限購令瓦解 樓市仍動蕩

李明敬

在中國，房子永遠是個熱門話題，從丈母娘選女婿，到為買房假離婚，再到開發商各種“放大炮”，而現在最熱的則是房產“限購令”逐步瓦解，無不昭示著房地產在社會經濟生活中的重要地位。

但是在熱鬧的背后，又有著怎么樣的博弈？“限購令”的取消對于房價走勢、投資和剛需族來說，又有著怎樣的影響？

生死“限購令”

2014年進入下半年以來，樓市又出現了新的動向——限購令逐步瓦解。這個存活了4年、同時收獲擁護與詆毀的政策，似乎站在了退場的臨界點。面對逐步瓦解的限購令，人們眾說紛紜，甚至直呼搞不懂。不過有樂觀的網友調侃說，再買房不用離婚了！

要想弄懂取消限購背后的故事，咱們還得從限購令說起。這項政策是在2010年4月在“新國十條”中提出的，對于一些房價過高的城市頒布限制家庭購房套數的規定，比如北京規定對擁有兩套及以上住房的本市戶籍家庭暫停售房，連續5年（含）以上在本市繳納社保或個稅的非本市戶籍家庭限購1套住房。

有分析指出，限購令的出臺有兩個重要的背景，一個是2008年“四萬億”之后整個房價失控性上漲，數據顯示，2009年全國房價平均增速超過25%，到2010年，因房價問題造成的社會輿論壓力非常大，政府的壓力也非常大；另一方面，房價上漲預期導致社會各領域投資偏向房地產，如果不加以控制，房地產市場“囤積居奇”的現象將難以遏制，很快將導致極少數人壟斷大多數房產，加劇買房貴和買房難問題。在這種背景下，限購令出臺了。

但是調控后反應最快的并不是房價，而是人們為了買房而“不擇手段”。像辦假離婚證、假社保、假納稅證明等各種“造假”讓辦證大軍生意大增，讓天橋辦假證“牛皮癬”一夜茂盛。而假離婚真分手鬧劇更是屢見報端，人財兩空，對簿公堂讓人唏噓不已。對抗政策的“民間智慧”被發揮到了極致。

在限購政策之后，樓市調控不斷加碼。2011年，限購、限價、限貸全面升級，昔日“金九銀十”的銷售旺季變成了“銅九鐵十”，不復往日風光。口水磚家開始坐不住了，“拐點”論再出江湖。與此同時，地方政府經濟增長壓力增大，土地財政收入減少，地方政府也開始坐不住了。

兩個月來，37個城市宣布取消或者放松限購。據報道，廣東佛山放寬限購，一家限購2套改為一人限購2套，結果售樓處通宵達旦熱鬧非凡。可見，限購的逐步瓦解，可以直接、快速地釋放出大量具有購買力的真實需求，從而大大降低房價下跌的可能性。

開發商仍在坐等政府救市

在限購政策逐步瓦解的背后，是中央、地方、銀行、開發商和投資者之間的博弈。同策咨詢研究部總監張宏偉認為，“從土地財政依賴的角度來說，今年以來尤其是二季度以來土地出讓收入的減少直接誘發地方政府的階段性土地財政危機，而地方土地財政危機則成為誘發松綁樓市‘限購令的主要原因。”

有觀點認為，土地財政依賴度越大的城市，其放松限購政策的可能性就越大。統計數據顯示，土地財政依賴度達到80%以上的城市有14個，也就是說這14個城市的錢袋子大多靠“賣地”。甚至可以說，地方政府和地產商是魚水相依的關系。一方面，地方政府對房地產收稅，一般開發商拿一個項目前期至少要蓋不少于50個章，不同部門都要審批和驗收。項目建起來，不算拿地成本，有62%的利潤都被政府以稅費名義征走；另一方面，地方政府簡單認為房價漲跌受限購影響，想用“猛藥”來救市，但現實有時卻和預期有相當的差距。

從限購和取消限購來看，樓市還沒有真正回歸到以安居為主的市場中。開發商死扛房價，坐等地方政府救市，認為地方政府遲早要救市的，這樣一來，開發商是萬萬不會輕易降價的。沒有房價實在的降價，就不可能激活市場需求的購房者。如此就形成了一個死循環，房價不降，交易不景氣，地方政府救市，投機投資入場，房價上漲，真正購房需求被壓縮。可以說，房地產沉淀了太多人的既得利益，這才是中國改革的最大障礙，他們會不惜一切代價，來維持自己的既得利益。

銀行對政策松綁反應冷淡

從地方政府和銀行的關系來看，銀行業務量的增長依賴地方政府，但同時銀行也要考慮自身的風險控制和商業利益。2014年8月8日，福建出臺房地產救市政策，要求銀行增加房地產貸款。但監管部門和地方政府的喊話效果并不理想，銀行對于地方政府的政策松綁反應冷淡。

有分析指出，銀行如果在房地產低迷或者說是房貸下行之時，松綁房貸，無異于將信貸資金往風險巨大的火坑里扔，房地產市場有自身規律，銀行松綁房貸不僅救不了樓市，反而會給自己帶來嚴重影響。

所以從目前來看，不僅個人從銀行難以貸到款，房地產企業也融資困難。今年上半年，個人住房貸款比年初增加8704億元，同比少增92億元。一股份制銀行人士稱，在該行內部會上，該行領導提醒分支機構要謹慎進入房地產領域。

最后，購房者和開發商之間也存在著博弈。樓市“拐點”論興起，房子供過于求，購房者觀望情緒加重，再加上購房者信奉“買漲不買跌“的金科玉律，盡管不少開發商放低姿態，各種變相或直接優惠，但是購房者的心理預期很難被開發商的”討好“行為所改變。可以說，現在購房者在市場上處于更有利的地位。

不管各方算盤打得多響，都不能只想博弈，而不去想解決的辦法。endprint