房貸新政重塑樓市利益格局

易憲容

央行及銀監會日前下發了《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》，這一重大的房地產信貸政策不僅會引發房地產市場利益關系的激烈博弈，也將形成國內房地產市場新的利益格局。

《通知》的出臺，可以從以下幾個方面來看國內房地產市場利益關系的博弈。

首先，央行與地方官員的博弈。今年以來的中國住房市場，隨著住房銷售急劇下降及住房庫存快速增加，房價有些許下跌，它對地方經濟增長下行的壓力及地方土地財政的風險越來越大。因此，從五六月開始，地方政府紛紛放松限購政策，并要求商業銀行放松住房信貸來釋放住房需求，但是由于地方政府對于住房信貸優惠政策沒有管轄權，商業銀行并沒有對地方政府政策放松聞風起舞，所以地方政府政策出招后對市場起到的作用十分有限。

在這種情況下，地方政府不得不聯合起來逼迫中央要求央行出招。可以說，《通知》可能就是在這種過招中出臺。從《通知》內容來看，基本上改變央行一向以來支持真正居住消費遏制住房投機投資需求的原則，而是把居住消費過于泛化，并希望通過過度優惠的住房信貸政策來刺激過于泛化的居住消費，以此來滿足住房“去庫存化”的要求。

其次，對于《通知》設定的住房信貸優惠政策，國內商業銀行有沒有意愿來接招。當前國內金融市場條件與2008年不可同日而語，不僅利率水平全面提升，銀行一年期理財產品的利率基本在5%以上，而且銀行的長期負債占比較高，商業銀行可投放的資金不是太多。面對當前中國房地產市場的巨大風險，國內商業銀行要全面執行《通知》按揭優惠條款意愿不會太高。因為，商業銀行這樣做使得銀行的利潤消失，而且也讓銀行面臨較大風險。

第三，房地產開發商與購房者的利益博弈。《通知》出臺之后，房地產開發商不僅在輿論上左右住房市場，大叫房價還會上漲，要購買住房者盡早進入市場，而且有些房地產開發商已經開始上調房價。他們就是通過這兩個方面來影響房地產市場預期。開發商知道，只要預期轉變，房價隨之上漲，住房投機投資者就會涌入市場。

不過，當前國內住房市場的情況與早幾年有不少差別，投機投資者要涌入住房市場估計會比以前慎重。原因在于，一是房價持續上漲十幾年，不少地方的房價漲到天上去了而不是在人間；二是住房的供過于求隨處可見；三是現在能夠進入住房市場投機投資者一般手上都有住房存貨；四是這些住房投資投機者盡管沒有經歷過血與火的洗禮，但是住房投資的風險會有所了解，并非為他人隨意忽悠。針對這些情況，房地產開發商與住房投機投資者利益博弈會十分激烈。

第四，住房投機投資者之間的利益博弈。這種博弈主要表現為前一期住房購買者如何以更高的價格讓下一波的購買者來接手，而不是讓自己成為最后的接棒者。對于中國的住房市場來說，《通知》出臺之后，即使會讓市場回光返照，也將是十分短期的。從中長期來看，國內住房市場所面臨的風險越來越大，這個巨大的房地產泡沫是什么時候破滅誰也不知道。在這場利益格局的重組中，隨著房價越來越高，最大的輸家將是沒有支付能力進入市場的真正住房消費者。最大贏家是地方政府及房地產開發商，因為他們既可以把巨大的風險掩蓋起來及轉移出去，也可以重新獲得暴利。至于投資投機者結果如何則相當不確定，因為他們不知道自己是否會成為這個巨大房地產泡沫的最后接棒者。