城市化進程中的土地增值研究

摘要：伴隨著經濟社會的不斷快速發展，我國的城市化進程也快速進行。城市化在為人們生活居住水平帶來諸多便利的同時，也導致了土地價值發生了極高的增值，而這也逐步演變成為一個為社會所關注的問題。在這種背景下，本文首先探討了城市化土地增值的影響因素，進而分析了城市化的土地增值機制。研究發現，基礎建設投資旺盛、土地功能轉變、房地產業發展及聚集效應是城市化土地增值的主要影響因素；土地增值機制也展現為土地利用情況轉變、動力機制及效應機制三個方面。

關鍵詞：城市化土地增值；影響因素；機制

我國正處于快速城市化階段，城市化進程在數量和質量兩個方面均有明顯的提高，土地這種十分稀缺資源的價值會日益提高。因此，深入研究城市化進程中土地增值的內在規律，對于建立合理的土地增值收益分配關系，促進城市經濟社會健康、協調及可持續發展具有極其重要的意義。

一、城市化土地增值的影響因素

城市化對于土地增值所帶來的影響主要可從如下幾個方面進行分析。

第一，政府部門在社會基礎建設方面的大力投入導致了對于土地的投資環境獲得了較大的改善，而這種環境的改善也直接導致了土地發生增值。目前我國經濟社會建設已經取得了諸多的成效，大踏步地邁向城市化。在快速的城市化階段，政府機構不得不對于誠實的交通、水利、供電等方面給予大范圍的配套建設，而這些工程項目對于土地的依賴要求政府機構必須對于土地進行大規模的投資，導致投資土地的價值上升，最終也逐步帶動整個地區的土地增值。

第二，土地功能的不斷擴大使得土地增值現象的發生。目前隨著經濟的發展，一大批的城市工業用地和郊區農業用地被轉化為商業范圍內的使用，建成大量的辦公樓和商品房，這也帶來了土地價值的增值。自改革開放以來，尤其是進入到上世紀90年代之后，在一些城市的郊區陸續建造了一批居民居住商品房，從而使得原本屬于農業用地范疇的土地轉變為商業用地，這顯然能夠導致土地發生極高的價值增值。

第三，城區的房地產業也正在蓬勃發展，導致在城區對建設用地的供給很難滿足用地的需求，這種供小于求的狀況也導致了城市土地價格的飆升。在我國房地產政策的不斷改革的環境下，伴隨著居民收入水平的持續增長，房地產市場所蘊藏的巨大價值也獲得了極大的釋放，而這在催生住房價格升高的同時，土地價格也發生了巨大的增值。

第四，我國的土地價格產生一定的聚集效應。在經濟社會快速發展的背景下，我國的各類產業都在逐步發生著地區性聚集，使得在多個地區形成了各種產業經濟區，如各地紛紛建構的經濟新區。產業聚集效應對于土地資源產生了巨大的需求，土地資源本身所具有的稀缺性在需求增強的背景下也極大地提升了土地價格。據統計，環珠江口地區的面積盡管僅占整個珠三角地區面積的不到30%，但卻成為珠三角人口、經濟最為密集與發達的地區，而這也導致了這一地區的土地價格成為珠三角最高的地區。

二、城市化土地增值的機制

第一，城市化過程中土地利用的情況會發生變化。城市化是隨著農業經濟的生產要素與生產方式發生變化而逐步形成的，也即逐步轉變為城市生產要素和生產方式。城市化在我國的含義通常是指城市人口的數量所占整個地區總人口數量的比重多少，而這實際上僅僅是城市化數量方面的解釋。城市化的概念更為重要的是其質量，即充分運用城市生產要素來對經濟社會的生產方式進行調整，從而實現現代化的城市建設。在這種意義下，城市化不僅要對生產要素與生產方式從農村向城市轉變進行展現，而且還需要根據城市化的特征，將這些生產要素與方式進行整合升級，從而實現城市城市化過程中的數量與質量的同步提升。城市化以土地作為載體，這種生產要素與生產方式的轉變也導致了土地利用的組合發生變化。

第二，城市土地發生增值的動力。就土地自身而言，其具有可持續使用的客觀資源優勢，能夠起到資產的保值與增值的效應。城市人口數量的不斷增長、經濟發展水平逐步提升等因素都成為了城市土地增值的動力來源。土地盡管具有耐用性的特點，但是卻也具有稀缺性的特點，而人口增長、經濟發展的越快，土地的稀缺性就越為明顯，從經濟學上而言，作為一般性商品的土地也必然會隨著需求的增長而發生價值的增值。雖然農業用地與城市用地都具有增值效應，但與農業用地相比，城市土地在使用空間與范圍都具有很高的聚集性，再加上城市政府的限制性因素，導致了城市土地的稀缺性更高，而這也導致了土地增值問題更為突出。

第三，城市土地增值的效應機制。人們對于土地的需求來源為土地能夠為人們所帶來的諸多收益，城市化進程中的土地增值機制最為關鍵的體現是效應機制。根據現代城市土地利用價值理論，城市化進程中土地增值的內在依據是投入的增加帶來收益的增加、收益的增加帶來了價值的提升，最終形成一個良性化的循環。城市化進程中土地增值的外在表現是市場化的供求關系導致了土地資源的稀缺性的提升。因此，城市化所帶來的土地增值問題就是在市場經濟環境中的房地產業效益的價值外在展現，其中投入增加導致的可收益性或效用的提高進而價值或價格上升，可稱為投資性增值，它是城市土地增值的物質基礎；市場環境是價值顯化進而增值實現的條件；價值顯化程度的高低是市地增值的結果表現。

總的來說，通過對市地增值機制的探討，可以確立城市地產增值管理目標，選擇能夠保證城市土地增值機制運行的微觀政策和措施體系，保障城市土地始終處于良性運營和循環之中，最終實現持續增值目標。

參考文獻：

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[2]趙杰.當代中國城市化進程中土地增值分配的政治邏輯[J].中共浙江省委黨校學報，2012（3）

作者簡介：

黨楊（1982- ），畢業于吉林大學東北亞研究院，經濟學博士，現任長春財經學院經濟系副主任和經濟研究所副所長。