空余房地產租賃管理存在問題及對策探討

王杉WANG Shan；高屹GAO Yi

（海軍工程大學勤務學院，天津 300450）

（College of Service,Naval University of Engineering，Tianjin 300450，China）

0 引言

空余房地產是部隊可持續發展的重要資源，為確保一旦需要就能迅速騰得出、住得進、用得好，必須加強對空余房地產進行儲備與管護。隨著空余房地產數量增多，管護所需人力與經費需求不斷增加，加大投入勢必將對管理單位造成較大壓力。開展空余房地產對外租賃活動，能夠保持產權、以房養房，有效緩解需求與投入的矛盾。

1 空余房地產租賃管理歷史背景

空余房地產租賃活動起源于部隊早期的生產經營活動。在國家集中力量進行經濟建設的時期，開展規模適度的生產經營，既為國家創造物質財富，又可彌補經費不足，在一定時期內，對顧全國家經濟建設大局，緩解供需矛盾，起到了積極作用。

隨著生產經營規模擴大，一些問題暴露出來，例如各級都辦企業搞創收、建賓館搞出租，牽扯精力過多，不利于聚精會神抓中心工作；有些單位在生產創收中各自為政，隨意開支，容易滋長本位主義、分散主義，產生腐敗現象，使主業與副業關系模糊。

新時期新階段，著眼于長遠建設，從盤活利用考慮，各級管理部門認真貫徹落實有關政策法規，在確保權屬不變的前提下，積極開展空余房地產對外有償服務，使其“空而不閑”，有效發揮了空余房地產的經濟效益和社會效益，彌補了正常經費的不足，并為國家經濟發展做出了重要貢獻。

2 空余房地產租賃租賃管理存在問題

由于歷史遺留、人員素質、環境狀況的差異，空余房地產租賃管理仍存在一些問題，影響空余房地產的持續健康發展。

2.1 政策法規貫徹落實不到位 有的單位貫徹執行政策法規力度不夠，出現無證租賃、違規租賃問題；有的受“不經商”規定的制約，偏重守攤子，使空余房地產的經濟效益得不到有效發揮；針對偏遠地區空余房地產，不能開拓相應途徑，解決租賃項目零散、出租困難、效益低下等難題。

2.2 租賃管理秩序不規范 有的單位只顧眼前經濟利益，盲目出租；為了不上繳或少上繳費用，少批多租、短批長租甚至越權審批租賃項目，擅自擴大租賃范圍和規模；出租房屋質量、消防不達標，租賃用途不當，安全保密措施不完善等現象時有發生。

2.3 租賃合同管理不夠規范 有的單位對承租人的政治背景、資質信譽和履約能力審查不嚴，空余房地產被不法商販利用，釀成社會性問題；合同意識淡薄，不使用房地產租賃合同范本，合同內容不完善，條款不清除，權責不明確，容易損害雙方利益，產生經濟糾紛。

2.4 租賃檔案資料建設較薄弱，動態信息掌握不夠及時 部分租賃房地產檔案、租賃合同等資料尚未及時整理歸檔，缺乏一套反映動態信息的空余房地產租賃管理軟件系統。由于房地產租賃項目數量、出租面積、租賃期限、租金等都在不斷變化中，因此，給宏觀管理和科學決策帶來了難度。

3 空余房地產租賃管理對策研究

3.1 推行集中統管，加大信息化建設力度

遵循保護產權、控制規模、依法租賃和歸口管理的原則，樹立租賃管理一盤棋思想，統籌好局部利益和整體利益的關系，通過招標等形式，使空余房地產發揮最大效益，防止擾亂市場，減少社會矛盾。另外，傳統的管理模式已不能適應市場的要求，加強信息化建設，是增強管理效能、節約管理成本的有效途徑，也是參與市場竟爭的必然要求。積極構筑儲備房地產數據庫和網絡平臺，逐步建設遠程監控系統，增加數字化管理設施設備，將空余房地產資產存量、結構分布、管護狀況等綜合要素，集約有序展示，力爭實現應急保障智能化、管理手段信息化、市場營銷多元化、資源管理可視化，提高管理效能的處置能力，增強應對競爭的快速反應能力。

3.2 加強盤活利用，建立健全監督管理機制

運用以租代管、管租結合、產權置換等新的管理模式，因地制宜地開展空余房地產租賃管護工作。立足現有條件，采取多種渠道，提升經濟效益，通過“筑巢引鳳”等途徑，把一批有影響、有發展潛力的項目引進來，減少維護成本，使基礎設施常用常新。在政策上扶持、租金上優惠，培育市場，待其發展壯大后，逐步提高租金，最終達到雙贏目的?？沼喾康禺a政策性、政治性都很強，稍有不慎就可能違規越線，要杜絕違規，防止出現各類糾紛和重大問題，就必須強化監督檢查。與地方工商、稅務、公安等部門建立分工協作、信息交流、檢查監督、共同處罰的聯合監管機制，定期或不定期對空余房地產租賃盤活、安全管理進行檢查，及時發現問題，提出整改措施。

