開發商資金困局難解

陳同輝

在經歷了連續4個月的新建商品住宅價格環比負增長后，央行和銀監會于9月30日聯合下發通知，采取多種措施支持居民家庭合理的住房消費，促進房地產市場持續健康發展。市場均將此理解為央行放松首套房限制，是房市大利好，眾多房地產企業在十一長假期間不僅取消購房優惠，甚至開始醞釀漲價。

然而，如果具體分析目前所處的宏觀經濟環境，以及此次通知的具體內容，可以發現，在目前環境下，房價并不具備上漲的基礎，政府部門的措施也只是在房地產下行過程中解除管制，確保短期內房價不至于大幅下降，以避免對經濟造成負面影響。

實際利率高企的負效因

目前房地產市場主要面臨的問題在于需求的萎縮，除了限購政策，主要原因在于市場實際利率較高。自2011年以來，央行貨幣政策中間目標轉為貨幣供應量M2，體現在指標上，制定了每年M2增長率13%的目標。相較以往較低的M2增長率與較高的存款準備金率相結合，導致市場利率相較以往有較大幅度的上升。如果以市場上保本付息理財產品與各種貨幣市場基金收益率為市場短期利率，可以發現從2013年年中開始，市場短期利率普遍維持在4.5%之上，在某些時段更高達5%。較高的市場利率與以CPI衡量的通貨膨脹水平之差如果可視為實際利率，則可以發現，從2012年開始，中國已經處于實際正利率時期。這一重要的宏觀經濟變量對房地產市場需求的負面影響是多方面的。……