地產(chǎn)信托收兵

俞凱

最好的時(shí)代已悄然逝去了嗎？

一路“高歌猛進(jìn)”之后，在宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)、地方債務(wù)等方面的風(fēng)險(xiǎn)短期難有實(shí)質(zhì)好轉(zhuǎn)的情況下，信托風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)累積和發(fā)酵，行業(yè)監(jiān)管也因此逐步升級(jí)。

在近期召開(kāi)的一次銀監(jiān)會(huì)內(nèi)部會(huì)議上，監(jiān)管層通報(bào)，有3家信托公司“存在嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)”、11家信托公司“存在較大風(fēng)險(xiǎn)”。

在更早前的6月，審計(jì)署陸續(xù)公布多家央企2012年財(cái)務(wù)收支審計(jì)結(jié)果。華潤(rùn)信托、昆侖信托及中投信托因不規(guī)范行為被點(diǎn)名，其中涉嫌違規(guī)項(xiàng)目金額超60億元。

更為嚴(yán)格的監(jiān)管條例也隨之而來(lái)。

今年8月，最新版《信托公司監(jiān)管評(píng)級(jí)與分類(lèi)監(jiān)管指引（修訂稿）》頒布，根據(jù)這一“扶優(yōu)限劣”的監(jiān)管條例，監(jiān)管層將強(qiáng)化對(duì)信托公司風(fēng)險(xiǎn)與合規(guī)的監(jiān)管力度，從風(fēng)險(xiǎn)管理、資產(chǎn)管理和合規(guī)管理三個(gè)方面對(duì)信托公司進(jìn)行分類(lèi)評(píng)級(jí)，并將評(píng)級(jí)結(jié)果作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)配置監(jiān)管資源、采取監(jiān)管措施、確定市場(chǎng)準(zhǔn)入的主要依據(jù)。

這也意味著，評(píng)級(jí)落后的信托公司甚至將面臨存亡之危。

一邊是尚不明朗的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，一邊是競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈、業(yè)務(wù)門(mén)檻不斷提高，信托公司凈利潤(rùn)猛增的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返，信托公司亟須通過(guò)業(yè)務(wù)創(chuàng)新來(lái)尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，創(chuàng)新與轉(zhuǎn)型成行業(yè)共識(shí)。

“鼎新”總是與“革故”相伴隨，對(duì)整個(gè)信托行業(yè)而言，“革故”就是要重新審視給整個(gè)行業(yè)帶來(lái)越來(lái)越多麻煩的房地產(chǎn)融資。

根據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，上述被點(diǎn)名的信托公司中，不少就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)高企導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期加重；而隨著信托資金的離開(kāi)，可能會(huì)對(duì)房企的融資成本和資金鏈條造成進(jìn)一步的影響，進(jìn)而導(dǎo)致存量信托項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)提高。

隱現(xiàn)拐點(diǎn)

信托公司“高歌猛進(jìn)”的時(shí)代已漸漸遠(yuǎn)去。2014年上半年，信托業(yè)諸多指標(biāo)增速有所放緩，這被不少業(yè)內(nèi)人士解讀為“更明確的拐點(diǎn)跡象”。

半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，二季度末，信托資產(chǎn)總規(guī)模再次攀高至12.48萬(wàn)億元，較一季度環(huán)比增長(zhǎng)6.40%。但按照月份統(tǒng)計(jì)口徑，相比5月末，信托業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模出現(xiàn)小幅度下滑，這也是信托規(guī)模指標(biāo)首次出現(xiàn)月度負(fù)增長(zhǎng)。

按照北京某信托公司發(fā)展研究部人士的說(shuō)法，資金投向信托行業(yè)有收緊的跡象，而從數(shù)據(jù)上來(lái)看，按照單季度維持6.40%的增速，則意味著年末要達(dá)到15萬(wàn)億元，總體來(lái)說(shuō)，實(shí)現(xiàn)這一數(shù)字的可能性不大，因此，信托規(guī)模增速勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)較大幅度下滑。

信托規(guī)模增速下降有兩方面原因：從外因上看，在競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的泛資管背景下，信托報(bào)酬率一降再降，吸引力變小；從內(nèi)因上看，面對(duì)頻發(fā)的兌付風(fēng)險(xiǎn)事件，信托公司主動(dòng)提高了業(yè)務(wù)門(mén)檻來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)務(wù)擴(kuò)張的步伐明顯放慢。而“99號(hào)文”也讓信托公司在產(chǎn)品銷(xiāo)售上“折翼”，對(duì)產(chǎn)品的募集和銷(xiāo)售產(chǎn)生了明顯沖擊。

