房地產開發成本的控制

何健

摘要：如何合理且有效地控制房地產項目開發成本，對于每個房地產公司而言是非常重要的研究內容。歸根結底，合理地控制開發成本可有效地直接提高利潤和盈利$如何有效地開源節流，以下做初略探討。

關鍵詞：房地產；成本控制

房地項目開發成本管理控制，是一個多階段的#動態的復雜過程，為了做好房地產開發項目的管理與成本控制，我們必須要樹立企業的陳本意識，做好開發過程各個環節的管理控制工作，建立一套完善的成本運行體系，這樣才能在競爭中立于不敗之地，并為企業贏取較大的利潤空間。

一.項目決策階段的成本控制

對于房地產行業來說決策階段是整個項目的基礎和導向，項目的所有環節都要圍繞決策階段的規劃進行，因此，決策階段對項目整體投資影響程度很高，這就要求房地產開發企業在決策階段對項目投資總成本進行專業性的預測，并確定投資控制目標，建立成本控制機制。

1.1進行充分的市場調查分析

風險是指在投資經營過程中的各種不確定因素，使實際收益偏離預期收益的可能性。最大程度的將這種不確定性降至最低，需要房地產企業進行充分的市場調查分析。在調查過程中，根據自身發展的要求和目標，選取有用的信息進行整理，取其精華去其糟粕。迎合現代潮流的需要，應用現代科技的手段，充分發揮信息化的功能，以盡可能準確的獲取市場信息，從而將房地產開發過程中的不確定因素扼殺在萌芽狀態。通過市場調查分析，使房地產開發企業對市場的下一步走勢和供求狀況了如指掌，從中選出可以獲取最大經濟效益的投資項目。

1.2客觀、準確地做好項目可行性研究

專業人員根據取得的第一手調研材料，估算出開發項目的全部費用成本，分別估算土地成本、建安費用、管理成本、財務成本、工程費、基本設施成本費、銷售成本、以及其它無法預測的其它費用等。費用成本估算力求準確、客觀，必須緊密結合當地房地產行情和開發項目的實際情況。根據全部支出成本和銷售價格的預測情況對項目做出經濟評價和綜合分析，評價和分析過程運用成本利潤率和銷售利潤率等指標，使得出的結論更科學、更可行、更具說服力。

1.3采取多樣化的組合投資

房地產開發企業為了減少未來收益的不確定性，可以將投資有選擇地放到不同類型的房地產開發項目上，投資建設不同類型的商品房，以滿足不同收入階層居民的需求和承受能力。由于不同類型房地產的開發風險不同，收益高低也就不盡相同，如此一來，大大降低了房地產企業的風險，提高了其抗風險的能力。

二、項目設計階段成本控制

房地產開發項目在決策階段之后，設計就成為項目開發的關鍵環節，在這個階段，影響項目成本的因素有很多，如建筑物的平面布置形式、結構設計、外觀布局、內外裝潢標準及主要機器設備等，這些因素占據影響項目成本的很大比例，對這些因素進行科學、合理的規劃，可以使項目設計階段的成本控制達到事半功倍的效果。

2.1優化設計方案

通過設計方案比選控制成本，在設計過程中，不斷改進方案存在的不足與缺陷，盡可能使設計方案達到最優。從經濟、技術、市場這三個視角對開發項目的結構布局、功能分區、結構形式、戶型特點、環保節能和建材選用等進行比對，根據比對結果，選用系列化和標準化的設計方案。設計方案要充分考慮施工過程的可行性和經濟性，避免對施工規劃的大規模改動，保證工期按期完成，同時最大程度的節省投資成本。

2.2推行特性設計

在設計過程中，充分分析項目的特點，在項目的實際情況的基礎之上，選用切實符合項目的材料、設備、施工工藝等，并對其性質和特點進行研究，最大程度地節省材料和設備的支出成本。合適的材料和成本會在很大程度上節約項目施工成本，保證項目施工安全、順利的開展。