3.3 強化租賃管理，注重綜合效益

空余房地產管理政治敏感性強，安全要求高，又涉及多種社會關系，應注重謀求社會效益和經濟效益的雙贏。把好承租人入口關。通過深入細致調查考查，審查承租人政治素質是否可靠，詳盡掌握其單位性質、經營項目、綜合實力、擬租年限，了解其全部高管及部分中層成員情況。在綜合分析比較各承租對象情況的基礎上，優先考慮實力雄厚和信譽較好的承租對象。避免不顧承租人政治素質、只考慮一時經濟利益，隨意選擇合作人，埋下安全隱患。把好合同管理關。嚴格規范的空余房地產租賃合同管理,對于軍隊空余房地產租賃活動健康有序開展具有重要意義。牢固樹立法規意識、合同意識，自覺落實空余房地產租賃合同管理的規章制度；加強出租方與承租方資質審查，在合同的制定上，細化單位和人員遵守安全保密規定的相關要求；強化合同文本的制式規范性，合同條款全面、完善，合同文字細致、嚴密，明確租金及租期不明、違約責任不明確，結合實際情況制定專用條款，堵塞各種漏洞；簽訂合同前，雙方對合同主要內容進行認真審核，內容涉及界限清晰、租期適當、租金明確、防止錯漏或產生歧義等方面，防止出現無效合同和詐騙行為，避免糾紛。把好安全檢查關。將各租賃對象納人安全管理視線，及時與承租人簽訂安全責任書，商請地方公安、消防、工商、稅等有關部門共同監管，定期進行檢查，發現問題及時糾正，禁止出現涉及生產、存放、銷售假冒偽劣、易燃易爆、環境污染和黃賭毒等影響社會安全的行為。

3.4 適應市場發展，創新空余房地產租賃模式

應對發展迅猛、挑戰和機遇并存的市場，管理部門應主動融合，積極作為，創新空余房地產租賃模式。隨著經濟發展和城市改造進程加快，對空余房地產管理利用構成了挑戰，也帶來了發展機遇，管理部門應該乘勢而上，不能僅限于打開門坐等承租方，更要走出去主動占領市場。應對多元選擇、競爭激烈的市場，空余房地產租賃必須形成規模優勢，創造長遠功效。市場需求具有很大的選擇性，房地產承租方青睞于管理正規、規?？捎^、條件優越的出租方，尤其是實力雄厚的企業對市場的選擇更加挑剔。在這種情況下，僅僅依靠既有的空閑房地產開展租賃業務，形不成競爭優勢，就不能吸引承租大戶。發展機遇稍縱即逝，如果孤陋寡聞、慵懶遲鈍，就會錯失良機。市場情況千變萬化，必須慎之又慎，但也不能裹足不前，認準了的就要大膽地闖、大膽地干，這樣才能抓住機遇，創造效益。

4 結語

4.1 發展瓶頸問題

4.1.1 受國際形勢和國內政策調整影響，空余房地產租賃工作受到一定程度沖擊。一些企業項目受金融危機影響，效益下滑，甚至破產；由于國家有關政策調整，部分租賃項目舉步維艱，承租戶經費緊張，這些不利因索都給穩定和提升空余房地產租賃效益帶來了困難。

4.1.2 受有關規定制約，空余房地產盤活租賃受到一定阻力。由于大多空余房產建于上世紀中期，年久失修，擬對有發展潛力的、前景較好的進行改建新建，但受政策規定制約，尤其是缺乏危房改造方面的政策支持，一直不能實施，對空余房地產的高效租賃和以房養房產生了抑制作用。

4.1.3 分散租賃再生矛盾時有發生，影響租賃管理秩序。從目前工作實踐情況看，整體租賃較之分散租賃更加便于管理，制度規定容易落實到位，且效益較好。分散租賃出租方便，但再生矛盾較多，不易于統一管理規范，容易出現擾亂了租賃秩序和管理的情況。

4.2 發展前景展望

從當前的租賃實際看，城鄉租賃項目存在一定的反差，集中在城市的租賃項目，不管是直管的還是自管的項目，都相對穩定，租金也比較高，大部分租賃項目都是社會穩定的事業，受政策沖擊因素極小，滾動發展的空間較大。地處鄉鎮的空余房地產租賃項目，受政策調控影響大且不穩定，滾動發展空間小，特別是多數空余房地產設施不配套、功能缺失、危房較多，不能滿足承租戶要求，上級管理部門應當出臺政策，解決危房改造和新出現的問題，按比例允許個別項目進行翻建，進一步盤活閑置資源。租賃是獲取經濟效益的主要來源，面對各種情況和問題，須積極尋找機遇，轉變租賃格局，改善租賃元素，調整租賃政策，確立新的租賃工作發展方向，特別是面臨困境的承租戶，可視情給予一定扶持，幫助渡過難關，只有租賃項目持續健康發展，租賃工作才能實現效益最大化和穩定發展。

[1]劉鋼.淺析軍隊空余房地產的租賃管理[J].現代物業，2012,11（8）：88-89.

[2]石全洲，耿志，董玉杰.加強空余房地產租賃的合同管理[J].山西建筑，2008，34（1）：236-237.

[3]記者 姚芃.軍地加強房地產租賃聯合監管[N].法制日報，2010-10-30.