加強油田住宅小區物業管理工作

張斌

該文主要根據油田礦區住宅小區物業管理發展中突顯的問題，如物業管理法規與體制滯后、開發商遺留問題多等進行全面分析，提出相應的解決對策，以促進油田礦區住宅小區物業管

理的健康發展。

伴隨著油田企業的不斷發展，油區城市化建設飛速發展，大量住宅小區投入使用，帶來了管理工作的變化，礦區專業化管理的引入，取得了較好的效果，并帶動了物業管理工作的起步發展。然而，物業管理中存在的各種問題也時不時地困擾著這個行業。目前物業管理法制的滯后，體制不健全、監管滯后，從業人員素質偏低也將是影響它健康發展的重要因素。因此，如何解決油田礦區住宅小區物業管理所面臨的問題，是一項長期的、艱巨的、緊迫的重要任務。

一、油田礦區住宅小區物業管理存在的問題

隨著百姓住房條件的逐步改善，廣大油田礦區居民對住宅物業管理工作的要求越來越高。他們認為，住上了新居并不等于真正改善了生活條件，只有住房和物業管理、小區配套設施科學有效地結合才能使居住條件得到真正的改善，才能算是安居。從對物業管理的現狀分析，發現很多直接影響群眾生活和群眾安居的問題。

物業管理法規與體制滯后。盡管《物權法》出臺，又有此前的《物業管理條例》，但整體上而言，有關物業管理的配套法律法規比較零散，缺少系統性。

現行的住宅小區物業管理體制存在著一些弊端，這些問題不解決，就不能從根本上確立正確、公平、符合實際的物業管理法律關系，也不可能使我國的物業管理產業健康發展。

開發商遺留問題。 從大多數的物業管理投訴中也可以看出，眾多的糾紛并非因為物業管理公司自身經營水平問題，而是由于歷史遺留問題造成，從而使物業管理公司代人受過。從另一方面講，比較規范的油田住宅小區80%以上是油田房地產開發企業開發的，是事實上的油田一家人，物業管理公司的權限也不能制約開發商的行為。因此，開發商的遺留問題，給業主和物業管理公司帶來了后患。

業主缺乏自我約束。由于房屋產權多元化的發展，居住在同一物業內的業主的生活習慣、文化背景、消費層次等不盡相同，規模大的住宅區業主更是千差萬別。該文原載于中國社會科學院文獻信息中心主辦的《環球市場信息導報》雜志http：//www.ems86.com總第547期2014年第15期-----轉載須注名來源業主的自我約束與自我保護意識也處于不同層次，為各自的利益沖突也經常發生，從而增強了物業管理的難度。

二、油田礦區住宅小區物業管理的發展對策分析

切實解決目前物業管理中存在的問題和困難，提高公司的管理服務水平，完善物業管理服務功能，對促進物業公司的健康發展，構建和諧小區是十分重要和必要的。

1.制定完善的物業管理相關配套法規

物業管理的早期介入。物業管理早期介入法制化。以法律的形式要求物業管理企業參與小區項目可行性研究、小區的規劃、設計等階段，站在業主的角度，從使用、維修管理出發提出前瞻性意見，從根本上杜絕影響日后物業管理的先天不足問題。 轉貼于 中國論文下載中

積極開展招投標機制。 在物業管理剛實現招投標機制的初期，人們還不適應市場的選擇，因此礦區主管部門應加大工作力度，首先對比較規范的住宅小區進行試點運行，多組織相應的招投標活動，進行廣泛宣傳，通過市場選擇的物業管理公司不是一家而是二十幾家，最后到不經過市場的選擇就拿不到物業管理的良好態勢。

建立物業管理信用檔案。 礦區主管部門應委派建立物業管理信用檔案體系，為公眾監督物業管理公司及從業人員的市場行為，為業主、業主委員會查詢物業管理公司信用服務，為社會公眾對物業管理公司的違法違規行為提供投訴途徑的信息管理系統，減少物業管理公司違法違規的經營行為。

2.嚴格執行承接查驗標準

針對開發商遺留的施工質量問題應認真實施承接查驗程序，嚴格執行承接查驗標準。在物業接管時，以明確物業公司與開發單位的責任。

物業的承接查驗是一個復雜的過程，它涉及的建筑工程技術和許多法律法規的問題。因此，承接查驗時應注意：

在承接查驗前，物業公司與開發建設單位協商接受驗收的相關問題，如：交接雙方的人員、驗收各分類的時間、注意事項等，統一思想、統一驗收標準，明確驗收程序，明確交接雙方的責、權、利。

承接查驗不但要注意檢查物業質量，還應該認真清點物業內的各種設施設備、公共物品、圖紙資料、綠化、雜品等數量、類型，并經交接雙方在驗收報告簽字后生效。

對查驗中發現問題，屬必須改正的，應書面報請建設施工單位返修，一時無法返修的項目要確定今后維修期限，屬于無法返修的項目，應與建設單位協商達成一致意見形成備忘錄備案。

為保證設施設備的正常運行，對驗收完后的設施設備進行試運行測試。在此期間，工作重點應逐步由驗收交接向正常運行、保養及維修轉移，要注意物業管理公司管理處技術人員與設備安裝調試單位人員的銜接和培訓。

3.培育和監督業主大會與業主委員會的建立與運作

增強業主的自我約束與自我救濟能力。 由礦區主管部門、媒體共同加大宣傳力度，增強業主花錢買服務意識，不交物業管理費是違法行為的宣傳，引導業主依法履行業主的權利和義務，同時監督《業主公約》的執行力度，將業主違約行為進行宣傳，提高業主的自覺性。

借助社區管理的力量，監管好業主、業主委員會的建立與運作。過去，業主委員會的成立是由開發企業來選舉的。新的物業管理條例改為應當在物業所在地的房地產行政管理部門的指導下，成立業主大會，并選舉產生業主委員會。同時，當業主委員會成立后，到房地產部門備案，并接受居委會的監督指導。因此，可將業主委員會的成立納入礦區主管部門的派出機構，居委會或社區監管的范疇，這將有利于社區服務功能的建設，同時又確保業主大會、業主委員會成員有較高的素質，規范的運行。在業主委員會與物業管理公司產生矛盾糾紛時，社區監管部門可以作為中介調解人進行調解，化解糾紛，及時解決問題。

推行建立第三方管理機構。 由于業主對物業管理的不滿與日俱增，并迫切要求物業管理在透明、公正的環境下進行操作，同時對于物業管理公司來說，面對業主過多的缺乏理性和缺乏專業的責問，已顯得力不從心，而上級管理部門將太多的時間耗費在業主委員會的成立及物業管理公司與業主關系的調和上，此時可以組建一個第三方機構解決這些矛盾。第三方機構可以是招投標中心、業主咨詢公司、也可以是行業認證機構、仲裁機構、專家委員會。

（作者單位：遼河油田歡喜嶺公用事業處物業四公司）