論我國房產稅法律制度的構建

魏雙

摘 要：目前，房地產市場發展過快過熱，房價飆升不下。因此，在國家宏觀經濟調控效果不顯著的情況下，針對個人住房征收房產稅就顯得尤為重要。稅收在一個國家的經濟生活中起了經濟杠桿的作用，具有調節收入分配和縮小貧富差距的功能。房產稅的立法已迫在眉睫，但什么樣的房產稅法才適合我國的房地產市場也成為了人們關注的焦點。

關鍵詞：房產稅；法律制度改革；房地產市場

中圖分類號： D923 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）23-0317-02

改革開放以來，我國房地產業市場化程度不斷提高，為實現國家對產業政策的引導，國家對房地產稅收制度進行了調整與修改。1986年頒布的《房產稅暫行條例》，使得房產稅首次出現在我國稅收歷史上。2008年，中國法律和稅務經濟專家開始提出針對個人住房征收房產稅的觀點，解決房價過快上漲的問題。對此，房產稅再次進入到公眾的視野，也成為了人們關注的焦點。

一、房產稅概述

房產稅是以房產為征收對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。房產稅的本質是開征財產稅，財產稅包括個人財產稅和財產稅，其中個人財產稅只對納稅人的特定財產進行征稅，而財產稅是對納稅人的所以財產進行征稅。因此，更準確地說，我國房產稅是屬于財產稅中的個人財產稅，因為我國房產稅只針對房屋進行征稅。房產稅具有如下特征。

房產稅的征收對象比較特殊。房產稅針對的是市、縣、鎮和工礦區的房屋征稅，不包括農村；農村的房屋，大部分是農民居住用房，為了減輕農民的負擔，農村的房屋并沒有納入到征收范圍。

房產稅的征稅依據具有差異性。房產稅根據納稅人經營形式不同，對經營性住房按房產計稅余值征收，對出租性住房按租金收入計稅，使征稅辦法符合納稅人的經營特點，有利于平衡稅收負擔和征收管理。

房產稅征收稅款具有僵化性。房產稅是按照在有關房屋產權部門登記的房屋價值，若房屋登記價值沒有明顯低于實際價值，有關部門不會主動對房產登記簿上房屋價值進行修改，這就使得房產稅不能隨著經濟發展而相應提高，不能夠體現房屋的真實價值。長此以往，將導致房產稅稅收的大量流失。

在調控房地產的措施中，稅收以其強制性的特點，集經濟、行政和法律手段于一身，在調控中發揮了不可代替的作用。稅收從來都是政府調控經濟的重要工具，與此同時根據市場的變化調整著政策，以充分發揮稅收的調節作用。

二、國外房產稅法律制度分析

以美國和英國為例，分析其較為完善的房產稅法律制度中較為先進的方面，對我國在房產稅構建方面起了哪些積極的作用。

（一）美國的房產稅法律制度

美國作為世界上經濟最為發達的國家，在其經濟發展的同時其法律制度的完善程度也同樣處于領先的地位。相比于其他國家的房產稅法律制度，美國的房產稅法顯得別具一格。房產稅法在美國并不是作為一個單獨的稅種存在的，而是作為財產稅中的一部分來進行征收，主要由地方政府征收，稅收收入全部納入地方政府的財政之中。

美國的房產稅評估與征收遵循的是相對獨立的原則，各地方政府均設有專門的核稅評估機構，在全國以州為單位建立網絡化管理，核稅評估機構的工作人員只負責對稅款進行征收以及處理相關的事務。這樣就能更為清晰地對居民的私人財產進行登記以及備案，同時使得稅務征收人員對納稅人的資料以及納稅的金額的掌控更為方便。

美國房產稅的稅收優惠政策多種多樣，為了保障納稅人的合法權益，各州均通過立法部門以法律形式確定下來，把對州、郡、鎮的稅收優惠對象、稅收優惠內容、條件、辦理程序等都予以明確規定，形成了一個較為完整的稅收優惠體系，在實體法和程序法上均做到有法可依。

（二）英國的房產稅法律制度

英國也是一個房產稅法律制度比較完善的國家，但與美國房產稅制相同之處，就是也沒有單獨的房產稅立法。其房地產稅種大體包括家庭財產稅，也叫市政稅和營業房產稅。這兩種與我國房產稅的性質屬于同一范疇，其中，家庭房產稅是最廣泛的房產稅種，它以公民房屋的實際價值為基礎進行征稅，征稅對象為居住房屋，稅率由英國各地方政府自行規定。

英國的營業房產稅主要針對營業性用房所征的稅，與家庭財產稅最大的不同就是，家庭財產稅屬于地方稅種，而營業房產稅屬于中央稅種，由地方代為征收后統一上交給中央財政。但是，中央也會根據地區人口基數比例和地區貧富差距情況把營業房產稅返還給地方政府。英國的房產稅等級評估由專門的機構評估，政府的稅務部門只負責征收和管理，具體的評估和納稅無需個人參與，這點與美國大致相同。

