悅合廣場爛尾危機

董曉寒 郁風

銷售下滑、融資收緊，持續低迷的樓市已令一些城市的中小開發商資金鏈緊繃，甚至出現因資金斷流而面臨樓盤“爛尾”的危機。

“本來是為了結婚買的房子，結果交房期限現在都過去半年多了，房子依然遙遙無期。”日前，上海嘉定悅合國際廣場的一位業主憤怒地告訴《中國經貿聚焦》記者，“我看了新聞才知道，樓盤不僅停工了，還已經被法院查封。”

地處上海嘉定區曹安商圈的悅合國際廣場，由1幢甲級寫字樓、3幢LOFT公寓和1幢綜合商業樓構成，總建筑面積達 22萬平方米。上述業主購買的便是其中的LOFT公寓。原定2013年12月31日交房，但包括他在內的四五百戶購房者等到的卻是延期交房通知函。非但如此，該項目還已于今年6月1日停工，更因與浦發銀行等多家金融機構的債務糾紛，而在去年9月22日就被申請查封。

本刊記者經查閱上海工商局資料發現，開發商上海悅合置業有限公司（下稱悅合置業）法人代表相迪龍實際控制的關聯公司多達十余家，這些公司之間存在大量相互擔保、相互借貸關系，并涉及部分房地產基金、信托項目。除悅合國際被查封之外，相迪龍本人也在去年年底被法院限制出境。

目前，悅合置業與部分業主協商訂立的《預售合同補充協議書》中約定，將于今年12月31日前交房。同時，悅合置業趙姓副總表示，“公司資金鏈斷掉后，我們正在和一家央企談并購事宜，虹口區有兩個項目也準備轉讓，公司杭州項目如果有回款也會及時支援這個項目。”

但業主普遍擔憂，悅合國際尚拖欠施工方大筆款項，樓市又不景氣，央企并購等事宜也存在較大變數。“指望今年底交房恐怕只是癡人說夢。”

安家上海夢碎

悅合國際業主提供給《中國經貿聚焦》記者的一份申訴書中稱，2012年 6月，上海商品房限購政策收緊，規定非滬籍單身人士不得購買普通商品房。當年年底推出的悅合國際LOFT公寓打出“不受限購、限貸影響”字樣，吸引了多數外地人的目光。

屬于商住兩用的該樓盤地理位置甚佳，“附近有地鐵13號線和在建的14號線。”銷售人員表示，“LOFT戶型也很受年輕人青睞，4.5米挑高，買50平方米相當于買100平方米，很劃算。上面住人，下面活動、休閑，非常方便。”

本刊記者查閱上海房地產交易中心官網也發現，該地塊屬商辦地塊，自2009年11月2日起，產權只有50年。

“商住兩用的樓盤雖然不限購、不限貸，但不能使用公積金貸款，只能商業貸款，所以我們背負了很大壓力。”有業主對本刊記者稱。據了解，商住兩用房的貸款期限一般不超過10年，貸款利率為普通住宅的1.1倍，首付也遠高于普通住宅的30%，在50%左右。稅費、水電煤、物業費用等都是適用商業標準。“很多家庭傾其所有、東拼西湊，才湊夠了大幾十萬元的首付，一些人還是全額付款的。”據悉，悅合國際LOFT公寓房型多在五六十平方米左右，每平米價格超過2萬元。

饒是如此，他們的上海居所夢還是遭遇了當頭冷水。

7月17日，《中國經貿聚焦》記者來到悅合國際項目所在地，在這處號稱“西上海首席城市綜合體”的項目周邊林立著數家超大型批發商場，來往車輛絡繹不絕。但招商營銷中心牌下的售樓大廳卻大門緊閉，里面空無一人。

在一旁的施工現場記者看到，規劃中的幾幢大樓已經完成了框架建設，但是外墻還沒有鋪設，僅LOFT公寓部分外立面的玻璃幕墻已經安裝好。印有“上海隆盛”字樣的塔吊矗立在建筑空地上，現場到處堆放了各種施工機器和建材，垃圾污水遍地。

“施工隊6月份就撤走了，現在還沒有接到上面通知要復工的消息。”在工地值班的施工總包方上海隆盛建筑工程有限公司（下稱隆盛建筑）周師傅稱，“水電煤和通風、消防、空調等管道都沒有鋪設，電梯也沒有運進來，樓梯還沒有建。”

