政策風險有多大

程凱

我覺得樓市的趨勢是不是真的反轉了，政策上有一件事情必須要做，那就是我這幾個月以來一直在反復說的事——滿足剛需。

同樣的數據，會有不一樣的解讀。

9月1日，中國指數研究院發布報告，2014年8月全國100個城市（新建）住宅平均價格為10771元/平方米，環比下跌0.59%，連續第4個月下跌，但跌幅收窄。同時，百城住宅價格同比還是上漲了3.15%，漲幅也收窄，連續第8個月收窄。百城中39個城市住宅價格同比上漲，北京、上海等7城同比漲幅超10%。

大多數人相信趨勢反轉了，房地產的好日子到頭了，而且根本原因是市場規律使然，是供需發生了逆轉。如果真是如此，第一個問題，我們需要好好想想了，在這種趨勢之下，中國經濟發展的年度目標要求仍然是“中高速”能不能得以實現，如果不能，政策應該有怎么樣的變化，畢竟我們到2020年的發展目標還是需要一個每年7%左右的GDP增長的。

盡管大家都擔心中國樓市崩盤，但現實表明，“基本面情況要比許多人想象得穩健。最大的危險在于政策方面可能出現失誤?！?/p>

為什么最大的風險是政策風險，因為現在的樓市困境基本都是政策造成的，尤其是信貸政策，“房地產行業放緩有三個原因。主要原因是中國收緊了信貸，但2013年極高銷售額（這是2012年需求受到嚴重抑制的結果）造成的基數效應以及中國經濟的整體放緩也是原因。這三點都是政府政策造成的?！?/p>

我覺得樓市的趨勢是不是真的反轉了，政策上有一件事情必須要做，那就是我這幾個月以來一直在反復說的事——滿足剛需。

改善需求也是剛需。GDP發展了，經濟增長了，錢包里有錢了，你要住大一點的房子，你要住質量好一點的房子，你要住地段好一點的房子，你要住環境好空氣好的房子，或者更直接地說，你需要你的孩子更好地上學，你的家人獲得更好的醫療條件。

政府要保證老百姓有房住，或者潛臺詞里也有房價不宜過高（這一點還不能明說），但是政府不能保證直接指揮房價，不能保證所有的地方房價都一樣高。政府蓋保障性住房，是要讓所有人有房住，但不是要保證所有人都在北京這樣的一個國際性都市里都有一套自己的房子，更不能保證所有人都在北京的二環里有一套房子。

所以我覺得，在沒有完全滿足剛需的情況下，就存在政策造成的扭曲，比如限購和限貸，既然還存在扭曲，我們就不能判斷趨勢是否反轉。而就算趨勢是真的反轉了，限購和限貸也更應該放開，因為政策必須是逆趨勢去抹平波動的，你說趨勢反轉了放開限貸和限購也沒有用，我說要是不放開則更糟糕。覆巢之下安有完卵？

其實，情況還遠遠沒有那么糟糕，你要說政策放松那還有可能是政策救市，不一定完全是市場行為，但最近一些跡象卻在表明，一些市場的參與者比如銀行也在開始出現微妙的變化了，民生銀行一直是對市場最為敏感的一家銀行，他們正在試圖在這個對房地產行業過于謹慎的市場中試探更多的機會，盡管他們依然是小心翼翼，但是畢竟愿意動手了。

市場的參與者都如此敏感，我相信政策的制定者也絕不會后知后覺到哪里去。所以，樓市的政策風險，還真不是一個多大的風險。

我相信我們政策一貫的實用主義風格。endprint