行業(yè)的盈利水平在競(jìng)爭(zhēng)加劇局面下也有所下降。2014年上半年，50家信托公司的平均凈資產(chǎn)收益率為8.36%，相比去年同期的9.28%下降0.92個(gè)百分點(diǎn)，中位數(shù)7.86%也較2013年上半年的8.13%低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，外貿(mào)信托、江蘇信托、中誠(chéng)信托、華融信托、新華信托、甘肅信托等眾多公司今年上半年凈利潤(rùn)同比都有所下降。

根據(jù)納入統(tǒng)計(jì)的業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)數(shù)據(jù)，外貿(mào)信托2014年上半年凈資產(chǎn)為56.89億元，排名第12位，去年同期為57.96億元，排名第8。外貿(mào)信托凈利潤(rùn)也出現(xiàn)了下滑，由去年6.42億元、排名第5，下滑至6.12億元、排名第8。

甘肅信托則是在各項(xiàng)指標(biāo)上都出現(xiàn)了明顯的下滑。凈資產(chǎn)方面，甘肅信托以15.11億元，排名第48，下滑10名；凈利潤(rùn)由去年同期的1.29億元縮減至0.53億元，排名下滑14位至49位、倒數(shù)第二；凈資產(chǎn)收益率也從9.2%降至3.95%，從排名16大幅降至47位。甘肅信托在收入水平上，同樣排名倒數(shù)，0.92億元排名49，倒數(shù)墊底，并且自有業(yè)務(wù)收入為-0.07億元。

凈資產(chǎn)收益率上，華融信托、興業(yè)信托、華宸信托、新華信托、甘肅信托、中糧信托等公司該項(xiàng)指標(biāo)同比下降明顯，不過(guò)，其中也有公司因?yàn)樵鲑Y擴(kuò)股造成凈資產(chǎn)收益率下滑。

鮮有業(yè)內(nèi)人士愿意將目前的發(fā)展階段定義得過(guò)于悲觀，但是壓力卻越來(lái)越值得關(guān)注。

“過(guò)去信托公司主要依賴的融資類(lèi)信托業(yè)務(wù)，確實(shí)可以說(shuō)到了天花板，無(wú)論是比重還是增速都連續(xù)多個(gè)季度下滑；而對(duì)于投資類(lèi)信托和事務(wù)管理類(lèi)信托業(yè)務(wù)，則還有很大的發(fā)展空間。”方正東亞信托總裁周全鋒對(duì)外界分析指出。

從經(jīng)營(yíng)來(lái)說(shuō)，信托公司確實(shí)面臨經(jīng)營(yíng)拐點(diǎn)，傳統(tǒng)融資類(lèi)業(yè)務(wù)發(fā)展陷入困境，投資類(lèi)業(yè)務(wù)和其他創(chuàng)新業(yè)務(wù)后勁不足，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)乏力。從行業(yè)成長(zhǎng)來(lái)說(shuō)，與發(fā)達(dá)市場(chǎng)相比，全行業(yè)信托資產(chǎn)規(guī)模占GDP比重仍然較低，資產(chǎn)證券化、土地流轉(zhuǎn)信托、家族信托等業(yè)務(wù)都還處于起步階段。

但是從今年以來(lái)的情況來(lái)看，信托公司參與資產(chǎn)證券化，仍然屬于在銀行的夾縫中尋找業(yè)務(wù)，整體的創(chuàng)新并不突出；而在土地流轉(zhuǎn)信托、家族信托等業(yè)務(wù)領(lǐng)域，只有中信信托和平安信托等偶有亮點(diǎn)，能否成為信托業(yè)的下一個(gè)增長(zhǎng)爆發(fā)點(diǎn)仍是個(gè)未知數(shù)。

風(fēng)險(xiǎn)泥沼

盡管上述監(jiān)管層此次點(diǎn)名，風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)以能源和礦產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目居多，但是不少被點(diǎn)名公司同時(shí)涉及房地產(chǎn)信托市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)，審計(jì)署所點(diǎn)名的華潤(rùn)信托、昆侖信托及中投信托則主要涉及地產(chǎn)項(xiàng)目以及銀行間債券市場(chǎng)業(yè)務(wù)。

