我國房地產限購政策的漏洞分析

海來伍加Hailaiwujia

（西昌學院，西昌615000）

0 引言

2010年初，我國宏觀經濟形勢逐漸向好發展，房價暴漲趨勢明顯。4月17日國務院出臺了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（簡稱新“國十條”），由此開啟了2010年樓市調控的大幕。但“上有政策，下有對策”，購房者依然尋找到了政策的漏洞，依然可以逃避政策的限制。

1 漏洞之借用他人身份證

為規避“認房又認貸”等調控政策，購房者一般借用沒有房貸記錄的親戚朋友或者企業員工的身份證貸款買房，以享受首付、貸款利率等方面的優惠。借用他人身份證來買房是現在購房者為了規避政策最常使用的方法。借用別人身份證的前提是需要給證件提供者一定的報酬，或者要跟被借人簽定附屬的協議。此舉雖然能規避二套或多套房貸政策，但對于買房者而言，一旦“替代者”出現信用等方面的問題，那意味著買的房子也會受到牽連，甚至會被列入黑名單。

對策分析：對于租借身份證的買房行為，可以先查實身份證上本人的房產信息，戶口信息，以及家庭背景，并規定買房本人在購房后，在五年內不得出售或轉戶房產權，并簽訂相應的協議來約束。

2 假離婚

假離婚有兩種，一種是找人做假離婚證，這種情況其實是沒有離婚。第二種是，夫妻倆商量好后到民政部門協議離婚，擇日再復婚。這種情況其實是真離婚。以離婚來規避房貸新政，或者繞開“限購令”，在法律上原本是行得通的，因為法律不分“真離婚”還是“假離婚”，離了在法律意義上就是單身。買房人如果“假離婚”，確實有空子可以鉆，銀行是以家庭為界定單位。夫妻雙方，只要有一個人貸款買過房，無論房子有沒有出售，再貸都算二套房。但如果夫妻離婚，以沒有貸過款的丈夫個人的名義再買，銀行按照他提供的離婚證，查詢丈夫個人的征信報告，如果他沒有買過房，就算作首套。

對策分析：針對假離婚規避限購政策的現象，可以出臺夫妻雙方離婚5年內，不得以自己的名義購買住房的政策，來約束假離婚的炒房者。這樣以假離婚的名義購房的人群則會考慮自己是否要冒險假離婚，從而削弱了炒房者的購房熱情。如果在離婚后，一方買房，只要在復婚前取得產權證，那房產就屬于買房一方的個人財產。而擁有房產的一方不同意變更登記，另一方只能吃啞巴虧。這樣帶來的家庭和社會風險也會加大。除此之外，銀行為了控制風險，避免接到炒房和投機買房的客戶，可以設置門檻，比如對剛離婚的購房者時，銀行審貸時，不能按首套房放貸，并規定婚后五年內不發放住房信貸。同時完善個人住房體系，建立個人住房信息系統，將民政局、公安局、銀行信貸系統聯網，嚴格排查假離婚證現象，一旦查處，購房人列入黑名單，取消購房資格，并通過立法使其承擔相應法律責任（如刑拘半個月等）。

關系圖如圖1所示。

圖1

3 戶口分離

結婚后存在戶口分離現象。夫妻雙方雖然已經結婚，并且住在一起，但戶口并不在同一個戶口本上，因此在購房時則可以規避一個家庭可以購買二套房的限購政策。

對策分析：結婚后戶口分離的現象現在普遍存在，國家可以強制改革戶口制度，規定夫妻雙方一旦結為夫婦，戶口必須上在一個戶口簿上，并實行一個家庭只擁有一個戶口簿的制度。如家庭成員不在同一個戶口簿上的，子女則不可享有家庭財產繼承權。這樣統一管理家庭戶口，可以有效遏制戶口分離的現象，堵住家庭戶口分離漏洞，使其無法以個人名義單獨購買房屋，則可以避免一個家庭購買二套或三套房。

在進行房產登記時，都必須以家庭為單位進行審核，審核家庭信息以《家庭成員情況申報表》作為參考時，必須對三證原件（身份證、戶口本、結婚證）進行信息核對。

4 單獨立戶

成都限購令明確指出了“本市戶籍居民家庭”為全部或部分成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未滿18周歲的子女。這種打擦邊球的做法，意味著如果通過滿18周歲以上子女的單獨立戶，一個子女可再買1-2套商品住房，這就實現了多次購房的目的，并有效地規避了國家的限購政策。

對策分析：如果家庭中的房人、配偶以及未成年子女中任何一人名下已單獨或共同擁有住房的，家庭中的任何一人再購買住房的都不可以認定為“家庭唯一住房”。這樣可以避免家庭成員單獨立戶而購買多套房屋。

5 成立公司“合伙”買房

為了規避房地產的調控政策，有人想出了一個合伙炒房的主意。即幾名炒房者合資注冊成立一家企業，再以企業為員工購置宿舍的名義購房。這樣一來，就可以不受購房數量的限制，一口氣可以買幾十套。

對策分析：嚴格登記企業員工住房信息，審核企業的日常運作方式，經濟來源。加強工商局與房管局的協調力度，從企業和住房兩方面監督與管理。“合伙”炒房或者“拼錢”買房雖然有利于實現購房夢，但在實際操作中仍有諸多問題。除了稅收方面的問題外，將來還會有各合伙人利益分配方面的矛盾出現。而“拼錢”買房的大都是情侶或是熟人，但在產權和署名問題上也頗費思量。如果房產證上有兩個人的名字，都算擁有一套房產，這樣的話，按照目前的規定，“購房指標”就一次性用完了。如果是單方署名，則需要其他更多的輔助手段來實現自己在產權上的保護。

6 贈與房屋

按規定，贈與對象如果是直系親屬、遺產繼承人、撫養人、贍養人，只需交納契稅和公證費即可。對于非直系親屬，還將按贈與部分房價的20%征收個稅。目前辦贈與可免征營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等4種稅。但受贈方要交納契稅，90平方米以下的普通唯一住宅按1%征收；90-144平方米的普通唯一住宅按1.5%征收；普通非唯一住宅、非普通住宅的按3%征收，沒有“二手房交易是否滿5年”的限制。此外，公證機關會收取2%的公證費。贈與房產后所增加的額外稅費比現在營業少的多，所以有些購房者也打起了贈與的注意。

對策分析：規定贈與的對象是直系親屬、遺產繼承人、撫養人、贍養人,如果他們名下已有一套住房，則必須出售或轉戶其房產，才可以享受被贈房屋的特權，否則視為非直系親屬，還將按贈與部分房價的20%征收個稅；若已有兩套及以上住房，則不能享受此贈予權，非直系同等對待。

關系圖如圖2所示。

圖2

備注：若已有兩套及以上住房，則不能享受此贈予權，直系、非直系同等對待。

[1]杜龍，王龍龍.房地產限購政策作用與效果分析[J].企業導報，2012（13）.

[2]趙昱，孔麗，王建宇.房地產限購政策持續時間的探討與思考[J].沈陽建筑大學學報（社會科學版），2012（4）.

[3]王晉.我國房地產限購政策的效果分析及展望[J].產業與科技論壇，2013（18）.