正本清源：解析房地產稅爭辯真相

肖良生

摘 要：關于房地產稅的爭辯風起云涌，主要分為贊成派和反對派。贊成者認為房地產稅既可以調控房價，又可以擴大稅源，還能調節貧富人群的收入，是一個有百利而無一弊的稅種；反對者認為房地產稅將會加重了人民的負擔、擴大貧富差距、推高房價，既不合法，操作起來也很困難。本文擬通過分析爭辯亂象，厘清爭辯原因，正本清源，揭示房地產稅爭辯真相。

關鍵詞：房地產稅；爭辯；真相

在我國，房地產稅是一個綜合性概念。從廣義上來說，一切與房地產經濟運行過程有直接關系的稅都屬于房地產稅，包括房地產業營業稅、企業所得稅、個人所得稅、房產稅、城鎮土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調節稅、契稅、耕地占用稅等。房地產稅是指國家或地區對房地產課稅的總稱，它是由各種不同的房地產賦稅配合而組成的一個系統的稅收體系，用以完成該國或該地區的房地產政策，特別是土地政策目標。 從狹義上來說，房地產稅特指個人或組織在保有房地產時每年需要繳納的稅賦，有時也稱房產稅、財產稅、不動產稅、物業稅。在中國臺灣地區稱為房屋稅，在中國香港地區稱之為物業稅和差餉。在本文的論述中，特指狹義的房地產稅。

現行的房產稅主要針對出租經營類物業征收，對市民自有住房并不征收。自2003年中共十六屆三中全會提出“適時征收物業稅”起，隨著房地產稅改革的深入，市民的自有住房也將納入征收范圍。因為房地產稅涉及到千家萬戶，反對者、贊成者、中立者有之，使人們莫衷一是。透過紛紜亂象，關于房地產稅的爭辯集中在三個問題上：法理之爭、效果之爭和實施之爭，下面逐一剖析，擬透過分析爭辯亂象，厘清爭辯的原因，揭示房地產稅的真相。

一、法理之爭

法理之爭的反方代表主要有張五常、茅于軾、許小年、陳志武、任志強、朱征夫、聶梅生、施正、李煒光等著名經濟學家或地產商人，這一派別認為房產稅的推出必須經過法律程序，也有人認為我國土地是公有制，那么就根本不需要繳納房產稅；即使政府如果要收房產稅，也要取消在房地產開發過程中征收的其他稅種，使得總賦稅不增加。

房地產稅必須經過立法程序。著名經濟學家茅于軾認為：“……對百姓開征一個新稅是一件必須征得百姓同意的大事。不是國務院自己就能決定的，一定要通過人大會議。” 經濟學家許小年也認為：“房產稅的推出必須經過法律程序，須由全國人大通過，自行推出是違法的，也是不可接受的。” 經濟學家陳志武也堅持要立法先行：“必須通過正式立法和聽證程序，而不是由行政部門就決定。否則，與掠奪私有財產無別。這些稅收上去后，被誰花？如何花？經過什么民主程序？”

房子不能夠脫離土地而存在，土地不是私有制就不需要繳納房地產稅。經濟學家張五常教授認為：“美國的土地從來就是私有的，政府抽稅是為了幫補治安、教育等。但是中國的土地是國有的，政府賣地的時候已經抽了100%的稅，所以不應再收稅。”

房地產稅必須是替代性的，要取消一些稅種，使總賦稅值不增加。經濟學家茅于軾認為：“我國的稅收已經太高，除非減掉別的一些稅，沒有理由增加百姓的稅負。因此必須是整個稅收結構的全面調整。不是簡單地新加一個稅種。” 華遠地產總裁任志強也認為：“政府如果要收房產稅，一定要是替代性的，就是要取消土地使用稅、耕地占用稅等稅種，然后把這些綜合起來變成房產稅，使得總賦稅不增加。如果在收取土地出讓金后，再讓購買人支付房產稅是不合理的。”