在這一背景下，房地產(chǎn)信托給信托行業(yè)帶來(lái)的變化更值得關(guān)注。以往房地產(chǎn)信托是信托擴(kuò)容的主要領(lǐng)地，而如今卻成了風(fēng)險(xiǎn)事件頻繁爆發(fā)的一個(gè)切口。

部分信托公司業(yè)績(jī)下滑與其過(guò)度集中開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目密切相關(guān)。申銀萬(wàn)國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年集合資金房地產(chǎn)信托預(yù)計(jì)到期總規(guī)模為1780億元，其中四季度是房地產(chǎn)信托的兌付相對(duì)高峰期，為528億元。

近期，廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目半價(jià)甩賣(mài)，而安信信托近日發(fā)布公告稱，其“廣州亞運(yùn)城信托貸款集合資金信托計(jì)劃”于2014年8月17日到期，這一信托存續(xù)規(guī)模余額約為4.93億元，為成立規(guī)模的16.9%。

同樣的還有中融信托。中融信托起訴浙江賽日新材料科技有限公司及其實(shí)際控制人陳維君、慈溪圣天龍置業(yè)有限公司，要求賽日新材歸還本金1.43億元及罰息，圣天龍置業(yè)抵押擔(dān)保的土地與建筑物履行優(yōu)先清償責(zé)任。

而根據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道的情況，安徽壽縣的陽(yáng)光半島項(xiàng)目，則因?yàn)轫?xiàng)目公司破產(chǎn)清算套牢了華潤(rùn)信托、中鐵、大業(yè)和新時(shí)代等多家信托公司，被套的主要是單一信托產(chǎn)品。

對(duì)于這些風(fēng)險(xiǎn)事件的理解，則是信托公司選擇下一步路徑的一個(gè)重要背景。

目前的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自兩端，一是項(xiàng)目端的風(fēng)險(xiǎn)，主要是前期開(kāi)發(fā)過(guò)程中的項(xiàng)目選擇問(wèn)題和后期管理過(guò)程中的兌付問(wèn)題。目前信托公司都通過(guò)提高項(xiàng)目和交易對(duì)手的選擇標(biāo)準(zhǔn)，主動(dòng)縮減房地產(chǎn)等高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)的項(xiàng)目規(guī)模，通過(guò)聘請(qǐng)外部專業(yè)機(jī)構(gòu)參與評(píng)估調(diào)查等方式，提高專業(yè)化和精細(xì)化程度。在信托產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和“去剛性兌付”逐步推進(jìn)過(guò)程中，信托公司的項(xiàng)目端風(fēng)險(xiǎn)會(huì)隨之減弱。

二是銷(xiāo)售端的風(fēng)險(xiǎn)，主要是產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中銷(xiāo)售效率不高和產(chǎn)品銷(xiāo)售誤導(dǎo)的問(wèn)題。目前，資金成本上升，投資者風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)上升，對(duì)于項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)自然而然提高了。此外，由于市場(chǎng)上非正規(guī)銷(xiāo)售人員的不規(guī)范營(yíng)銷(xiāo)或銷(xiāo)售誤導(dǎo)引致出現(xiàn)一些糾紛。

四川信托研發(fā)部負(fù)責(zé)人白云則認(rèn)為，從去年年末開(kāi)始，信托公司發(fā)展已經(jīng)面臨著很大的壓力，問(wèn)題是多方面的，但是歸結(jié)起來(lái)最主要的就是投資者的需求在發(fā)生變化，過(guò)去投資者的需求就是一味地追求高收益，但對(duì)于某些產(chǎn)品，并不是說(shuō)產(chǎn)品收益越高，客戶就越認(rèn)可。未來(lái)的話，我們覺(jué)得投資者需求的變化，是更加多元化、專業(yè)化和個(gè)性化。

鳴金收兵

房地產(chǎn)信托面臨的問(wèn)題并不止于風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模為1332.38億元，較去年下半年環(huán)比下降26%。

有部分信托公司選擇逆勢(shì)而上。1-6月共發(fā)行696只集合類(lèi)房地產(chǎn)信托，占總成立規(guī)模的28%。房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量較多的信托公司有四川信托、中融信托、五礦信托、新華信托、中鐵信托、華融信托、長(zhǎng)安信托，分別發(fā)行126只、44只、34只、34只、31只、28只、24只。

比如在3月24日-4月23日，月度統(tǒng)計(jì)周期內(nèi)，僅五礦信托就發(fā)行了24億元房地產(chǎn)信托，而該公司同期發(fā)行的集合信托總規(guī)模只有37億元，占到其業(yè)務(wù)比重的65%。

