紳士化運動對我國舊城更新的啟示

雷占禮

(包頭市規劃設計研究院，內蒙古包頭 014030)

1 研究背景

改革開放以來，中國的城市發展突飛猛進，紳士化現象在許多城市相繼出現，并與社會轉型、產業升級、內城改造、文化重構等城市更新發展聯系起來。中國的城市紳士化現象突出表現為城市物質空間的升級和居民階層的替換，即低收入社區被面向中高收入階層的“高尚社區”“現代公寓”所替代。這種城市社會空間重構與政治經濟政策和發展階段相聯系，也將對經濟、社會和環境產生深遠的影響，因此具有非常重要的研究意義。

2 紳士化的內涵、機制及其影響

2.1 紳士化的內涵

“紳士化運動”(Gentrification)是發生于20世紀60年代西方城市舊城區內的一種社會空間發展現象。“紳士化運動”是Ruth Glass在描述發生在60年代初期的倫敦中產階級家庭進入工人階層居住鄰里，引起居住區更新改造過程時首先使用的［1］。紳士化過程意味著城市中心社區從居民階層到相應物質條件與環境的高級化趨勢，即突出表現為兩點:一是中產階級居民對于社區原居民的置換作用;二是資本力量對于內城工人階級社區的修繕與更新［2］。

2.2 紳士化的演變歷程

1)紳士化的起始階段。中心城市的部分區域在城市發展到一定階段后，由于地價高漲、交通擁擠等原因而走向衰敗，但由于其擁有較好的地理位置、悠久的歷史文化等優勢，少數較高收入者或家庭嵌入，到此購買房屋進行改建而使其升值［3］。這一階段的人口替代效應不明顯。

2)紳士化的發展階段。部分經過改建后的社區吸引了更多的中產階級人士前來購買和居住，該社區的房地產價格開始逐漸升值，在城市的經濟生活中掀起了一輪新的投資熱潮。這一階段人口替代效應明顯，且替代速度越來越快。

3)紳士化的高潮階段。居住條件改善和生態環境美化帶來的巨大升值潛力吸引了大量資金、人才、技術的注入，大大加快了改建過程。這一階段人口替代效應明顯，但替代速度漸緩。

4)紳士化的完成階段。紳士化運動不僅改善了社區的物質環境，也引起了產業結構、居民構成等多方面的變化。地方政府已經認可了新的社區組織并且增加了相應的服務，社區進入了一個相對穩定的發展階段［4］。這一階段人口遷入、遷出速度減緩，替代作用不再明顯。

2.3 紳士化的動力機制

城市紳士化進程涉及多個主體［5］，是政府稅收、貸款、住房等政策變化，中心區就業機會增加，家庭結構變化等多項因素共同作用的結果(見表1)。

表1 城市紳士化的動力機制

2.4 紳士化的影響

1)積極影響。促進舊城區的更新與復興;新型社區代替了舊社區，不僅促進了城市空間與物質環境的改善，也提高了公共設施數量和水平;更加注重地區歷史文化，增強了文化藝術氛圍，有利于城市個性與形象的塑造。

2)消極影響。引起城市中心區域房租上漲、房地產稅增加、生活水平上漲，部分低收入居民被迫遷出，改變其原有生產生活方式;社區的重組和空間再分布可能引起社會階層分化，增加社會矛盾。

3 包頭市東河區紳士化的實證

3.1 包頭市東河區概況

東河區作為包頭市中心城區之一，成立于1956年，因東河流經區內而得名。東河區歷史悠久，清代道光年間，因其優越的地理位置和便利的水陸交通，曾是中國西部地區的皮毛、糧食、藥材集散地。

經過50多年的發展，這個歷史上曾富賈云集的商貿興盛地不僅依然是包頭市乃至中國西部地區重要的交通樞紐，也成為擁有鋁業國家生態工業示范園區、多家電子有限公司等高新技術產業的重要區域，更是以黃河水域文化、歷史文化、宗教文化、民俗文化等為代表的生態文化區。

3.2 東河區紳士化發展的表現

作為包頭市老城區，東河區曾因繁榮的商貿活動而最先發展。但隨著包頭市鋼鐵、稀土工業的發展以及城市定位的變化，城市發展重心逐漸向西部的昆都侖區和青山區轉移，老城東河區則逐漸變為設施條件差、居民收入低、城市環境惡劣的區域，面臨發展危機。近年來，隨著包頭市產業結構的調整升級、人民生活需求的變化、對文化及生態的重視，老城區改造更新提上日程;與此同時，包頭市空間結構逐漸由單中心圈層式結構轉為多中心網絡狀結構，這一空間格局的改變，為老城區——東河區空間質量的改善和社會環境的提升創造了機會。

