城市綜合體的層高設計分析

李輝冰

【摘要】層高是建筑規劃階段需確定的重要指標之一，本文通過筆者近年參與的城市綜合體項目及類似案例作研究，分析總結出影響層高設計的因素，以便在城市綜合體規劃階段能夠根據項目情況進行合理的層高設計。

【關鍵詞】城市綜合體；層高；規劃

引 言

由于地產商的推動以及人們生活消費方式的改變，近年城市綜合體建筑成為地產開發熱點，在我國大中城市得到了迅速的發展。由于城市綜合體功能眾多且規模龐大，層高設計也較為復雜，而且層高和主體結構相關，一旦建筑竣工后難以改造，因此層高設計應在規劃階段應合理設計，避免后期導致積重難返的困局。通過筆者近年參與的城市綜合體項目及類似案例分析研究，總結得層高設計的因素主要有四個，分別為使用空間凈高、技術措施高度、建設成本控制和規劃管理限制。

使用空間凈高：

建筑空間主要目的是為人或物提供一個合適的三維使用空間，因此使用空間凈高是層高設計的基礎。不同的功能空間需要一個與人或物活動相適應的高度，城市綜合體涵蓋諸多不同的功能，一般包括商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、休閑娛樂和交通等元素的三種或三種以上。這些功能又分為諸多次級的功能空間，因此進行城市綜合體建筑設計需要協調眾多不同功能空間的層高要求。

從功能的開發角度分析，城市綜合體功能空間可分為目標功能空間和附屬功能空間。目標功能空間是指建筑開發目標主要使用的功能，包括商業、辦公、居住、酒店、展覽、餐飲、會議、休閑娛樂和交通等。城市綜合體建筑的商業、餐飲和大部分休閑娛樂使用空間凈高一般3.2～4米，層高一般不小于5米，對于定位高檔的綜合體會適當增加層高，例如廣州太古匯商業、餐飲均采用4米凈高和6米層高設計。商業、餐飲和大部分休閑娛樂的層高設計基本一致，主要因為城市綜合體業態往往處于一個動態調整過程，每兩至三年業態會根據市場進行較大幅度調整，層高的統一有利于不同業態比例和位置在各樓層的重新規劃置換。對于休閑娛樂中的電影院和溜冰場等一些常規特殊空間，根據種類級別不同，層高要求也不同，應由合作的專業公司確定。辦公、酒店和公寓層高設計相對較為穩定。一般辦公部分主要分為SOHO辦公和大空間辦公，SOHO辦公凈高不小于2.4米，層高一般控制在3.6米，大空間辦公由于面積較大，為保證協調的空間感，凈高一般不小于3米，層高一般不小于4.2米。公寓部分層高和酒店相當，設計層高一般采用3.6米，部分高端定位的公寓會適當增加層高。附屬功能空間是非開發目標功能但必須配套的空間，包括停車庫、人防區、設備房和避難層等。停車庫層高一般3.6米左右。地下底層附設大型人防區且采用梁柱結構層高一般4.2米，無梁樓蓋一般層高3.8米，人防特殊設備房諸如人防發電機房還需局部下沉1米左右，以滿足設備尺寸的安裝要求。由于人防和車庫的凈高要求差別不大，一般與人防同層設計的停車庫按照人防的層高設計。城市綜合體設備房較多，一般要求3.6米至4.2米的凈高要求，層高一般不小于5米。避難層往往同時也是超高層的設備層，層高應滿足設備的需要，層高通常設計為4.5～6米。

技術措施高度：

管線構造的高度包括結構、設備管線、裝修方面的凈高。其中，結構高度分為板厚和梁高，對于無梁樓蓋一般考慮板厚，梁板結構主要考慮梁高。設備管線主要考慮空調給排風管，空調水管，給排水管，強弱電橋架，還應考慮管線豎向安裝間距以及支架的厚度，管線交叉部位一般避開梁位置設置。一般商業餐飲及休閑娛樂部分鋼筋混凝土框架結構一般梁高為700mm，鋼結構500mm，梁底下管線預留600mm高度，從技術措施高度出發，層高中一般應預留1200mm～1500mm左右的空間作為結構、管線和裝修的高度。酒店辦公一般設置于塔樓，通常技術措施預留高度1000mm左右。影院、溜冰場及展覽等大跨度空間需增加技術措施特別是結構部分的高度。

建設成本控制：

建設成本控制是層高設計應考慮的因素，層高過大會增加建設成本，例如材料使用量的增加，樓梯坡道額外水平空間的增加，電梯扶梯管線等設備設施長度的增加等，對于地下室而言層高增加還會增加基坑開挖等費用，因此一般層高在滿足功能要求、開發定位和工程要求即可。但層高并不是越低越好，由于一般使用空間凈高有最低限制，降低層高往往從技術措施高度，降低該部分層高意味著使用非常規的技術措施，采用非常規技術措施一定程度會增加項目的綜合造價。

規劃管理限制：

規劃管理限制對層高影響主要有容積率面積計算方式和建筑限高這兩個因素。我國各地城市規劃管理通常對建筑層高有限制，如果層高超過一定高度需要雙倍或多倍計算容積，例如廣州城市規劃管理條例規定非展示大空間商業層高超過5米要計算雙倍計算容積率面積，辦公超過4.5米也要雙倍計算。如果層高非功能必要性，一般不宜超過規劃的要求，避免造成不必要的容積率計容面積損失。建筑限高主要是需要增加樓層面積又不能突破高度限制的情況，實際這種情況增加的樓層數量有限，而且會增加技術成本，一般不宜采用或視項目情況酌情而定。

展望及結語：

影響城市綜合體建筑層高設計的這四個因素呈現出總體穩定和相對變化的特點，在設計時候可根據常規設計預定層高，再從這四個因素出發，根據項目特點對層高進行調整。規劃管理受項目所在城市管理的限制，建設成本視開發商及設計需要而定。技術措施受到材料技術發展的影響，隨著材料技術的進步，該影響因素占用的高度可進一步降低。由于城市綜合體的體驗式業態的增加，人們對空間的追求越來越高，不少使用凈高超越了實際功能需要，未來綜合體的使用空間凈高會根據特殊業態要求進一步調整。

綜上所述，在城市綜合體的層高規劃中，應盡可能從使用空間凈高、技術措施高度、建設成本控制和規劃管理限制四個角度進行分析，并應適當考慮城市綜合體未來業態的發展趨勢，以合理設計層高及保證后期深化的正確方向。