香港樓市再續升勢 棄樓從股更明智

臥龍

復旦大學發展研究院金融研究中心發布7月復旦經濟景氣指數。樓價景氣指數除上海仍為正數（6.52）之外，其余城市均為負值。其中北京樓價景氣指數為-2.17，香港-17.39，重慶-22，廣州-10.87，深圳-13.04。報告顯示48%的專家認為上海樓價會上升，39%的專家認為北京樓價會上升，僅有13%的專家認為香港樓價會上升，預期天津樓價上升的專家僅17%。

顯然，專家的意見是錯誤的，因為最新的數據顯示，香港樓價再創歷史新高。香港差餉物業估價處數字表明，6月份香港樓價指數是249.8點，比5月份升1.05%。香港中原城市領先指數最新報124點，突破2012年的123.66點歷史高位。

2010年以來香港特區政府為了壓抑樓價推出雙辣招，包括非香港居民在港置業要繳納15%的買家印花稅、增加額外的印花稅率等。不過香港樓市僅僅于2013年出現時間稍長的調整，且幅度較小。我在3月1日《人民幣匯價20年一輪回》中曾分析過香港樓價走勢。當時認為香港樓價自2003年開始正進入第（5）浪上升。1975年結束第（2）浪，1975-1997年為第（3）浪，1997-2003年為第（4）浪，2003年以來運行第（5）浪。浪（5）中，2013年可能結束（5）浪3，之后進入（5）浪4調整，預期（5）浪4跌幅約15%。但事實是（5）浪4跌幅不足5%。近期更是再創歷史新高。

香港樓價2003年以來展開浪（5）上升，其中2003-2005年為（5）浪1，2005-2006年為（5）浪2，2006-2013年為（5）浪3，2013-2014年為（5）浪4，2014年展開（5）浪5。之所以首選數法是（5）浪5，皆因此段上升由所謂“細價樓”帶動，細價樓是指那些總值較低房屋，例如400萬港元以下。由于香港樓價持續上升，居民負擔過重，只能購買面積較小的住宅單位。例如近期長江實業推出的實用面積不足200平方英尺（即不足18.6平方米）的“蚊型單位”，總價不足200萬港元，備受追捧。當前香港樓價負擔指數約14，香港人平均需要不吃不喝14年才能購買一個住宅單位。可見近期升勢之不健康，然而房屋供應量卻是近10年來最小；另一方面受制于聯匯制度，美國低息環境持續，香港亦無法加息。因此，即使有政府辣招，亦只能暫時頂住樓價上升速度，一旦市場消化政策，樓價便持續上升。

我預計2017-2018年可能是香港樓市的見頂時間之窗，一則屆時房屋供應量會比目前大增，另外美國利率高于目前（美國遲早加息），而由于居民負擔比重、負債比率極高，稍有差池，股市有所波動，樓市見頂可能性大增。次選數法是當前的上升可能仍是（5）浪3其中的細浪上升，如此則樓市的見頂時間仍遠。

香港樓價創新高，對中國大陸樓市而言是重大利好。大陸各地政府正解除限購或者將要解除限購政策，還樓市市場經濟之本來面目，無論主觀上抑或客觀上均有利于樓價企穩。相信快則半年，慢則一年，國內樓價會重踏升軌。

然而長期而言，目前投資樓市并非最佳選擇。中國股市經過長期調整，當前吸引力遠勝樓市。北京證券期貨研究院發布題為《滬港通促進中國資本市場制度變革的研究》的報告，該研究院乃中國證監會領導，報告有官方意味。報告指滬港通是中國金融發展史上的重要里程碑，互聯互通是未來的趨勢。T+0是全球主要交易所普遍采取的制度，中央托管下的44個主要交易所，除上交所和深交所外全部實現T+0交易（交收、交割可以是T+1至T+N）。滬港通下港股投資者當日買入股票可同日賣出鎖定盈利或者減少虧損，而A股投資者則要承擔至少一日風險。可見T+0在中國是勢在必行。另外，香港股市無漲跌停板制度，例如近日公布業績轉虧為盈的IGG當日勁升29%，當日升約19%時買入仍可尾市高位賣出獲利9%；換在中國股市可能是兩個漲停板之后買入全線被套。有研究指出，漲跌停板不但無助市場穩定，反而加劇漲跌停板發生后的價格波動性，阻礙交易正常進行，降低市場效率。研究的結論是漲跌幅限制措施總體上是弊大于利。可見，隨著中國股市逐步改革，市場的吸引力逐步增加，長遠看由于估值低企，出現牛市只是時間問題。

近期股市上升，上海股市每筆成交股數則水漲船高。根據上海證券交易所的統計數據，2014年1月平均每日每筆成交股數為2247股，2月為2364股，3月2442股，4月2507股，5月2431股，6月2413股，而7月則是2606股，明顯放大。7月24日升市展開，每筆成交股數隨即放大至2879股，7月28日達到3005股的最大值，此后一直維持在2700股之上，但本周回落至2600股附近，大型股指數已經展開調整。2012年底至2013年2月的升市，每筆成交股數一直維持2400-2500股水平，但2013年春節長假之后第一個交易日回落至2190股，行情戛然而止。因此投資者亦須小心每筆成交股數回落至2500股以下，可能是行情結束的標志。不過由于上證指數已經突破500日平均線，且500日平均線走平甚至掉頭向上，后市即使下跌亦不會如2013年6月般慘烈。