商業銀行應關注房貸市場的“被冷落”風險

李霞

摘 要：2007年以來，在中國房地產市場興起的同時，銀行的住房按揭貸款也經歷了一輪擴張，房貸業務一度占到個貸業務的90%以上；在競爭激烈的年份，各家銀行爭相打折爭取客戶。時過境遷，昔日的“香餑餑”如今正逐漸遭到商業銀行的拋棄，房貸市場正面臨一場資本危機。

關鍵詞：房地產；市場；按揭貸款

中圖分類號：F127 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）23-0233-01

一、房貸市場現狀

“申請了好幾個月，批下來優惠沒有了，只能基準利率。”2013年在北京市買房的史先生一直在為房貸的事情煩惱。雖然失去了優惠政策，但在北京市停貸現象并不那么嚴重，工行、農行、中行、建行、郵儲、招行、浦發、渣打首套房貸利率全部恢復基準，交行、光大等為基準利率上浮5%。而作為逐漸壓縮房貸市場的代表——深圳市，其民生銀行和平安銀行自去年開始已撤離房貸市場；外資銀行中，花旗銀行最近也停止房貸發放。還有一些商業銀行，如中信銀行、廣發銀行，則將首套房貸利率設為基準上浮20%，變相“趕客”。深圳市各大銀行不僅提高利率，更已對房貸出現“戰略放棄”的態度。除國有銀行出于社會責任未減少房貸業務外，其他銀行正在逐漸減少個人房貸業務，更多銀行駐點開始撤離售樓處，住房貸款正被資本市場前所未有的邊緣化。

二、房貸市場萎縮的原因

金融與地產原本是一對親密無間的好兄弟，在中國的房地產蓬勃發展階段，金融資產的注入為其提供了巨大的資金支持，銀行也在房地產的高速膨脹中賺的盆滿、缽滿。然而，在國家一系列限制、打壓房地產的政策出臺后，銀行資金逐漸背離了房地產行業，從住房開發貸款的限入到個人住房貸款的撤離，金融與地產漸行漸遠。面對房貸市場的日益蕭條，我們不禁要問，房貸市場到底怎么了？敏感的銀行在這紛繁復雜的市場中又嗅到了什么？

1.利率市場化下的資本逐利

利率市場的放開打通了利率市場化的通道，也直接推高了銀行的資金成本。在銀行資本約束緊張、流動性管理難度加大的情況下，購房按揭貸款對商業銀行的吸引力有所降低。在信貸規模總量一定的情況下，銀行往往會將資產投放到收益率較好、風險可控的資產運用，而按揭貸款的利率偏低，并不是最理想的業務品種。以目前5年期以上貸款利率6.55%計算，如果打9折為5.895%，而5年期的存款利率為4.75%，為了拉存款，不少銀行都上浮10%，也就是5.225%。這意味著，銀行發放房貸的利差空間不到0.7個點。但中小企業貸款及個人經營性貸款的利率一般要上浮20%以上，這對于銀行來說，利潤空間更大。在商言商，目前大中型銀行都已經上市，在銀行業整體營利壓力增大的趨勢下，幾乎沒人愿意干“賠本賺吆喝”的買賣。選擇少做或者不做個人按揭貸款，是商業銀行根據目前資金成本和需求的現實情況，做出符合自身商業利益的市場化選擇。

2.房地產的潛在風險成為銀行共識

事實上，銀行壓縮房貸的另一個背景是，目前國內房地產市場呈下行趨勢，房貸業務的風險正在加大成為各家銀行的共識。如果2014年中國要經歷一場危機，則這場危機的觸發點很可能是房地產價格暴跌。房地產價格暴跌沖擊金融體系的第一個環節是銀行按揭抵押貸款和房地產開發貸款。盡管房地產業貸款在銀行貸款中占比20%左右，但如果房地產價格下跌，和房地產相關的企業出現問題，相關貸款也會出現問題。銀行的風控一向是信貸的重中之重，銀行資本“趨利避害”的天性決定了現在的“房貸荒”將成為一個持續的現象，短時間難以改變。

三、商業銀行應關注房貸“被冷落”風險

在政策與市場的雙重影響下，房地產行業的處境不容樂觀，日漸稀薄的購房人群成為支撐房地產行業平穩落地的最后一根稻草。然而，少了銀行資金的呵護，原本脆弱的房地產將更加岌岌可危。剛性需求的貸款難、貸款貴有可能逼退很大一部分購房者，從而加速了地產大廈的轟然坍塌。這一連鎖反應很可能因為銀行的短視而觸發，造成不可挽回的系統性風險和損失。畢竟銀行在完全將資金抽離房地產市場之前更應該關注的是房貸市場的平穩，更應該注重履行金融企業維護經濟穩定的宗旨，須知，覆巢之下，再無完卵。

為應對房貸荒，今年5月12日，央行副行長劉士余主持召開住房金融服務專題座談會，要求銀行合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求，在定價方面合理確定首套房貸款利率水平，審批上也要及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。此次央行加強銀行批貸速度的監管后，將迫使銀行縮短住房按揭貸款的辦理流程，改善目前銀行放款遲緩的現狀。這對于首次置業人群來說將是一大利好，將會刺激目前仍在觀望的人群逐步入市。

工行、中行隨后表態，將積極支持符合條件的個人首套住房信貸需求，進一步合理配置貸款規模，并對個人住房貸款實行合理定價，及時滿足客戶的用款需求。同時，大力推廣應用分類審批技術，進一步提高個人住房貸款的審查審批效率，加快個人住房貸款審批。當然，由于距離央行“喊話”的時間比較短，更多的銀行目前仍然維持原有的房貸政策，是“聽話”還是逐利，尚在考慮之中。

提醒金融大佬們，面對房貸市場的十字路口，還是“且行且珍惜”吧。

[責任編輯 仲 琪]endprint