法理之爭的正方代表主要有滿燕云、朱中一、賈康、劉尚希、倪紅日等著名學者，這一派別認為房地產稅不需要另外立法也可以征收，因為房地產稅是在中國法規體系中有依據確立的稅種，使用權也是財產權的一種，也是可以征稅的，相關制度屬于法律還是暫行條例都不妨礙這一性質。而且70年（或50年、30年）產權也不構成房地產稅征收的障礙，從產權來看，盡管土地屬于公有，但住房仍然屬于個人的私有財產，擁有獨立產權，并受到法律的保護，兩者是分開的。其主要觀點包括兩個方面：

房地產的產權是個權利束，土地公有不影響征收房地產稅，使用權也可以征稅。北京大學林肯中心滿燕云教授認為：“《物權法》規定國家保護權利者的物權，其中包括‘用益物權，而‘建設用地使用權就屬于‘用益物權的一種。‘土地使用權作為一項財產，從法律上它有明確歸屬，從會計學說它能給權利人帶來現實利益……其次，從稅法實踐看，不僅土地使用權人，連土地的承典人（如契稅）、不動產的實際占用人（耕地占用稅），也可以成為納稅人。因此，能從財產中收益，就能成為納稅人。” 中國房地產協會副會長朱中一認為：“房屋70年產權，不構成障礙。房屋產權人享受居住權，也就是使用權，而使用權是可以征稅的。”

房地產稅受現有的法律體系支撐，無需另外立法。財政部財科所所長賈康認為：“因為房產稅是在中國法規體系中有依據確立的稅種，相關制度屬于法律還是暫行條例都不妨礙這一性質。” 國務院發展研究院研究員倪紅日認為：“現階段中國稅制除了個別有立法外，大多是國務院條例。所以，為了穩定起見，房產稅還是會以條例出現，并不用必須經過立法程序。”財政部財科所副所長劉尚希認為：“土地所有制并不是決定對個人住房征稅的關鍵。從產權來看，盡管土地屬于公有，但住房仍然屬于個人的私有財產，擁有獨立產權，并受到法律的保護，兩者是分開的。在所有權日益結構化的現代社會，所有權不是征稅的前提。”

正反雙方的對立點主要是兩方面：房地產稅是否需要經過立法程序，土地公有制是否影響房地產稅征收的合法性。從國際經驗上看來，正在征收房地產稅的國家里面，絕大多數已經完善了立法程序。并且土地性質并不是房地產稅征收的先決條件，公有制國家和地區仍然可以開征房地產稅，如新加坡、香港、以色列等，這樣可以使得土地增值的收益能夠更多地用于公共物品和提供更好的公共服務。

二、效果之爭

在房地產稅征收效果方面，爭辯雙方也有很大的分歧。反方代表主要有著名地產商人及學者任志強、甘犁、童大煥、叢屹、楚蕓、謝國忠、謝逸楓等，反方觀點詳情如下：endprint

轉嫁消費者，推高房價。華遠總裁任志強認為：“房產稅征收一定會轉移至購房者推高房價。”

重復征稅，抑制房價。謝國忠：“開征房產稅，將導致房價進一步下跌，因此又會推高房產稅稅率，以便維持財政收入水平。基本上，展望未來，就是一個惡性循環。政府出于維持財政收入的需要，必須征收的房產稅稅率可能會高達7%。”

操作困難，不可實現。西南財經大學經濟學院甘犁教授認為：“人均面積會導致七大姑八大姨變成家庭的一部分，操作性差。而房價則主要由位置決定，中心城區價高面積小，按面積收稅苦了中產階層，不公平。” 童大煥認先生為：“房產稅不可能平抑房價，且目前也不會貿然開征。房產稅是房地產調控最后一柄虛幻的達摩克利斯之劍，利劍寒光閃閃，實際上是基本不存在的，因為全面推開的各種條件都不具備，它只有“試點”的價值，而不具備全面推開的價值。”