他告訴記者，“現在施工方都是帶資建設，開發商至今已經欠了隆盛好幾億。今年春節前后，隆盛就聽說對方資金鏈可能有問題，當時開發商答應隆盛今年3月份還錢，不過后來沒還，又承諾6月份給，但還是沒給，隆盛只好停工了。”

據查，隆盛建筑是上海隆盛投資（集團）有限公司旗下的企業，集團公司總資產近10億元。該公司官網顯示，除悅合國際之外，其在上海還有多處承建物業。

“隆盛有很多個施工總包項目，這邊一下子就欠了幾個億，壓力也很大。”周師傅透露，開發商不給錢，施工方也沒錢付給材料方，因此土方供貨商還曾經找上門來，堵門討債。

“公司正和一家央企談判，希望它能夠接盤。原定7月16日央企來做盡職調查，但現在時間又推遲了，具體還需要問領導。”當記者來到位于金沙江西路 1555弄367號的悅合置業辦公樓時，該公司營銷部袁經理如是說道。公司趙姓副總則拒絕向記者透露任何該項目的進展情況。此前，他曾表示，“只需3億-4億的資金進來，工程就能夠完工。”

在接受本刊記者電話采訪時，隆盛建筑市場部相關人士表示，悅合國際拖欠多少工程款、還差多少資金可以完工都不便透露，但如果資金能夠到位，最快2個月就能完工。

“假網簽真融資”

去年底收到延期交房通知后，悅合國際的諸多業主已經深感不妙。他們仔細翻看預售合同“賠償說明”一項時發現，延期賠償利率竟然僅為所支付購房款的日萬分之零點一，而一般而言，該數字至少在日萬分之二以上。

經協商，雙方協定了一份補充協議，交房日期延至2014年12月31日，在此之前，按日萬分之一點五的利率標準作補償。自2015年1月1日起，按日萬分之二的標準計息補償。同時，購房者可以單方面解除預售合同，但要給予開發商6個月的款項返還寬限期。

隨著項目于今年6月突然停工，業主再次群情激憤。

讓他們無法接受的還有，悅合國際因與浦發銀行的債務糾紛，已經被申請由閔行區人民法院以財產保全的名義正式查封，同時，也被徐匯區人民法院以執行需要的名義輪候查封。這意味著，在開發商將資金窟窿補上之前，這個項目已經不允許繼續銷售。

更糟糕的是，“由于開發商的不負責任，大部分業主在簽完預售合同之后并沒做‘預告登記，封盤之后，第一債權人成了浦發銀行等。”業主們在前述申訴書中寫道。

“網上房地產”顯示，悅合國際于2012年10月取得首張預售證，總套數為1177套，已售套數為1077套。已登記總套數僅為60套，占已售套數的5.57%，合同撤銷總次數則高達261次。

事實上，該已售套數和合同撤銷次數都暗藏玄機。據媒體報道，這個表面上基本售罄的項目實際上仍有大量房源未售出。在一次購房者與開發商的溝通會上，該項目銷售公司的一位負責人表示：“網上房地產的數據是不準確的。這個項目的可售面積為15.6萬平方米，5萬平方米的LOFT還剩下2.4萬平方米未售，辦公樓還有2.5萬平方米未售；商業一共是8萬多平方米，出售了一部分并有2.2萬平方米打算租給沃爾瑪，現在還有約4.6萬平方米未售。”

有知情人士透露，這個項目中存在大量“假網簽真融資”現象，即網上房地產的數據顯示房源已經簽約，但實際上這些房源正是變相抵押給了債權人，開發商有義務在約定時間贖回房源。

而由于項目被抵押，目前只有抵押權人把抵押都撤掉，房源才能辦理預售登記。且工程被查封，也沒辦法進行預售登記，或是撤銷合同。

上海恒隆律師事務所律師王衛東向本刊記者解釋：“開發商可能將部分未網簽已銷售的商住樓，或是還未銷售的商住樓、商鋪等，抵押給銀行。前者相當于二次銷售，既賣給了業主，又抵押給了銀行，這是違規的。網簽的目的其實就是房管局為了防止以前出現的一房兩賣的現象（尤其在房價不斷上漲時）。”

