限購松綁潮來襲

胡弗

8月樓市限購解封潮蔓延之快，出乎此前所有業內人士的謹慎預估。

公然打響解封潮第一槍的是內蒙古呼和浩特。6月26日上午9點，呼和浩特房地產開發監督管理處對剛發布的限購松綁通知又發了則“更正聲明”，正式通知松綁，成為全國首個發文確定放開限購的城市。

和過去地方上發文次日即遭中央打壓不同，呼市這次沒有收到任何上級回應。由中央發令強制推行了三年的樓市限購政策，就這樣以一種“中央默許”的方式，慢慢在各個省市取消了。

呼市限購令明確：“取消商品房銷售方案備案的制度，居民購買商品住房（含二套住房）在辦理簽約、網簽、納稅、貸款以及權屬登記時，不再要求提供住房套數查詢證明。”尤其還提到，“要充分發揮市場對資源配置的決定性作用。”

截至8月20日，全國47個限購城市中僅剩北上廣深等9個城市尚未調整，其中上海和北京分別于8月16日和8月19日傳出了部分銀行限貸政策的松綁。

有意思的是，2012年限購令執行以來，樓市成交量減少，房價卻沒有下跌，而是以較平緩的坡度繼續上漲了兩年。來自搜房網的數據顯示，上海新房均價 2012年5月至年底保持在27000元/平方米左右，2013年1月又恢復漲勢，直到今年4月達到最高點32527元/平方米，漲幅達到20.47%，隨后逐月微跌。

上海作為外來人口集中，剛需旺盛的一線城市表現略為滯緩。從全國數據來看，2014年1月部分城市就開始出現房價環比下跌，跌勢從三四線城市向一二線城市迅速擴散。2月22日，杭州傳出某樓盤促銷導致先買下的房主們去售樓中心打砸的新聞。這一原本被解讀為偶然事件的消息，從4月開始轉化為數據面全線的掉頭向下。至7月，“杭州樓價跌回四年前”的新聞標題見諸媒體。

今年5月《經濟觀察報》頭版發表了一篇觀察性評論，指出樓市首次出現了“非政策性”下跌。換而言之，限購令其實并沒有真正hold住房價，而在房價因“非政策”原因下跌時，“救市意圖”明顯的限購松綁出現了。同樣諷刺的是，松綁也沒有帶來“強心針”效果，6、7兩月，除個別城市和個別樓盤曝出搶購消息外，70個大中城市新建住宅環比下跌的達64個。

限購紛紛松綁

呼市限購政策推出不久，推出效果如何就引起關注。據7月4日的《北京日報》報道，呼和浩特房產交易中心呈現買方冷淡，而賣方熱情的場景。“商品房網簽業務區門可羅雀”，“開發商預售、開盤等審批業務柜臺前卻排起了隊”，供大于求的態勢十分明顯。

7月10日山東濟南也宣布放開限購。濟南城建委提請調整限購政策的文件在網上曝光，未遭官方否認。和呼市不同的是，濟南據報松綁后一度出現了成交量井噴。

在所有松綁限購的城市中，被認為尺度最大的是福建省的“閩八條”。8月8日出臺的“閩八條”不僅提出福州、廈門可以調整放開住房限購，還在首套房認定上提出，家庭購買改善型普通商品住房按首套房認定，住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下的住房均屬于普通商品住房，間接放松限貸。

中原地產首席市場分析師張大偉認為，福建的政策涉及到房地產交易、建設的所有環節全面放松，在省級層面還是第一個，對信貸的松動，范圍之廣、力度之大都超過了預期。

不過，限購松綁政策效果整體上還是十分有限。杭州、濟南、成都等城市，取消限購后日均成交量出現飆升，長春、武漢、寧波及南寧等城市，取消限購后成交量只有5%左右的小幅提升。其他城市均沒有明顯效果。業內人士在評價這一現象的原因時，無不認為和限貸沒有相應放開有關。正所謂“兵馬先行，糧草未動”，缺乏銀行給予的資金支持，限購松綁成了空中樓閣。“從目前多個城市的成交變化情況分析，在限購政策被解除后，依然難以阻止樓市下行。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示。

但這無法解釋福建的表現。廈門均和房地產評估董事長王崎認為，可能需要一段時間才會表現出來。“最近當地一些樓盤的訪客量在增加，這說明市場在回暖。”他認為，眼下要做的，是加快資金流動，提升開發商和銀行的預期。

