預測房價的本質

聶日明

眼下房地產市場出現波動，在這個時間點，購房者往往很糾結，他們既擔心錯過樓市階段性調整的好時機，又害怕房價繼續走低。正是在這個僵持時刻，預測房價走勢成為熱門話題。專家學者的觀點也更容易左右持幣待購者的心態。

過去的案例表明，任何預測房價走勢的行為都是一種冒險。一些學者長期看空中國樓市，主張不要買房產或者盡快將持有房產拋售，然而隨著中國房價高歌猛進，凡是唱衰的學者，最后都會被當作不靠譜的預言家。而唱多派更慘，盡管在近年來他們的觀點屢屢應驗，但其言論一被拋出往往就會被指責屁股決定腦袋，或者是動機不純，為開發商代言。

的確，在長周期中，房價調整是大概率事件，不管是日本、韓國、香港，還是美國、英國、德國等老牌發達國家，房價調整都像經濟周期一樣不可避免，區別只在于來得早還是晚。但對買房人來說，房價長期趨勢并不是他們關注的焦點，漲與跌的時間點才是最重要的。畢竟買房總是伴隨著年輕人結婚、子女入學、老人養老等每個家庭都不得不面對的事情。對于經歷過房價暴漲的買房人來說，幾個月時間就會導致形勢大變，何況幾年。

想明白這一點，專家的預測或許就沒有那么重要了。如果想投資，又不是專業投資者，那么超過支付能力、以高杠桿去投資房子就不是好的選擇。別人買房子全是賺的，輪到自己就未必，保證自己不被貸款拖垮是前提。而對絕大多數人來說，買房子是用來居住的，更應該考慮的問題是，這個城市是否適合自己工作、生活，自己愿意為此付多少按揭和首付。

必須指出的是，政府也應思考自身在房地產市場中的角色，回顧過去幾年來的房地產市場，一項政府政策的出臺往往能在短時間內迅速改變購房者預期，并直接造成房價劇烈波動，恐慌性購房需求因此產生。所謂發揮看得見的手的作用絕不是政府直接干預市場。為市場創造條件，使得市場真正在房地產領域發揮決定性作用才是長久之策。

（作者為上海金融與法律研究院研究員）

責編/劉建 美編/宋揚endprint