房地產園林景觀施工管理控制難點的解決途徑

何婉亭 黃 海

(1.重慶工業職業技術學院，重慶 401120;2重慶新鷗鵬集團，重慶 400000)

0 引言

當前，中國房地產市場受宏觀政策、銀行貸款、房地產融資困難等諸多因素的影響，使得購房者多處于觀望狀態，致使房地產業進入了深度調整期。于是，房地產開發商采用一項效果顯著、經濟與實用兼容的“景觀先行”營銷策略來刺激消費。因此，打造精品景觀工程，嚴格控制景觀施工質量，降低成本成為了每個房地產項目追蹤的目標之一。

為此，作者根據景觀施工的個性特征，針對管理控制難度，細化管理流程，在工程管理實踐中探索出一系列的解決措施，提高了工程質量，展示出景觀的精品魅力。

1 房地產園林景觀施工管理難點

將景觀精品設計變成景觀精品建筑物是一個遷移的變化過程，其間存在著諸多的理解差異，從而造成景觀施工管理中的控制難點。

1.1 施工產品與設計作品風格不吻合

一直以來，景觀設計師往往追求作品的獨特風格和美感，忽視了施工的可行性;而景觀工程師著重從施工角度出發，針對設計圖紙中施工難以實現的部分加以修改，其結果是景觀工程師解讀景觀設計效果出現偏差，造成景觀實物與原設計效果不吻合的矛盾。

1.2 施工標準與設計要求不統一

從施工的成本角度出發，景觀施工單位確定的苗木品質、硬景施工工藝規范與甲方技術目標存在較大差異，造成了施工質量無法完全展示出景觀設計主題。

1.3 施工過程與其他專業施工配合不協調

由于景觀施工是房地產項目眾多施工項目中的一個，容易造成景觀施工與建筑主體、外裝、綜合管網、裝飾等施工項目交叉的矛盾沖突，導致施工工期拖滯。

2 房地產園林景觀施工管理流程和控制要素

化解景觀施工管理控制難點首先需要制定合理的景觀施工管理流程。在景觀施工管理實踐中，我們根據景觀施工個性特征，在建筑工程管理控制流程六個階段基礎上，歸納出景觀施工14個控制要點(見圖1)，按照既定計劃、標準和方法對照施工過程檢查，發現偏差，分析原因，進行糾正，從而形成一個有效的施工管理控制系統，保證施工項目朝著既定目標方向前進。

3 房地產園林景觀施工管理難點的解決措施

在園林景觀施工管理中，只有按照管理流程，針對控制難點，采取一系列切實可行的措施，及時糾正偏差，確保景觀目標的順利實現。

1)明確定位，確立施工標準。

圖1 房地產園林景觀施工管理流程

在確立施工時間和施工標準階段中，應重點分析房地產項目定位、景觀風格、目標成本、設計要求等關鍵點，糾正設計與施工部門理解偏差，找準項目定位，確定施工標準。

a.確定項目定位，劃分景觀類別區域。景觀工程師在施工前應介入設計，深入理解作品設計的意圖和效果，充分解讀房地產開發企業確定的項目定位報告，考察、分析、研究項目所在地域景觀建設標準，明確景觀項目定位，從而歸納出一、二、三類景觀的區域范圍，為制定標準奠定基礎。

b.確定景觀風格，尋找景觀主題。風格是景觀的指導思想，主題是景觀的靈魂，而風格往往會直接影響設計主題。當下房地產項目往往將歐式、中式、東南亞景觀風格中西合璧，混為一體。如一處歐式景觀，卻出現回紋、萬字格等典型的中式景觀元素，這樣的案例卻屢見不鮮。為此，在景觀項目定位后，深刻地解讀建筑項目中景觀風格的描述，找到相互穿插的景觀主題，才能在施工管理中有的放矢。

c.確定目標成本，測算景觀利潤率。目標成本是開發商確定房屋售價、預測項目利潤率的重要環節。因此，在景觀板塊建設前期，針對景觀定位和風格，結合房地產項目整體開發成本，測算確定景觀目標成本值，確保資金投入。

d.確定設計要求，制定景觀施工標準。房地產項目管理是一項各職能各專業的綜合性管理工作，在綜合考慮“營銷需求、工程要求、研發意見、成本控制”等因素后，形成《項目景觀設計任務書》。它包括內容有:景觀施工計劃可行性及風險，整個項目重要時間節點:外架拆除時間、防水施工完成時間、土方回填開工與完工時間、總平管網(含水、電、氣、網通)施工開放完工時間、外墻清洗完成時間，確定景觀進場的時間段及進場后的施工計劃。

e.選擇合作單位，確保施工單位資質。項目定位準確之后，結合其實施項目的屬性、規模及實施效果等，從資金實力、技術實力、配合意識等方面綜合評定合作單位是否符合項目建設要求資質，保證施工質量。