王衛東表示，有關部門如果核實確實存在這種問題，可以給予開發商行政處罰。但業主要追究的是開發商的違約民事責任，與這個行政違規問題無關，還是需根據雙方之前簽訂的購房合同的相關條款。

上海君和律師事務所律師張穎佩則告訴記者，“如果沒有進行預售登記，那么在法律意義上，購房者并不擁有該房的產權，在后期維權時非常被動。即便公司申請破產清償，也必須在償還了欠下的員工工資和福利，稅務局、海關等國家機關的稅費，和作為特殊債權的銀行抵押債權，以及工程款項后，才能輪到一般債權人包括業主等獲賠。”

嘉定區房產登記處出具的資料顯示，悅合國際部分在建工程的抵押權人為浦發銀行閔行支行，債權數額為2.4億元。浦發銀行相關負責人表示：“針對該項目，我行已及時通過法律措施，進行資產保全，目前抵押物足值有效。”

寧波銀行相關負責人對本刊記者回應稱：“我行與悅合置業有委托貸款合作業務，該項目的變化對我行沒有影響。”

同樣與悅合置業有委托貸款關系的新華傳媒也被曝，2013年年報“非金融類公司委托理財及衍生品投資情況”列表里，“上海悅合置業有限公司”赫然在列。新華傳媒委托貸款金額為5.74億元，貸款期限為2年。抵押物為在建工程抵押及借款方股東連帶責任保證擔保。

新華傳媒7月7日臨時停牌一天，隨后公告稱：上述委托貸款的到期日為2014年8月14日。截至目前，2013年底之前公司應收悅合置業的利息款項均已收到。2014年上半年的利息尚未收到。目前其正在辦理申請強制執行的相關手續，同時，正與擔保方悅合置業及其股東以及其他相關債權人進一步細化該筆貸款清償的具體辦法。

混亂的關聯公司與相互擔保

悅合國際的資金鏈問題遠不止于此。

6月12日，心急如焚的業主曾到嘉定區信訪辦反映情況，一個月后得到回復稱：嘉定區政府領導已經獲悉此事，相當重視這件事情？？由于此開發商投資的項目涉及閘北、虹口等區，因此，可能不是嘉定區一個區政府可以協調完成的。

回復中提及的虹口項目是指其在上海虹口四川北路的81街坊B地塊拆遷及新建商辦綜合樓項目。拆遷方是上海賽虹房地產開發有限公司（下稱賽虹房產），悅合置業正是賽虹房產的股東之一。

根據上海工商局出具的檔案資料，悅合置業的股東結構為上海合鯨投資管理有限公司持有76%股權，上海寧佰投資管理有限公司（下稱寧佰投資）持有剩余24%股權。寧佰投資的法定代表人與悅合置業一樣，同為相迪龍。

據虹口區住房保障和房屋管理局公示，該地塊早在2005年已經由賽虹房產獲得拆遷許可證，但是十年來多次申請拆遷期延長，最近的一起延期是自2014年4月1日至2015年3月31日止。

虹口項目還涉及一項房地產基金。據查，2013年8月，上海乾盛譽曦資產管理有限公司發行了“乾盛-上海虹口四川北路舊城改造項目”基金，項目介紹書中提到，“寧佰投資、悅合置業、上海金麗華房地產開發有限公司（下稱金麗華房產）為此項目承擔連帶責任；寧佰投資將賽虹房產應付寧佰投資的2.4億應付賬款（股東借款）為此項目擔保，賽虹房產實際控制人相迪龍為此項目投資人本金及收益承擔個人無限連帶責任。”

賽虹房產相關人士對《中國經貿聚焦》記者稱，“公司與悅合置業是關聯企業，但只是公司股東之間的關聯，與悅合置業并無直接業務聯系。賽虹房產和寧佰投資沒有什么應付賬款，而是和金麗華房產有關，虹口動遷的部分居民安置到江橋，那里正是金麗華房產旗下的房子，所以有資金往來。”

值得注意的是，寧佰投資亦是金麗華房產的股東之一。后者的法人代表吳建元與相迪龍在去年年底，都經浦發銀行閔行分行申請，被上海閔行區人民法院限制出境。

虹口項目基金還列明，其還款來源包括：悅合國際地上1-3層商鋪和地下1層商鋪所有銷售款項優先償還本投資項目；本項目隸屬舊城改造項目，政府將分批返還土地出讓金，共計5000萬元。

