我國推行“以房養老”可行性分析

李新德+王詩語

摘 要：伴隨我國日益加速的人口老齡化現狀，現有的社會養老模式已經不能有效地解決我國的養老問題，迫切需要我們進行養老方式的創新。本文利用馬斯洛需求層次理論及反向抵押貸款需求模型進行可行性分析，對我國推行以房養老模式進行探索，從而得出以房養老在我國具有可行性的結論。

關鍵詞：以房養老；老齡化；需求層次理論；可行性

一、概述

（一）我國當前老齡化現狀

我國老年人口規模呈現總量擴張、增量提速的發展態勢，老齡化增速快于世界，65歲及以上人口數量從1982年的4991萬人增加到2012年的12714萬人，年均增加257.4萬人；老年人口占比從4.9%增加到9.4%，年均增加0.15個百分點。據估計到2020年我國65歲以上老齡人口將達1.67億人，約占全世界老齡人口6.98億人的24%。

（二）以房養老的概念

以房養老，也被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”，是指老人將自己的產權房抵押給銀行、保險公司等金融機構，以定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式，在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權。其房產出售，所得用來償還貸款本息，其升值部分歸抵押權人所有。

（三）國內外研究現狀總述

從國外現有的研究來看，很多國家對于反向住房抵押貸款使用范圍的研究已經突破了養老局限，它強調了政府的支持，使以房養老的個人責任與政府責任得以統一，提高了人們對以房養老的信任以及老年人參與的積極性。

當前我國對以房養老的研究觀點比較零散，暫時沒有系統的研究和理論體系。而且，多數研究缺少一些具體的、可操作性的研究方法，缺少以房養老實施的前期可行性調研，數據只能利用已有資料，沒有做到在實踐中檢驗和發展以房養老理論。

二、以房養老的可行性分析

以房養老模式雖然在美國等發達國家被成功應用，但是，以房養老在中國是否可行？下文我們將運用馬斯洛的需求層次理論以及需求反向抵押貸款的需求模型進行可行性分析。

（一）需求層次理論下的以房養老需求分析

基于馬斯洛需求層次理論，可針對老年人自身的養老需求劃分為五個層次：

1、生理需求，即維持自身生存的最基本需求，如飲食、空氣、衣物、健康等。但老年人身體機能弱化，生理狀況有別于其他年齡層，因此基本需求需根據老年人的特殊生理進行相應的改變，如飲食要注重營養、環境要注意清潔衛生等。進行反向抵押貸款，從而享受更好的服務，包括飲食、衛生、醫療等，老人可以更好的滿足最基本的生理需求。

2、安全需求，老年人由于體質變弱，精神和狀態不如年輕人，渴望能夠老有所依，能夠有人照顧自己，保護自己的安全，盡量減少意外病發、意外事故發生的可能。但是，一般他們的兒女都有工作，不可能每天陪伴在老人左右，更不可能時時關注著老人，確保其安全。而如果老人進行反向抵押貸款，搬到養老機構后，有專門的人員對老人進行照顧，也能更好的關注到老人，盡可能的減少了意外事故的發生，很大程度可以保護老人的安全。

3、歸屬于愛的需求，對于老人而言，他們最希望的應該就是像傳統的養老那樣兒女長伴身邊，但是隨著社會的進步，市場經濟的發展，子女都有自己的事業，不可能每天陪在老人身邊。而反向抵押貸款可以給他們創造一個同一年齡的群體，參與社會交流，個體間相互關心，一起生活避免了生活的無聊，同時這樣也可以從一定程度上對親情方面的缺少進行彌補。

4、尊重的需求，老年人雖然是弱勢群體，但也需要得到社會的認可，受到他人的尊重和信賴。在得到外界尊重時，老人也期望能獨立自主，實現自我的尊重。而老人進行反向抵押貸款，把自己年輕時奮斗的房屋抵押給銀行從而獲得好的生活條件，或者獲得更多的養老金，這樣就減少了子女的壓力，很大程度上可以說是老人靠自己養活了自己，以獲得一定的他人尊重和自我尊重，滿足了尊重的需求。

