物業管理市場失靈情況下的政府干預措施探討

摘要：在市場經濟體制的背景下，很多城市的物業管理都存在著或多或少的問題。如果物業管理市場管理不當，會導致失靈的情況發生，一旦物業管理市場失靈就會使得高物業服務水平供給嚴重不足，而低物業服務水平供給嚴重過剩，在這種情況下就需要政府出面，采用一定的措施手段進行干預，避免出現物業管理市場失靈的現象。文章就物業管理市場失靈的情況下，政府所采取的管理措施進行了探討，以供大家參考。

關鍵詞：物業管理；市場失靈；政府干預；管理措施；物業服務水平

中圖分類號：F015 文獻標識碼：A 文章編號：1009-2374（2014）30-0005-02

在當今社會中，物業管理是人們熟知的一個服務行業，它工作的內容主要是圍繞城市中各個區域的建筑設施以及相關配套設備來開展進行的。物業管理工作內容涉及面十分廣泛，綜合性也比較強，它對人們的生活以及整個城市的發展都有著很大的影響。因此，對于物業管理工作，我們必須要給予足夠的重視。在物業管理工作中，如果存在著管理不當的地方往往會致使物業管理市場失靈問題的產生。本文中，筆者重點從經濟學的角度全面分析了此問題，并針對此問題提出了幾點政府所能采取的干預及管理方式，以促進城市物業管理服務更加規范和科學。

1 從經濟學的角度出發對物業管理市場失靈現象進行分析

在當今市場競爭如此激烈的社會中，物業管理作為一種服務行業，作為一種沒有實體的無形商品，它的需求以及供給作用很大程度地影響著市場價格。物業管理服務的需求就是物業管理工作人員對建筑設施周圍的環境以及建筑設施及相關配套設施的安全性和舒適度加以維護確保其安全舒適，而消費者對這項服務中獲得的舒適感進行費用支付。物業管理服務的供給是物業管理工作人員在實際工作中降低風險的服務成本。以經濟學的觀點出發，物業管理服務市場在某種程度上可被看為一個存在著激烈競爭的市場結構。但是具體從實際的生活方面來講，物業管理服務市場與其他競爭激烈的市場結構又是不同的。以下，我們結合經濟學的原理對物業管理市場進行全面的分析。

1.1 物業管理服務具有公共性

物業管理服務存在著公共性的特點，通俗地解釋為，物業管理部門能夠對所負責建筑物內的所有業主提供相同的服務，而每一位業主在享受此項服務時不會影響到其他業主對此項服務的享用。當物業管理服務部門為業主提供物業管理服務之后，業主能夠獲得更多利益的同時，整個小區內的安全性和舒適度也更加有所保障。當然，在物業管理服務部門提供給業主服務的時候是需要人們投入一定的成本的。

1.2 物業管理市場存在著信息不對稱的現象

在物業管理部門提供給業主物業管理服務的過程之中，業主、物業管理服務提供方、政府部門，這三者之間存在著明顯的信息不對稱現象。如果此類現象長時間地出現，很容易會產生三方間出現逆向選擇的現象，從而大大降低物業管理服務的質量及水平。

1.3 物業管理市場有著外部性的特征

如果物業管理服務部門或工作人員在為業主提供服務的途中存在著物業環境或者質量上的問題，定然會極大地降低業主的生活質量及生活水平。因此，為了達到業主的需求，為業主提供一個更安全舒適的生活環境，大部分的物業管理部門通常采用的方式是增加對其的成本投入，在此點上就表現出了物業管理市場的外部性特征。如果物業管理服務部門或人員沒有辦法確保自身的服務質量，在很大程度上會導致物業環境質量問題的出現，那么就會呈現為負面的外部性特征，相反，如果有著優質的物業管理服務，不僅會提高物業管理的服務水平，同時還能夠為業主及小區甚至社會做出一定的貢獻。

通過以上三方面的分析，我們可以看出目前的物業管理市場已經存在著市場失靈的情況，因此物業管理部門及政府必須對此加強重視。物業管理市場相關工作人員要針對失靈情況進行全面的分析，針對問題，政府采用一定的措施進行干預和管制，進一步提高整體的物業管理及服務質量，盡可能滿足業主的各項需求。

2 理論分析矯正物業管理市場失靈的措施

2.1 市場化觀點

市場化觀點中將價格在資源配置中的信息作用凸顯得很明顯，它試圖把市場引入公共物品的生產，但獲得價格信號并非毫無成本，這種成本會阻礙公共物品的市場化生產。于是，公共物品的私人生產有兩條途徑：一是降低這種成本；二是如何引入市場因素。