賽虹房產上述人士表示：“悅合置業當初確實承諾以悅合國際的部分銷售收入作為擔保，但現在看來，悅合置業都自身難保，我們也不指望它能夠進行擔保了。基金發行方對此頗有意見。而賽虹房產的虹口動遷項目目前只進行到一半，也不可能拿資金填到那邊去。”

受到牽連的不僅有上海的地產項目，還有2014年4月開盤的杭州昊元之江時代中心。

這一項目的打造者為杭州昊元置業有限公司（下稱昊元置業），寧佰投資占25%股份，上海從騰實業發展有限公司（下稱從騰實業）、嘉興久珠投資管理有限公司分別持有50%、25%股份。盡管開發商試圖用杭州項目的銷售回款為上海嘉定項目“補血”，但事實上，杭州項目的銷售并不理想。

杭州透明售房網顯示，截至7月22日，之江時代中心納入網上預售總套數為1134套，已預售套數為347套。有知情人士向媒體透露，這個項目同樣存在“假網簽真融資”情況。悅合置業趙姓副總亦承認，杭州項目的真實銷售情況比網上數據反映出來的要差。

記者還注意到，2012年10月30日，之江時代中心項目引入中航信托，中航信托-天啟308號昊元置業結構化集合資金信托計劃正式成立，悅合置業、寧佰投資等為該項目提供擔保。

中航信托最新發布的資金管理報告顯示，該信托計劃實收信托資金6.9億元，受托人將1.8億元用于收購從騰實業所持有的昊元置業50%股權；1000萬元用于向從騰實業發放流動資金貸款；5億元用于向昊元置業發放信托貸款，用于昊元之江時代項目后續開發資金支持。

此外，有工商資料顯示，中航信托還曾出資1.3億元，持有寧佰投資約54%的股權。

某房地產業內人士稱：“公司間大量相互擔保、相互借貸，一旦出事，所有相關公司或都難逃。”

中小房企危局

對于上述錯綜復雜的關聯公司及房地產基金、信托項目之間可能存在的資金騰挪，悅合國際業主也表示了強烈不滿。他們在7月12日與悅合置業代表會談時明確提出，要求對方除了說明悅合國際項目的真實銷售數字、已銷售房屋預告登記情況之外，還須披露項目公司真實的債權債務狀況，并對傳言的項目資金非法挪用予以正面回復。不過，至今開發商并未作出回應。

“開發商到底怎么使用預售資金這筆錢，我作為購房者完全不知情。”一位業主對記者抱怨稱。

根據《上海市房地產轉讓辦法》的規定，房地產開發企業收取的商品房預售款，應當委托監管銀行監管，專項用于所預售的商品房的建設。監管銀行對預售款監管不當，給預購人造成損失的，應當承擔連帶責任。也就是說上海早就建立了“預售資金監管制度”，但相關細則卻遲遲沒有出臺。

“如果真的開始對預售制度進行嚴格監管，在眼下樓市低迷的情況下，對房企來說恐怕更是釜底抽薪了。”某房地產業內人士表示。

有業內人士還稱，此前過度擴張、融資杠桿較高的開發商正迎來“寒冬”，尤其是那些中小開發商，它們相比實力雄厚的大型開發商，更易陷入資金鏈斷裂，樓盤爛尾的局面。今年3月，寧波奉化最大房企興潤置業就出現資金鏈斷裂，資不抵債。總負債35億多元，企業資產總額在27億至30億元，實際虧空5億至8億元。此外，從今年三季度開始至明年，信貸還款趨增，尤其是信托集中到期，地產商資金鏈將愈發緊張，巨額兌付風險正在積聚。

之前，有些悅合國際業主已經提出退房申請，但近日部分人又要回了這些申請。在業主自建QQ群里，還有鼓噪說咨詢律師后去起訴開發商的。而更多的人則仍在觀望。

“開發商都沒錢建房了，還會有錢退房？起訴的話，我們的清償順序也排在后面。還是希望政府能夠出面，與各方協調，阻止樓盤出現爛尾。”一位業主頗為無奈地對《中國經貿聚焦》記者說。