京滬眼球效應

相比二、三線城市紛紛松綁限購，上海和北京兩座一線城市限貸松綁跡象就格外引人矚目。盡管這兩座城市都沒有限購和限貸放開的明文規定，但還是被證實多所銀行首貸利率下調。上海建行一份內部文件的流出更是牽動了媒體的神經。

這份限貸調整的內部文件8月16日晚以圖片的形式在微博流傳開來，文件顯示：第一，外地購房貸款結清，本市首次購房算首套；第二，2011年1月31日前允許2套貸款記錄，現全部結清，本市無房，算首套；第三，允許有N套貸款記錄，原來只允許有3套，現全部結清上海名下無房算首套；第四，首套房最低可打8折利率（享受八折要求客戶在該行金融資產必須大于等于貸款總額的80%）。

建行未具名人士隨后稱，該調整只針對其一手合作樓盤，而且“僅是初稿”，“還未準備落地，暫不執行”。此外，招商銀行、上海農商行和民生銀行都證實7、8月份在上海推出首套房利率優惠。北京方面，28家銀行中，有6家銀行不同程度地下調了首套房貸款利率，其中民生銀行由此前的停貸轉為首套房基準利率放貸，暫時停止貸款的銀行也減少到了6家。

今年4月以來，央行、銀監會多次“喊話”，要落實差別化信貸政策，加大對首次自住型購房人群的貸款支持力度，但是，商業銀行實質性的利率優惠至今沒有出現，對剛需置業人群的購買支持力度不足、貸款成本偏高，在房價依然偏高的現階段，購房人已經對房價的繼續回落以及可能出現的利率優惠產生了很強烈的心理預期。此時，如果沒有銀行利率方面的實際支持，或者房價不能出現更大幅度的實質性回落，即使多地繼續放松樓市限購，也難以在短期內刺激市場需求入市、拉動市場回暖。

“限購松綁潮的蔓延與新一屆政府轉變調控思路有密不可分的關系。”亞太城市房地產業協會會長謝逸楓認為，“今年的政府工作報告提出了‘分類調控政策，并且新任住房和城鄉建設部部長陳政高更是在其上任后的第一次全國住房和城鄉建設工作座談會上提出‘千方百計地消化庫存的工作要求。”

中原集團主席黎明楷認為，解除限購并不是樓市的“救命稻草”，市場不會因此很快產生明顯的變化，樓市交易量能否恢復還與房地產信貸政策高度相關。由于當前信貸收緊態勢未改，供過于求、庫存消化壓力較大的地方解除限購政策不會引起房價大幅反彈，北上廣等熱點城市的限購政策還不會輕易放開。

松綁城市

4月18日 江蘇無錫 購買60平方米以上住宅即可落戶。

4月25日 廣西南寧 廣西北部灣經濟區內規定的地區可參照南寧市戶籍居民家庭政策在南寧市購房。

4月28日 天津 只要濱海范圍內無房，即可在新區購房。

5月 1日 安徽銅陵 購房者購買首套房可享1%契稅補貼。

5月 5日 浙江寧波 購房資格審查由兩地核查變為一地核查。

5月 7日 河南鄭州 個人住房置業貸款可獲政策性擔保。

5月16日 江蘇揚州 允許借款人申請公積金貸款時，提取本人及配偶的住房公積金。

5月23日 安徽宣城 公積金貸款額度上調至30萬元。

5月29日 海南海口 本省人海口購房120平方米以上可落戶。

6月10日 遼寧沈陽 對本市戶籍家庭擁有2套及以上住房在二環內可以購買多套房屋。

6月26日 內蒙古呼和浩特 居民購買商品住房不再要求提供住房套數查詢證明。

7月10日 山東濟南 全面取消限購。

7月14日 江西南昌 宣布有條件放開住房限購，除了東湖、西湖、青云譜、青山湖四個區，其他市區區域不再限購。

7月19日 湖北武漢 140平方米以上的住房不再納入限購范圍。

7月21日 江蘇蘇州 90平方米以上不再限購。

7月29日 浙江杭州 取消140平方米以上戶型限購。

7月29日 浙江溫州 宣布從第二天起全面取消限購。

7月30日 浙江寧波 取消90平方米以上戶型限購。

8月1日 浙江紹興 宣布限購正式取消，二套房標準認房不認貸。

8月8日 福建 出臺“閩八條”。

8月11日 湖南 “湘五條”發布，成為第二個公開出臺樓市刺激政策的省份。

8月20日 山西太原、浙江紹興、黑龍江哈爾濱 先后發布消息，宣布“放松”當地的住房限購政策。