2.2 政府管制

通常情況下，在人們的理解中政府管制就是政府對市場進行的干預和管理。政府對物業管理市場進行的管制方法主要有三種：第一，直接干預市場配置機制的管制；

第二，通過影響消費者決策而影響市場均衡的管制；

第三，通過干擾廠商決策從而影響市場均衡的管制。

3 政府對物業管理市場進行干預的措施及方法

針對物業管理市場失靈這一問題，解決方式可以參照以下兩種：

3.1 進一步完善和健全物業管理法律法規體系

擁有一套完善、健全的法律發揮體系不僅可以為政府在對物業管理服務進行干預管理的工作中提供一定的法律依據，同時還能夠為物業管理企業及業主提供法律上的保護。因法律法規有著強制性的特點，一旦觸犯法律法規必然會受到嚴懲，因此能夠很好地約束市場的各個主體，確保市場的規范程度。

3.2 加強物業管理服務的標準體系建設

標準承載者技術層面和制度方面兩方面的含義，它是南權威組織機構頒發的具有約束力的正式文件。采用先進的國際標準或發達國家家標準，加快本國標準的修訂和制定，加強物業管理服務標準體系的建設，推進標準化進程，既是物業管理企業身份維護的制度，又能夠通過此途徑來降低交易的費用。

4 物業管理行業發展的相關對策

4.1 對物業管理區域的規模進行更加合理的規劃

在物業管理工作開展執行的過程中會存在著一定的規模經濟現象，針對此問題可以對以往以單個園區作為物業管理基本單位的傳統模式進行改革，充分地發揮政府部門的干預作用，對物業管理區域重新進行整合和規劃，使得物業管理企業能夠在給業主提供良好服務的前提下獲取一定的利益值，更加有動力、有激情地開展物業管理工作。

4.2 加強對物業管理部門和物業管理工作人員培訓

物業管理工作人員的來源主要有兩方面：一種是內部的供給，另一種是通過外部招聘的方式。為了確保能夠給業主提供優質專業的服務，確保管轄園區的安全性及舒適度，必須要加強對其的專業培訓，提高他們的專業技能及綜合素質。此外還要注重對職業道德的培訓，物業管理服務終歸是服務行業，業主的滿意是工作的最終目的，只有不斷提高服務質量與服務意識，才能夠更好地給業主提供滿意的服務，進而提升企業的業主滿意度與知名度，進一步促進整個物業管理服務行業的整體發展。

4.3 圍繞業主需求，實行多重經營

在很多物業企業中存在著企業虧損的情況，為了有效地改善此問題，在擁有一批專業管理人員的基礎上還要實行多種經營的經營方式。但是在實行多重經營的時候不能毫無依據地去做，要充分地對企業的實際情況及綜合實力進行考量，制定出符合本企業的執行策略。多種經營的目的要明朗，將業主的需求作為根本點，圍繞此根本點一點點開展進行。隨著生活水平的提高，人們對自身的生活質量有了更深層次的要求，進而對物業服務的質量也做出了更多更加嚴格的要求。因此，物業管理部門也要不斷完善自己的服務，做到與時俱進。工作節奏的加快使得人們常常感到時間的珍貴性，更多的人們愿意用金錢來換取更多的時間，物業企業可以抓住這一特點，圍繞此點進行多種經營，爭取做到業主不用出門就可以解決問題，這樣不僅滿足了業主的需求，同時還能夠讓企業從中獲取到一定利益，進而提升了企業的生存能力。

4.4 給業主樹立正確的物業觀

給業主樹立正確的物業觀可以從兩個方面著手進行：第一，可以充分地運用政府方面在物業管理上的引導職能，主管單位可以定期組織一系列有關物業知識的科普培訓，加深人們對物業的認識和了解。第二，物業管理服務單位可以通過自己的優勢，著手在小區內部開展物業知識的普及宣傳工作。物業管理服務人員能夠更加直接地面對業主，對他們所遇到的問題更加清楚，通過對各個問題的總結歸納和處理反饋，在加深業主物業知識理解程度的同時，也能夠促進自身企業物業服務質量的提高。

5 結語

如果在物業管理服務工作中出現管理不當的行為，就會產生物業管理市場失靈的問題，而此問題如果發生，必然會給經濟帶來嚴重的不利影響。為了更好地做好物業管理服務工作，完善物業管理，預防或降低物業市場失靈現象發生的幾率，減少市場失靈產生的不良影響，對物業管理單位及業主的合法權益有所保障，由政府部門出面采取一定的措施進行干預是非常必要的。政府在進行干預或管理時，也需要利用市場機制，進一步完善相關的法律法規，建立信息披露制度，加強標準化體系建設，建立市場準入制度等方法進行。

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作者簡介：關大喆（1983-），男，黑龍江雙城人，中國熱帶農業科學院后勤服務中心研實員，研究方向：管理。