5、自我實現的需求，即老人想要發揮自身能力，做自己力所能及的事，為社會作出貢獻，這是老年人需求的最高層次。盡管老人不再工作，但也希望做能力范圍之內的事，而選擇以房養老，進行反向抵押貸款可以說是在為國家養老事業做貢獻，可以為國家減緩老齡化壓力獻出自己的一份力。所以一定程度上來說，滿足了自我實現的需求。

（二）反向抵押貸款的需求模型分析

在反向抵押貸款需求分析方面，筆者通過選取合適的變量，利用效用函數及無差異曲線來對其進行建模分析，盡可能做到反映真實的需求情況。

1、變量設定

第一，假如老人進行反向抵押貸款，他可以因此獲得一定的額外養老金收入，則他養老的可支配資金總額將會增加，假設其增加量為T。相反，如果老人不進行反向抵押貸款，那么相對的來說就相當于其遭受經濟損失，假設其減少量為S。

第二，由于中國傳統觀念的影響作用，當其經濟損失如果超過老人可支配資金的增加水平，那么老人會覺得實際的福利水平是下降的，那么他就不會進行反向抵押貸款。而根據主體z主觀上的差異性，他們的選擇將會因人而異。所以我們定義老人的效用函數為U=U（M，N），其中設可支配資金為M，子女擁有的資產價值為N。

2、邊際替代率遞減規律

可以發現，老人的效用函數滿足邊際替代率遞減規律：一方面，當老年人經濟狀況比子女經濟狀況較好的情況下，子女的經濟狀況的變化更容易引起老人的關注，而卻不會過于關注自己的經濟狀況，所以減少一單位的老年人可支配資金而引起的效用減少只需要增加較少的子女資產價值量就可以彌補。另一方面，如果老人自身的經濟狀況比子女經濟狀況較差時，每減少一單位老人的可支配資金而引起的效用減少就需要通過增加較多的子女資產價值來彌補；

3、函數圖形解釋

第一種情況，當老年人不進行反向抵押貸款時：用坐標系中點A表示老年人的可支配資金和子女的資產價值的組合，則UA對應為老年人的效用；第二種情況，在進行反向抵押貸款時：老年人的可支配資金和子女的資產價值的組合點為B，該點為A沿著向量（T，-S）移動得到的，則UB為其對應的的效用。

假設兩種效用之差為P。當P>0時，老人的效用水平得到了提高，意味著反向抵押貸款對其是有利的，他們也將因此而選擇進行以房養老；相反，如果P<0，老人的效用水平意味著沒有提升，對其是沒有好處的，因此他們將選擇傳統養老方式。特別的，當P=0時 ，將P與A連起來得到的曲線，即為“臨界線”。在臨界線上方的部分滿足P>0 ，該區域部分反映了老年人對反向抵押貸款的需求。

由于中國傳統文化觀念是影響以房養老需求的主要因素，所以我們用該模型分析傳統觀念對需求的影響。傳統觀念，換種角度來說，就是老人對于自己的經濟狀況和子女的經濟狀況的孰輕孰重的一個選擇問題，用模型來說就是老人的效用函數的差異。如果一個老人受到傳統觀念的影響較大時，他會把子女的經濟狀況看得更重從而做出選擇，無差異曲線就會越平緩，需求就會越小。相反，當老人受傳統觀念影響較小時，將會認為自己的經濟生活狀況更加重要，從而選擇反向抵押貸款，所以對其需求也就越高。

三、結論

通過上文利用馬斯洛需求層次理論及反向抵押貸款需求模型的分析，我們可以看出“以房養老”是有較大的市場需求，具有可行性。而對于傳統的文化觀念、養老觀念這個曾經主要影響因素，影響已逐漸變小，同時這也意味著以房養老的需求將會越來越大。所以政府可以開始出臺各項政策性措施來推行以房養老，同時可以加大宣傳力度，提高以房養老的知名度及影響大，進一步削弱傳統養老觀念的影響。相信不久的將來，以房養老將會成為我國養老體系的一個重要成員，為我國養老事業做出貢獻。endprint