2.3制定限額設計

對項目進行合理并科學的分析研究，在保證項目工程質量的基礎之上，制定限額設計方案，按照標準的投資估算控制初步設計，減少一切不必要的成本開支。投資分解是實行限額設計的有效途徑和主要方法，為了使投資控制在限額內，按照經濟合理、技術先進、安全環保、美觀并符合國情的設計方針，將投資限額分解成若干個專業限額，并且按土建、通風、排水、暖通、電力等專業，下達給各專業技術人員，對設備如何選型、總圖布置情況、工藝流程圖、建筑方案進行反復甄選，分析研究實現投資開發的具體措施。采用限額設計方案是我國房地產領域在項目設計過程中有效使用開發資金、控制投資支出的強有力措施。

三、項目施行階段成本控制

3.1認真做好招標工作

招標在項目開發過程中是成本控制的關鍵節點，通過招標能遴選到合適的合作者。良好的合作關系是房地產開發項目效益實現的保障，是項目順利進展的必要條件，同時也是施工方與招標方維持利益關系的前提基礎。

招標前擬好招標規劃，并針對招標前出現的變動，對規劃做出進一步調整，并會同相關部門對調整方案進行審核，以確保招標工作順利開展。項目招標計劃增添責任主體、招標方式的界定，做到規劃條理、責任明確，避免規劃紊亂造成不必要的成本支出。

項目招標工作必須規范有致，招標前編制造價指標及標底數額，保證項目招標有計劃、有規范的進行。招標完成后，對招標結果和標底數額進行比對，同時加強意外事件的防范力度。

3.2加強集中采購，選擇長期供應商

所謂集中采購就是利用規模化采購方式進行的大宗采購，這種方式可以有效降低采購成本，并提高采購效率，同時保證采購質量。力求采購方式公開、使采購信息透明化，避免采購方面出現腐敗等不良現象。對于一些零散材料、小型設備的采購也要貨比三家，力求質優價廉。

供應商的選擇至關重要，更換供應商會造成一系列的時間和資金支出，所以力求與供應商建立長期的合作關系，同時注重對供應商的管理，盡量使供應商負擔貨物的運輸費用，最大程度的節約成本。

3.3加強施工現場的管理

施工現場貨物繁多、人員雜亂，經常發生一些不可預測的安全事件，對施工現場的工作人員造成了安全威脅，甚至出現返工、停工等情況，這些現象勢必會增加項目的成本支出，所以加強施工現場的管理，施工階段成本控制的必要手段。

3.4加強合同管理，避免工程索賠。

簽訂規范、細致、嚴密的合同文本，是房地產開發項目成本控制的又一重點。嚴格經濟簽訂和工程變更管理。施工合同是工程建設的主要合同，是承發包雙方進行開發建設、撥付工程款項、工程竣工結算、工程索賠的全部依據。為此，必須把好施工合同的起草、審核、修改、簽訂關。在開發項目施工過程當中，要嚴格執行合同具體條款，以減少不必要的責任糾紛和違約賠償。

四、竣工結算階段成本控制

竣工結算是開發項目成本控制的最后一關，工程造價的高低跟竣工工程結算的辦理有著直接關系。施工單位提供的工程結算書大致存在高套定額、冒算多算、高套取費標準以提高結算價的現象。房地產開發企業需要親自組織造價工程師對施工單位編制的工程結算書進行全面、認真、嚴格的審核，同時還要參照原招標文件、圖紙、設計變更、承發包合同、材料設備采購價格、工程索賠合同、專業分包合同等，委托信譽好、資質高的工程造價咨詢企業進行更嚴格、更專業、更全面的審核。以造價審減額為基數的獎勵對工程造價咨詢企業來說是一個很大的誘惑，這種獎勵制度能充分提高造價咨詢公司的積極性，確保結算質量，降低項目成本。

五、結語

房地產行業經過了二十幾年的發展，特別是自近十年來的價格飛漲，局部地區已經形成了泡沫，加上房地產的造富神話，造成大量的企業投身房地產開發行業"造成行業競爭壓力巨大"房地產企業只有強化自身管理水平，才能應對可能面臨的價格下降，帶來的風險，雖然房地產至少還有二十年的發展機會，但不代表所有的企業都可以高枕無憂"成本控制作為企業管理中的重點，一定會越來越引起企業負責人的重視。

參考文獻：

[1]金海鵬. 房地產開發項目成本控制研究[D].吉林大學，2012.

[2]徐惠. 探討房地產成本管理和控制[J]. 現代經濟信息，2013，14：94.