關于房地產稅征收效果，正方代表主要有著名學者吳敬璉、胡怡建、賈康、陳杰、薛建雄、余豐慧、葉檀、鄧聿文、楊國明著名學者等，其主要觀點認為房產稅是一種地方稅，它會讓地方財政進入一種良性的循環中；可以成為有效的杠桿，進而調節貧富差距；可以抑制部分投資性需求，達到抑制住房投機投資、平抑房價的目的；可以增加房產持有成本，將迫使投資者離開房地產市場。此外，房地產稅開征必然要進行產權統一登記，這樣就會使擁有數量可觀不動產的貪腐官員無處遁形。所以，綜合看來，房地產稅的益處是多元的，至少包括以下幾方面：

增加地方稅源。中國人民大學財政金融系教授安體富說，“如果房地產稅全面開征達到1萬億的規模，就能占地方稅收的22%-25%，如果再對分稅制做適當調整改革，就可以保證地方有穩定充足的收入。這樣可以緩解地方賣地、借債、亂收費的現象，使地方政府的行為不至于像現在這么扭曲。”

調節收入分配。復旦大學教授陳杰認為：“房產稅既是公民承擔收入和財富增值的繳稅責任，也是抑制收入和貧富差異的政策手段。房產稅最重要的意義是調節社會財富分配和為城市公共服務提供長期融資。” 財政部財政科學研究所所長賈康認為：“房產稅的開征，主要著眼于調節貧富差距，絕非針對房價。收入差距擴大最主要的原因之一是來自于不動產財富的實際分布情況。因為收入的差距中現在越來越有影響分量的財產性收入（特別是不動產收入），與其他收入綜合在一起，形成了收入差距擴大狀態。而這顯然需要得到一定的再分配優化調節和制約。” 上海財經大學教授胡怡健認為：“房產稅的目的也是減少一部分人對財富的過度占有，把漲價、增值的財富通過稅收的再分配讓社會共享。”

抑制投機投資。財經專欄作家葉檀認為：“房產稅是對付房地產投資的殺手锏，增加房產持有成本，將迫使風險厭惡型的投資者離開這一最重要的投資品市場，任何一個房地產泡沫都是投資者主導下的產物，而不是剛性需求主導的結果。” 經濟學家余豐慧也認為：“開征房產稅的目的應該是通過增加住房持有環節的成本，達到抑制住房投機投資、平抑離譜高房價的目的。房產稅瞄準的是住房投機投資者，瞄準的是高房價，其他目的都是在此基礎上派生的。” 克而瑞上海機構研究總監薛建雄先生認為：“房產稅需要加快推進，且需要提高累進稅率，以取貸調控能力下滑的限貸政策，以抑制投資性需求，同時對房產出現的融資價值部分進行抑制。”

輔助反腐倡廉。因為房地產稅開征之前，必然先從技術上進行不動產統一登記，而擁有大量非法房源的官員不得不為這些不動產付出高昂的代價。因為統一不動產權登記，使房市沉淀的大量貪腐資產浮出水面。盡管不動產統一登記制度現在只是處于征求意見階段，但其震懾作用已經初見端倪。

當然，也有一些比較中立的觀點，認為房地產稅不會影響房價。例如北京大學吳敬璉教授認為：“國家征收房產稅勢在必行……我并不認為房價高的原因是投機，所以我不太認可這種意見說它（征稅）可以抑制房價。另外我認為，房產稅是一種地方稅，它會讓地方財政進入一種良性的循環中……我想對于房地產本身來說，不會有特別的影響。” 楚蕓認為：“整體來看，房產稅的設計將完成兩點，一是對以前出現的多次征稅進行歸一合并，讓不動產稅簡單化；二是肩負著清理過去已經完成的投資投機消費任務。無論哪一點，最終因為存在成本轉嫁，交易不會受到過多干擾，因此從這個方面看，對未來房價的影響并不顯見。”