2)制定施工流程，繪制施工圖，使施工效果與景觀風格統一。

圖紙會審及施工交底階段包含了概念、方案、擴初及交底等四個部分，通過這四個部分使設計理念融合于施工計劃中。

a.汲取精華，優化景觀方案。概念部分主要是確定設計方向、設計思路以及一些參考目標，根據房地產景觀的特質，著手大量的考察工作，把握設計方向，從其他優秀項目中汲取精華的部分加以再創造，從施工角度優化設計方案，升華景觀主題。

b.處理空間布局，確定苗木標準。方案部分重點是推敲并確定景觀空間布局，規范處理空間布局的尺度，完善平面構圖以及各個節點的具體施工方法，選擇材料和樹種，確定苗木標準，制定苗木品質的分級控制標準、明確灌木地被的施工標準，滿足項目整體風格協調性和目標成本要求，達到景觀設計效果。

c.細化處理手法，繪制施工圖。擴初部分需要施工單位推敲施工細部處理手法，對特殊工藝的施工辦法需采用照片、DV拍攝過程、或草圖的形式展現;畫出施工圖紙，確定景觀重點區域效果標準，讓設計部門針對施工圖紙反饋意見、達成施工效果及標準認識的統一性。

d.編制施工合同，形成交底文檔。交底部分是指成本管理及重要合約條款的交底，是固化成果的最重要階段。合同包含了工程范圍，付款條件，約定的施工措施費用等，是對景觀設計施工成本測算做一個文字說明。

3)施工單位組織考察，實施材料采招。

在景觀施工準備階段，重點控制兩個環節，一是施工單位組織考察;二是施工材料招標采購。

a.落實人員職責，檢查安全措施。在景觀工程施工單位進場之后，除了日常的準備工作外，還要協調和審查施工組織情況。它包括:施工平面布置，施工線合理性，景觀施工單位機構的合理性和人員專業能力，施工單位對重點區域、關鍵部位和工藝措施的合理性和可行性，安全文明施工措施，監理工程師的職責和權限，通過管理流程來提高工作效率，讓景觀建設標準和要求深入人心，落實到施工細節。

b.制定供貨計劃，確保材料供貨及時性。房地產景觀項目具有周期短的特征，尤其是大型景觀項目，導致景觀施工單位資金壓力較大。為了保證材料品質，在施工準備階段應擬定材料供應計劃，確定材料供貨和收貨標準，選擇具有一定資金實力的材料供貨商，及時確保采招各階段流程順利進行。

4)監控施工過程，達到施工標準。

施工階段主要是監控施工進度、施工質量及效果標準實施情況。

a.執行材料標準，監控施工質量。所謂施工質量控制包括兩方面內容:即工程材料質量和施工工藝水平。在房地產景觀項目中，石材是必不可少的景觀基底材料，材料質量不合格將嚴重影響景觀工程整體品質，當同樣的材料采用不同的施工工藝，呈現出的觀感和質感截然不同。因此，管理人員嚴格監控每道工藝規范執行情況，督促施工人員的質量意識，重點從材料品質、規格、觀感等要素，關注景觀石材的色差及加工工藝細節處理，把控工程材料質量。

b.有序交叉施工，監控施工進度。質量和進度往往是施工質量監控矛盾的對立面。景觀是建筑的附屬物，施工中景觀工程與建筑工程交叉并存，造成部分基礎工作與建筑土建工作同時進行，景觀施工進度還受到天氣、場地、人、料、機等諸多因素限制，因此，施工進度管控重點，一是主動尋找“可乘之機”進行景觀施工。二是保持項目甲、乙雙方以及與其他協作部門之間及時溝通，提高施工的有效性。

c.執行安全規范，監控安全生產。施工現場中物體不安全狀態和人的不安全行為均是安全管理控制重點，而行政管理控制風險是指改變工作流程，降低工作人員暴露在已有危險環境中的現象。為此，要求現場作業人員遵守安全生產職責，執行安全規范，保持施工現場物體的安全狀態，如現場材料堆碼整齊度、施工通道的清潔程度、施工圍擋規范性、檢查安全措施執行效果，建立一個安全的職場環境。

4 結語

長期以來，我們往往把工作重點放在施工階段，而忽視景觀工程建設項目前期工作，造成事倍功半的效果。要有效地控制工程質量，應從項目前期定位，景觀風格入手，將設計、采招到工程各階段實行一體化管理，改變“設計與施工”不相容狀況，科學分析、全面思考、專業管控，形成統一、協調、有序的景觀施工管理控制體系，使景觀施工管理控制更具有專業性、人文性和創造性。

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