雖然美國和英國都沒有單獨的房產稅立法，但其法律制度的選擇是與國情相適應的。由這一點可以看出，經濟建設與法律建設相互協調，才能制定出最合適的法律。

三、我國房產稅法律制度所面臨的問題

近年來，我國房地產業發展速度迅猛，在內需不足等一系列問題出現的時候，在推動中國經濟增長中房地產投資占據了較大的比重。在我國房地產業蓬勃發展的今天，我們更不能忽視隱藏在發展背后的一系列問題：房價虛高，土地資源浪費嚴重，閑置房屋過多導致出現“鬼城”現象等。出現這些問題最重要的原因就是房產稅法律制度不健全。目前，我國房產稅法律制度存在的問題有以下方面。

（一）立法層次低

從整體來看，現階段我國房產稅的基本立法層面較低，無論是《房產稅暫行條例》，還是各地方針對《房產稅暫行條例》所制定的實施細則，除了《個人所得稅法》和《企業所得稅法》外，基本上都是以行政法規的形式規定的。這不能體現稅收的權威性，也不能保證房產稅法律制度在實施環節上的良好運行。

此外，“我國《立法法》第八條規定：“下列事項只能制定法律……（八）基本經濟制定以及財政、稅收、海關、金融和外貿的基本制度；”我國現行房產稅制度的主要依據還是1986年由國務院頒布的《房產稅暫行條例》，屬于行政法規范疇，顯然這違反了法律規定，使得房產稅法律制度在執行中難以有效實施”。

（二）征稅范圍過于狹窄

我國現行的房產稅法律制度，只針對城市、縣城、建制鎮以及工礦區的營業性用房進行征稅，公民自身所擁有的非營業性用房并沒有納入到房產稅的征收范圍之內，這就使得房產稅的征稅范圍大大縮小，形成稅收漏洞，對房地產市場的發展產生了消極的影響。

隨著我國經濟的快速發展和住房體制改革的推進，越來越多的公民在這樣的大環境下都購買了屬于自己的房產，而擁有多套房產的公民也在人群中占據了一定的比重。這樣一來，將公民自身所擁有的非營業性房產排除在房產稅的征收范圍之外，使得房產稅稅收收入大大縮水，從這種情況中也能體現出我國房產稅法律制度的不健全。

（三）稅率缺乏浮動空間

“現行的房產稅法律制度中，僅僅擁有兩種稅率計算方法”。這樣過于單一的稅率計算方法，并沒有考慮到納稅人之間負稅能力的差異。因此造成了擁有多套房產的居民納稅負擔低，也使得他們更加肆無忌憚地投資多套房產，這就是出現大量房產閑置的現象的主要原因之一。

此外，我國地大物博，區域經濟發展不平衡。房產稅作為基礎稅種之一，并沒有根據各地區經濟發展水平的差異進行浮動，缺乏靈活性，也是我國房產稅法律制度存在的重要問題之一。

四、我國房產稅法律制度構建的建議

我國房地產業仍處于快速發展中，現有的房產稅法律制度已經不能適應當今房地產業發展的狀況，現行的房產稅法律制度存在的漏洞已經說明了我國對房產稅法律制度的改革已經到了必要的階段。

（一）提高立法層次

“國務院在1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》和其在實施中頒布的許多通知文件成為了我國現行房產稅征收的主要依據”。根據我國法律體系，憲法和法律位于行政法規的效力之上，而《房產稅暫行條例》就屬于行政法規。由于這部暫行條例頒布的時間較早，已經不符合當今社會的發展現狀。只有頒布一部《中華人民共和國房產稅法》來規范房產稅稅收行為，將其提高到法律的層面，才能針對在房產稅征收中出現的一些問題采取有效的手段以及提供強大的法律依據。

（二）擴大征收范圍

“我國現行的房產稅征收范圍僅限于城市、縣城、建制鎮和工礦區，而對農村則是一直享有免稅的方針，這就顯得范圍過于狹窄”。隨著經濟的發展以及城市化的建設，現代農村相較于以前已經有了很大的改變，一些農村的經濟狀況相較于城市也不遑多讓，嘗試將農村的經營性用房歸納到房產稅的征收范圍中也是值得考慮的，同時也會成為我國稅收的又一項重要來源。

房地產業的高速發展也使得居民的購房規模不斷的擴大，而且隨著經濟水平的提高，個人擁有多套房產的情況也越來越多，建議將自住房的所有人也納入納稅的范圍中，以此有效地控制大量閑置房屋出現的狀況，對縮小貧富差距也有著一定的貢獻。

（三）建立浮動比例稅率

目前，我國房產稅的稅率采取的是比例稅率，統一的比例稅率存在諸多弊端，因此，完善現有的比例稅率是完善我國房產稅法律制度的必經途徑，應建立浮動比例稅率機制，即根據用途將房屋進行分類，不同用途采取不同的稅率；將個人住宅分類，分為基本住宅、高檔住宅和個人獨棟商品住宅；最后根據居民是否有多套住宅來征收房產稅。建立浮動比例稅率，既能在保證稅收的同時調動了納稅人的意愿，又能保證地方稅源的充足。

我國現行房產稅法律制度在立法層次、征收對象和稅率比例上存在著種種問題，早已經不適應我國的經濟發展了。我國房產稅的改革是順應時代發展的，它不僅能夠完善我國房產稅法律制度，還能夠充分發揮房產稅的市場調節作用。隨著社會各界人士對房產稅的高度關注以及國家對房產稅的重視，房產稅的立法工作應盡快展開。

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[責任編輯 杜 娟]