關于房地產稅效果的爭辯并沒有明顯的、有組織的陣營，即使在同一派別里，觀點也可能自相矛盾。例如正方經濟學家吳敬璉教授認為房地產稅開征不一定可以抑制房價，而在同一派里余豐慧、葉檀、楊國明等學者卻認為房地產稅可以有效地抑制房價。再如反方著名地產商人任志強先生認為房地產稅會轉移到購房者身上而推高房價，學者楚蕓卻認為房地產稅對房價沒有明顯的影響，而謝國忠教授卻認為開征房產稅必然將導致房價進一步下跌。在同一派別里，各位專家也是在自己的話語體系內自言自語。

三、實施之爭

關于房地產稅征收的實施方面，正反雙方都預見到問題的難度和復雜程度，但是其出發點有根本的分歧：即正方預見到困難是為了早日提出問題預見性解決問題，以便更快、更好地推進房地產稅；而反方預見到困難是為了使提出征稅者知難而退，從而放棄征收房地產稅的方案。

反方代表主要有學者謝逸楓、許善達、董藩、朱大鳴、馬光遠等人，反方觀點認為，要全國性的大規模開展物業稅，更關鍵的是要切實地改變現行土地出讓制度，這沒有可行性；房產稅要不然就是收不上來，要不然征收過程會發生對抗行為，沒有可以操作的方案；推廣房產稅試點擴圍風險很大，全面征收房地產稅風險更大；征收房地產稅前提是住房信息聯網，而真正要做到統一登記和全國不動產信息聯網可謂困難重重。

土地公有制使房地產稅征收沒有可行性。謝逸楓先生認為：“一是改變不了土地制度，土地財政根本無法代替。二是地方債務到期壓頂，房產稅收入微小。三是涉及立法和違反憲法及法理，缺乏法律依據。四是政府先期繳納70年土地出讓金，再向購房者收房產稅，重復征稅不合理。五是房產稅難擔降房價大任，反因成本轉移，推高房價。六是涉及到地方利益和中央各部委的利益等房產稅稅率的確定、計稅根據、開征對象和范圍、40城市連聯網等技術問題。”endprint

房地產稅征收沒有可操作性。北京師范大學管理學院教授董藩認為：“沒有可以操作的方案。如果按照房產價值征收，各城市房價不一樣；按照套型面積或人均面積征收，退休老人無法繳納稅費；按照容積率征收，老房子容積率低新房子容積率高，不公平；按照套數征收，首套大小不一樣，無法認定。”

不動產信息聯網困難重重。獨立經濟學家馬光遠先生認為：“住房信息聯網，大家怕什么？第一就是目前整個房地產市場房屋的供應是一個什么情況，比如現在老是講北京的房子很缺，但是現在真的缺多少？怕房地產的真實信息跟大家預期的有距離導致房地產真正實現調整。第二個原因是，很多人擁有多套住房，但是又不敢公之于眾。”

正方代表主要有著名學者厲以寧、李稻葵、倪紅日、賈康、樊綱等人，正方觀點認為，一定要將第一套房、第二套房和第三套房分清對待；要將征收起來的錢的用途公開、透明、監管到位；要把打擊腐敗與穩定房地產市場兩件事區分開來。

房地產稅要區分對待。北京大學厲以寧教授認為：“一定要將第一套房、第二套房和第三套房分清對待，不要籠統提征收房產稅。最后，應該把不同類型的住房區分開來。比如說對屬于社會保障性的住房，自己為了改善生活的住房，還有高檔的住房等等要區別對待。對花園洋房、高檔別墅等高檔的住房，是另外一個問題，比如說可以征收高產品消費稅。” 國務院發展研究中心研究員倪紅日認為：“現階段民眾阻力很大一部分原因是害怕本已不高的收入再次被剝奪。因此，應對房產稅征收范圍進行細化，確定起征點，而起征點要考慮排除低收入人群和房產面積合理的人群。” 樊綱建議以前賣的房子可以緩征收房產稅，20年先免稅。房產稅只先對新房征收，這樣新房的價格就會下降。

