房地產企業成本管理過程中的有效控制淺談

何健銘

摘 要：隨著我國的住房制度、土地使用制度以及社會主義市場經濟的不斷發展，我國的房地產產業如雨后春筍般發展起來，同時也隨著房地產市場的不斷發展，房地產企業之間的競爭也是越來越激烈。房地產企業要在激烈的市場競爭之下站穩腳跟，房地產企業的成本核算與控制無疑是一個重中之重的問題。本文將對房地產企業的成本核算與控制的必要性、當前房地產企業的成本核算與控制的存在問題以及房地產企業進行成本核算與控制的一些改進建議進行闡述。

關鍵詞：房地產企業 成本核算 有效控制

一、房地產企業成本管理存在的問題

（一）事前開發項目設計深度不夠，導致后續開發成本高

當前房地產項目開發“三超”問題廣泛存在（即概算超估算、預算超概算、決算超預算）。主要原因分析：

1.設計階段設計深度不足。因種種原因導致前期設計深度不足，限額設計難以真正落實。設計深度不足導致投資測算難以準確反映工程造價，表面上看指標符合目標，但存在后期施工過程中出現變更簽證的隱患；

2.工程設計人員相對缺乏成本控制意識。工程設計人員與成本控制人員、工程項目管理人員聯系不夠緊密導致難以了解到設計中影響工程成本的關鍵點，無法對影響建筑產品功能敏感度高的因素和可能導致成本增加的因素而進行有效設計優化。

3.企業采用的定額計價方式不夠完善、定額更新速度慢，影響概預算的編制的準確性。例如施工企業實際雇傭人工或使用機械的成本支出與定額計價方式不盡相同，材料定額也沒有充分考慮到材料的多樣性，因此導致定額不能準確反映工程項目實際費用。

（二）事中成本管理制度不完善或監督失控，導致實際開發成本超支

1.成本核算滯后。主要原因：一是成本管理人員與項目部溝通制度不完善，通常只根據項目部門提供的合同、正規發票等進行成本核算，導致實際工程進度與成本核算進度不一致，事中成本報表難以反映成本的真實消耗情況。二是項目人員較為重視工程項目實際完工進度，只有到財務部門辦理付款時，才會根據其要求準備相關資料，很多數據需要人工現場統計，導致成本報表數據更新較慢，無法做到及時發現問題。

2.成本過程管控弱化。主要原因：一是房地產企業自身缺少一套完整的成本控制制度、辦法，對土地征用及拆遷、前期工程費、建筑安裝工程費、公共配套設施費等各個科目發生的成本支出事先沒有確定合理的成本控制目標，無法將成本控制責任層層落實。二是內部控制制度流于形式。有的房地產企業雖然有一整套內部控制制度和辦法，事先確定了概預算目標，但實際執行時卻流于形式，例如：設計、土建、安裝、物資采購等應招標的未進行有效招標，邊設計、邊施工、施工質量差等導致重復工作量大；一些甲供材料采購、驗收、出庫等環節管理粗放，造成項目類似物資重復購買，沒有充分利用。三是成本部門把關不嚴導致成本超高冒進。成本核算較為粗放，成本管理僅限于事后的成本核算，沒有根據項目整體計劃向前延伸到設計、招標、施工、合同管理的全過程，對設計變更和簽證的必要性和合理性審核不嚴、或者未按實際項目進度支付工程進度款，可能存在成本失控，超工程進度付款等情況。

二、房地產企業加強成本管理的對策

（一）建立健全制度，明確各部門職責根據房地產企業運行的特點，首先需要建立完善以下幾項制度：

一是建立以項目經理為中心的成本責任制度。把項目成本管理放在與項目質量、項目進度、項目安全等同等重要的位置管理，要求項目經理把這幾大要素作統籌考慮，避免顧此失彼。 二是建立企業成本管理體系文件。包括成本管理手冊、成本管理活動的制度流程規定，成本實際情況記錄制度等。 三是建立項目管理人員成本考核制度。建立預算成本控制圖，分解落實各項指標。有利于項目各管理人員加強成本管理意識為優化項目成本發揮主觀能動性。為各個崗位包括工程造價人員、工程設計人員、工程技術人員、材料管理人員、財務人員等制訂具體的成本考核方法。例如：明確項目公司經理對項目整體預算經營效果負主責；規劃計劃部負責項目規劃設計、建筑安裝工程圖紙設計；物資管理部負責安排材料采購計劃、編制材料用款計劃等；工程造價中心負責編制和審核設計概算及施工圖預算、完成招投標，確定工程進度支出；財務資產部負責籌融資、審核財務票據等。 四是編制“單項工程成本支出預算”。每一個開發項目，無論規模大小，事前都要對擬開發項目的預算成本做出認真細致的計劃，并將預算成本細分至每一個業務單元或部門，再由各業務單元或部門分解落實到具體崗位上，以確保“責權利”相統一。

（二）事中加強施工費用過程管控，避免不必要損失

1.材料物資的控制

影響材料成本高低有三大要素：一是材料的質量，二是材料的價格，三是材料的實際用量。作為房地產企業，無論是自行采購，還是委托施工方采購，都要在以上三方面進行嚴格管控，在材料實物管理上要把住“三關”：①材料入口關。按照料、工、費在工程項目的比重權衡，料的比重高達60% 以上。為了在預算成本內保證質量和價格優勢，對于甲供材，要根據投資計劃、概算批復，結合設計圖編制設備、配件與原材料需求計劃，貨比三家，招標采購，擇優選用有信譽的供貨商。對于施工單位包工包料方式，建議推薦使用指定品牌方式或加強現場質檢方式以保證材料質量；對于某一類物資集中采購，利用規模優勢降低材料價格；按照施工預算進度安排，合理確定進貨批量和批次，降低材料二次倒運費和倉儲成本。② 材料存放關。入庫材料定期做好驗收和盤點工作，直達施工現場材料除按材料類別一一做好驗收和盤點工作外，還需做好各項防范工作（即防偷盜、防丟失、防變質等），以避免不必要的損失。③材料出口關。嚴格發料程序，按照施工預算，根據各標段施工單位報的原材料領用明細表或領料單，按程序審批后，移送物資部門發料，控制材料消耗，認真做好余料回收和利用，進出現場必須清點，由相關責任人簽字確認，并且將材料實際消耗情況與項目經理收入掛鉤考核。

2.機械費的控制

在價格方面，要考慮工期的緊張程度，可在市場價格基礎上，上下浮動一定比例確定，不能嚴重偏離市場價格；在機械使用方面，要根據預算工程量清單，參考定額計算出各類機械的使用臺班數，結合現場工程施工的排布，合理審核機械臺班費；安排施工項目的先后順序，按期進場，最大限度地發揮機械效能，增加機械的運轉率，減少機械的閑置。機械進場后，要做好現場簽證記錄，每月末將實際使用臺班數與預算計劃進行對比分析，查找問題，制定出相應對策，以降低各項費用。財務人員在機械費的控制方面要向前延伸，即：審核機械的定價及合同簽訂，程序是否嚴密，價格是否合理；付款時要結合工作量及簽認單據的合理性進行。

（四）加強事后考核評價，強化執行力

房地產企業要將成本執行效果與部門、責任人的績效評價掛鉤，用數據說話，對執行效果好的，要將獎勵政策適時體現在季度、年度的績效考評結果中，對于執行效果差的，則降低其績效收入，獎罰分明。將沒有考核或者事后的年終考核，變為事中考核，從而避免預算成本的控制流于形式。

參考文獻：

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