更近的一個(gè)時(shí)間周期，7月份至今，房地產(chǎn)信托新增規(guī)模已較一、二季度同等期限出現(xiàn)明顯縮減，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)下降幅度可能有三成左右，但長(zhǎng)安信托、五礦信托和四川信托的房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模仍比較高。

另一份數(shù)據(jù)顯示，7月以來(lái)，房地產(chǎn)信托在全部信托中的比重為14.85%，而今年一、二季度同期內(nèi)，地產(chǎn)信托占比分別達(dá)20.01%和16.38%。

即使仍然在努力經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的公司，也對(duì)于融資方有更高的資信要求。以長(zhǎng)安信托為例，統(tǒng)計(jì)顯示，年內(nèi)長(zhǎng)安信托的房地產(chǎn)信托規(guī)模為112.46億元，其年內(nèi)發(fā)行的“中大銀泰城”、“寧佳置業(yè)”等單筆資金超過(guò)5億元的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目就達(dá)6只；雖然如此，但房地產(chǎn)業(yè)務(wù)僅占長(zhǎng)安信托信托規(guī)模總量的13.89%，仍低于年內(nèi)行業(yè)平均值。從風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，由于融資方是保利、奧園這樣的大型開(kāi)發(fā)商，違約程度會(huì)很低。

監(jiān)管層對(duì)于房地產(chǎn)信托也做出越來(lái)越多的指導(dǎo)性意見(jiàn)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)口頭要求各信托公司防止房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，從謹(jǐn)慎對(duì)待三四線城市房地產(chǎn)項(xiàng)目、暫停涉入三四線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目、盡量不做民營(yíng)企業(yè)位于非核心城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)等角度進(jìn)行了指導(dǎo)。

渣打銀行日前發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，近幾個(gè)月開(kāi)發(fā)商融資持續(xù)緊張。在渣打調(diào)研的30家開(kāi)發(fā)商中，預(yù)計(jì)18家開(kāi)發(fā)商信托貸款違約，比銀行貸款違約將更為普遍。超半數(shù)開(kāi)發(fā)商也表示，即便銀行貸款違約可能性不大，但近期這一風(fēng)險(xiǎn)明顯上升。

投融資市場(chǎng)本是雙刃劍，房地產(chǎn)信托收緊之后，會(huì)對(duì)信托行業(yè)帶來(lái)一系列影響。由于信托資金的離開(kāi)，同時(shí)可能會(huì)對(duì)房企的融資成本和資金鏈條造成進(jìn)一步的影響，從而導(dǎo)致存量信托項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)提高。

比如，在上述安徽壽縣的陽(yáng)光半島項(xiàng)目中，該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)初期獲得不少集合信托的支持，但是隨著風(fēng)險(xiǎn)暴露，信托公司紛紛撤離，導(dǎo)致該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)突然增加，該項(xiàng)目無(wú)法招徠集合信托青睞，最終加劇了資金鏈的斷裂的壓力。而最終被套的均是單一信托，也顯示出信托公司在風(fēng)險(xiǎn)之前已經(jīng)早作打算。

“尤其是部分信托產(chǎn)品與項(xiàng)目期限錯(cuò)配，當(dāng)后續(xù)信托資金不愿意再介入項(xiàng)目時(shí)，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目方融資環(huán)境突然惡化，使得項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)加劇。”北京某信托公司策略發(fā)展部負(fù)責(zé)人分析說(shuō)。

同時(shí)，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)遇冷，也會(huì)接踵波及到券商資管和基金子公司業(yè)務(wù)。按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前存量的券商資管產(chǎn)品中，至少有近200只產(chǎn)品都是以地產(chǎn)貸款形式最終投向了房地產(chǎn)。多數(shù)為券商資管產(chǎn)品募集資金主要投資對(duì)象為購(gòu)買(mǎi)對(duì)應(yīng)的信托產(chǎn)品，對(duì)應(yīng)的信托產(chǎn)品則以信托貸款形式投向房地產(chǎn)。此外，不少基金子公司擔(dān)任房地產(chǎn)信托的募資通道，一旦房地產(chǎn)信托受冷，券商資管和基金子公司等相關(guān)業(yè)務(wù)也將大打折扣。

房地產(chǎn)信托的景氣可謂信托業(yè)發(fā)展的一個(gè)階段性標(biāo)簽，這個(gè)標(biāo)簽的存留與否，改變與否，都將波及面廣泛而巨大。