房地產稅用途要透明。清華大學李稻葵教授認為：“房地產稅是一個非常好的良性互動的稅種，不能因為現在有些地方的房地產價格有所松動，就放棄對房地產稅的試點和推出……房地產稅為納稅人和基層政府實現良性互動提供了一個非常好的基礎，因為納稅人交錢后，應該要監督，要問這個錢怎么用了，而地方政府完全可以用房產稅來做一些基本公共服務，比如治安、清潔、交通乃至環境治理。”

不動產信息聯網阻力來自利益方。財政部財政科學研究所所長賈康認為：“（房產信息聯網）技術上沒有問題，信息方面成為各種各樣的孤島，主要不是技術問題，而是有些部門和地方存在信息按孤島來控制的沖動和相關利益，配套改革就要沖破這種既得利益阻礙。”

在房地產稅征收實施方面，辯論的正反雙方都預見到不同的困難。反方論述的是征收先要解決土地屬性問題，征收可能存在的風險以及征收準備工作會帶來的負面效果，其出發點是否定房地產稅；正方論述的是如何征收，征收稅款后如何使用和監管，并提供解決問題的建議。

四、結語

房地產稅爭辯無論是法理之爭、實施之爭還是效果之爭，持續時間長，論戰區域大，影響深遠。但是，這些論爭缺乏系統的論述，對房地產稅的歷史與現狀、法理與制度、評估與爭議、征收與管理、問題與前瞻缺少心平氣和的學理論證。房地產稅的支持者急于發表自己的觀點而言論零散、難成體系；而反對方缺乏冷靜全面、客觀理性、層次分明、有針對性的逐條反駁。甚至有的學者為了吸引受眾，故意斷章取義，夸大其詞。不是為了學理的推論，而是為了嘩眾取寵，爭奪眼球，吸引社會各界的注意力。例如某位教授指出：“……房產稅開征依然是缺乏憲法和法律及法理的依據。政府先期收取了70年的土地出讓金，又要購房者再繳納房產稅，猶如一只羊上剝兩層皮，就是不合理的重復征稅。況且開征房產稅無立法和法律明文規定，豈不是違反市場經濟的強盜做法，純屬二次‘強奸購房者。”

此番言論夸大了房地產稅的負面影響，具有很強的煽動性。另外，不少學者為了吸引注意力，采用過激言論，缺少冷靜的學理推論。例如哈爾濱某位副教授一再撰文指出：房產稅是對購房人的掠奪，不會降低房價；北京師范大學某位教授也強調，房地產稅是政府掠奪民間財富的行為，無論掠奪的是窮人，還是富人；某地產董事長也公開認為，中國現在加征房產稅無異于掠奪。而反駁者如牛刀認為，攻擊房產稅的教授只是社會的渣滓。

無論是學界還是業界，在房地產稅的爭辯中頻頻使用“強奸”、“掠奪”、“渣滓”等詞匯，一方面固然有媒體炒作的因素，另一方面也在某種層度上有“搏出位”、“爭眼球”的嫌疑。此類爭辯，已經脫離了正常的學術商榷軌道，包含了更多的復雜目的。

當然，關于房地產稅的爭辯還在進行，無論是居廟堂之高的學術圈子里，還是處江湖之遠的市井民間，房地產稅依然是一個熱門話題。今年8月15日，《不動產登記暫行條例（征求意見稿）》向社會公開征求意見。這預示著，不動產登記制度又往前邁出了一大步，房地產稅的前期技術準備工作正在加快完成。

歷史車輪滾滾向前，房地產稅反對者的觀點和立論依據正漸漸消解，房地產稅征收的腳步越來越近了，關于房地產稅的爭辯即將尖埃落定。

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