最遜色的，周邊2公里內幾無任何配套。（詳見圖6）

從價格角度來看，綠地東上海價格遠高于板塊均價，就其目前的配套實力，顯然是無法支撐如此的高單價。相比之下萬科雖然價格稍高，但是考慮到其配套完善加上戶型較少，其總價控制的相對適中。最值得關注的是，綠洲康城金邸近期28800元的限量特價則非常劃算。（詳見圖7）

上海向東發展的趨勢已經無法動搖，而市政規劃的逐步落實更是帶動了東部發展帶的房地產市場發展，就改善住房需求的購房者而言更是一個極好的時機。對于預算不是很充裕或者比較依賴于軌交出行的購房者，分析師建議考慮萬科海上傳奇，生活出行都很方便，加上總價較低，資金的壓力相對較小。而對于既有經濟實力，又追求生活品質的購房者來說，綠洲康城金邸顯然更為合適。大尺度舒適性的戶型設計，加上優質的社區配套，高端自持商業，均能夠滿足業主對于身份和居住價值雙重體現的需求。另外，該樓盤目前處于低點的價格，從長遠的版塊升值潛力來看，當下是一個極好的出售入市機會。