1)高檔房地產開發活躍，開發層次不斷提高。為滿足部分中高收入階層對高檔舒適住宅的需求，房地產開發商趨向選擇交通便利、基礎設施良好、生態環境優美的區域建設住宅小區，如東河區南海湖畔的順鑫望潮苑別墅區、保利體育休閑公園，東河槽兩岸的鼎太風華、寧鹿水岸、碧水嘉苑、保利百合花園等均為高檔房地產開發項目;反過來，這種行為又吸引了更多的中高收入人群入住，進而提升了區域文化氛圍、帶動了休閑娛樂等多種消費，從而在居住人群、基礎設施、產業結構、生態環境、公共服務等各方面促進了區域的全面更新。

2)城區功能多樣化。東河區由過去相對單一的居住、商貿逐漸向集居住、工業、商貿、休閑娛樂等功能為一體的復合型城區轉變。1988年，東河區主要用地類型為住宅及工業，經過20多年的發展，2006年則包含居住、商業、綠地、文物古跡用地等多種類型。近年來，通順商城、勸業城、太平寺商城等20多個商貿市場先后建成，東河槽西岸維多利商場即將開業;品牌餐飲、酒吧、洗浴等高檔休閑娛樂場館紛紛進駐;東河區民族文化館、第二工人文化宮、鐵路工人文化宮、包鋁工人文化宮等文化設施相繼落成;喬家金街、妙法寺、轉龍藏等多處景點游客絡繹不絕。這些文體及休閑娛樂設施的建設不僅豐富了城區功能，滿足了居民多方面的需求，也改善了城區自然及人文環境，提升了城區吸引力。

3)城區環境明顯改善。位于東河區南側的南海濕地公園屬于自治區級濕地自然保護區，被譽為“塞外西子湖”，既是東河區的生態屏障，也是城區環境保護及整治的重點區域;除此之外，東河槽景觀改造、人民公園修繕等環境改善工程提升了城區環境質量和城區形象。

3.3 包頭市東河區紳士化發展的動力機制

1)房地產市場迅速發展提高城市中心地價。城市中心由于交通便利、設施完善、人口密集等因素，吸引了開發商投資房地產及休閑娛樂項目，地價逐漸上漲;而較高的地價迫使工農業生產活動和低收入者轉移出城區，取而代之的是以居住、商業、公共服務等為主的項目及中高收入者的進駐。

2)城區產業結構發生變化。產業是城市經濟發展的基礎，包頭市東河區一手著力發展電子、鋁產品加工等高新技術產業，另一手大力推進以旅游、休閑娛樂、商貿服務等為代表的第三產業發展，促進產業結構轉型升級。產業結構的優化影響了土地利用性質和效率，促進了城市空間布局的改變，為紳士化運動的發展創造了條件。

3)政府推動、制度創新。為了吸引更多的投資、擴大城市內需、刺激消費，包頭市東河區政府通過對城市中已衰敗但區位較好的區域進行大規模的改造及更新，包括住宅小區、基礎設施、生態環境、公共服務等多個方面;并在土地出讓、信貸、稅收、財政補貼等多方面實施優惠政策，創造良好的投資環境，從而吸引更多的投資者，加速城區發展。

在政府政策實施的同時，制度創新也是影響紳士化運動形成的因素之一，土地使用制度和住房制度的改革都對城市的空間結構進行了重組。土地制度改革改變了土地無償使用和分配政策，住房制度改革打破了計劃經濟時期“單位制”住房的面貌，推動了房地產市場的發展，讓人們可以根據自己的意愿與經濟實力去選擇住所［6］。這樣，各方面條件都優秀的城市區位被高收入階層所占據，置換了從前在此居住的低收入階層，產生了紳士化現象。這使得以往由政府出資、政府主導的舊城更新改造逐步轉交給了市場。

4)市民擇居觀念與消費行為的變化。一些具備一定經濟能力的中產階層開始追求更好的居住條件;同時這些新涌現的中高收入人群也希望通過對特定生活模式和消費模式的追求，如居住在所謂的“高尚社區”、追求高消費、奢侈品等，來實現大眾對其社會地位的認同。這種價值取向和消費觀念的變化使高檔商品房和休閑娛樂設施的需求量急劇增加，要求城區在物質、環境、文化等方面進行全面更新。

3.4 東河區紳士化過程中存在的問題

1)土地利用結構不合理。城區功能雖呈現多樣化的發展趨勢，但用地仍以居住為主，相對單一的用地類型不利于土地的綜合利用和利用效率的提高;單純的居住用地給市民購物、休閑娛樂等日常生活帶來諸多不便;同時也影響了就業機會的增加，導致大量無業人員的存在，給當地的社會治安造成了一定的負面影響。

2)社區居民權益未得到有效保護與合理安置。低收入階層被高收入階層取代，大部分居民移居到城市邊緣區，這些地區往往不具備完善的基礎設施和充足的就業機會，導致遷居至此的居民生活質量下降;與此同時，低收入者的社會關系及生活習慣遭到破壞，經受物質和精神損失，并日益被邊緣化。

3)歷史文脈未得到有效保護與合理開發。古文化遺址阿善溝，宗教文化資源妙法寺、清真大寺、福徵寺，紅色文化資源王若飛紀念館、包頭市委舊址等反映包頭市發展歷程和地方特色的文化資源尚未得到有效保護與全面開發。

4 紳士化運動對舊城更新的啟示

1)加強政府引導，切實維護居民的合法權益。紳士化進程不單純是一種經濟活動，政府必須妥善處理好紳士化過程中經濟、社會與環境三者之間的關系［7］，加強立法、管理和監督制度建設。在實現經濟效益方面，政府一方面應出臺優惠政策加大招商引資力度，另一方面應嚴格市場準入，并采取相應措施監督控制房地產開發商追逐短期利益的行為，對開發建設過程實施監督管理，對不符合相關規定的建設行為進行處理;在保障社會效益方面，政府應該充分尊重原居民的意愿，提高公眾在舊城更新過程中的參與程度;并從住房、就業、福利等多方面維護低收入者的合法權益，如進一步完善公共住房政策，加大廉租房和經濟適用房的建設力度;在環境建設方面，政府應加大對環境美化工程及基礎設施建設的投資。

2)規劃先行，提高土地利用效率。結合城區經濟基礎、資源特色、發展目標等，整合土地，明確功能分區，合理布局居住及產業用地;按照國家和地方的規范指標，嚴格控制建筑工程的經濟技術指標;摒棄大拆大建的形式主義，做好項目可行性、可操作性的預估，減少資源浪費與重復建設。

3)促進城區在物質、環境、文化等各方面的全方位更新。紳士化過程不僅是對城區住房條件的改善，也是對交通、市政、通訊、公共服務、環境綠化等相關配套設施的完善，更是促進城區從單一的居住功能向居住、商業、休閑娛樂、文化教育等復合功能的轉變。在紳士化過程中，應以歷史遺址遺跡保護及修繕、民俗文化活動開展等體現地方特色文化;以綠化工程、休閑度假旅游區開發等促進環境改善;以博物館、文化館、圖書館、體育場館等設施建設提高公共服務水平。

4)加強城區之間的有機聯系。加強東河區與其他城區的有機聯系，不僅包括暢達的交通，而且包括各城區在經濟、文化等多方面的交流與合作，使東河區改造在建筑形態、城市景觀、社會經濟發展方面與城市整體發展保持協調。

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［2］何深靜，錢俊希.轉型期大城市多類紳士化現象探討——基于廣州市六個社區的案例分析［J］.人文地理，2011(1):44-49.

［3］薛德升.西方紳士化研究對我國城市社會空間研究的啟示［J］.規劃師，1999，15(3):109-111.

［4］邱建華.紳士化運動對我國舊城更新的啟示［J］.熱帶地理，2002，22(2):125-129.

［5］黃 幸，楊永春.中國西部城市紳士化現象及其影響機制——以成都市為例［J］.地理科學進展，2010，29(12):1532-1540.

［6］何深靜，劉玉婷.市場轉軌時期中國城市紳士化現象的機制與效應研究［J］.地理科學，2010，30(4):496-502.

［7］戴曉輝.中產階層化——城市社會空間重構進程［J］.城市規劃學刊，2007(2):25-31.

［8］Gotham K.Tourism gentrification:the case of New Orleans’Vieux Carre(French Quarter)［J］.Urban Studies，2005，42(7):1099-1121.

［9］趙玉宗，顧朝林，李東和，等.旅游紳士化:概念、類型與機制［J］.旅游學刊，2006，21(11):70-74.