地產(chǎn)板塊：房貸松綁預(yù)期升溫 機(jī)構(gòu)預(yù)測難言樂觀

于凡

繼多數(shù)城市放松限購政策，部分地區(qū)甚至推出了減免契稅等刺激政策之后，地產(chǎn)業(yè)再度傳出“首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將放松”的消息。這一消息令地產(chǎn)板塊一度表現(xiàn)活躍，看多地產(chǎn)板塊者也再添信心。然而記者發(fā)現(xiàn)，實際上，三季度以來，地產(chǎn)板塊掀起一輪反彈走勢，對此分析人士指出，前期地產(chǎn)股股價上漲對政策預(yù)期反應(yīng)較充分，短期來看，房價下跌預(yù)期并未改變，房地產(chǎn)板塊整體可能會弱勢下行，未來龍頭房企、混改以及轉(zhuǎn)型題材等細(xì)分板塊或存在較大投資機(jī)會。

傳聞引發(fā)地產(chǎn)股異動

近日房貸放松消息不斷。22日有傳聞稱，首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)將放松，四大行將發(fā)布政策，房貸余額還清都算首套房。此外，有消息稱興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行已率先放開，并表示執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸，以家庭為單位，如果之前買過房但是貸款已還清，現(xiàn)在買房算首套房。

該消息也引發(fā)地產(chǎn)板塊的集體走強(qiáng)，據(jù)統(tǒng)計，在23日房地產(chǎn)板塊135只個股有超八成個股飄紅。其中珠江控股、京能置業(yè)均以漲停板收盤。此外，中航地產(chǎn)、哈高科、世聯(lián)行、中糧地產(chǎn)等個股也表現(xiàn)強(qiáng)勢。

值得一提的是，不少地產(chǎn)板塊中的低價股今年上半年已有一輪上漲行情。Wind數(shù)據(jù)顯示，截止9月24日按照申萬行業(yè)分類，房地產(chǎn)板塊股價漲幅超過100%的個股達(dá)到5只，其中漲幅最大的個股盈方微達(dá)到145.6%，珠江控股的股價從2013年底的3.17元上漲至目前7.15元，漲幅已翻番；另外20%個股漲幅超過60%，還有多只個股股價創(chuàng)出今年的新高。

事實上，目前地產(chǎn)板塊估值相比題材股仍具備優(yōu)勢，低價地產(chǎn)股受捧也在情理之中。有數(shù)據(jù)顯示，A股2014年動態(tài)市盈率為13.24倍，地產(chǎn)板塊2014年動態(tài)市盈率在13.66倍，處于合理區(qū)間。

政策松動或引發(fā)銷售回升

但是需要正視的是，盡管有利好刺激，但地產(chǎn)行業(yè)的基本面并沒有出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，目前房地產(chǎn)市場仍處于低迷狀態(tài)。根據(jù)國家統(tǒng)計局13日公布的數(shù)據(jù)顯示，1-8月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58975億元，同比名義增長13.2%，增速比1-7月回落0.5個百分點(diǎn)，連續(xù)7個月下滑。房地產(chǎn)投資開發(fā)增速的下行意味著開發(fā)商對市場的信心繼續(xù)降低。歷史數(shù)據(jù)顯示，這是該指標(biāo)連續(xù)4個月處于15%以內(nèi)的較低水平，并且持續(xù)低于同期全社會固定資產(chǎn)投資增速。

而從去庫存來看，1至8月房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售面積同比下降8.3%，商品房銷售額下降8.9%，降幅比1至7月均擴(kuò)大0.7%。東莞證券認(rèn)為接下來幾個月樓市銷售在房企推盤增加、限購放寬以及信貸環(huán)境改善等帶動下，預(yù)計表現(xiàn)將會有所好轉(zhuǎn)。但預(yù)計由于13年基數(shù)較高等原因，14年全年樓市銷售量將出現(xiàn)同比雙位數(shù)的降幅。

不過也有很多機(jī)構(gòu)看好限貸松動提振市場的效應(yīng)，中銀國際近期研報指出目前優(yōu)質(zhì)房企市場化融資途徑重歸通暢，限購限貸等行政限制逐步放松，市場觀望情緒漸漸緩解，10年以來受到抑制改善性需求也將逐步得到釋放，目前房地產(chǎn)價格大幅下跌風(fēng)險受到控制，成交量已從5、6月份的底部開始回升，庫存去化周期有望縮短。

華融證券認(rèn)為，作為上一輪調(diào)控的兩項核心政策，各地限購放松之后，下一輪政策放松空間在于信貸。目前從銀行層面來看，限貸政策已開始放松，對首套房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)在發(fā)生變化。隨著政策全線放開，四季度房地產(chǎn)銷售有望回升。

地產(chǎn)板塊短期仍難言樂觀

然而對于地產(chǎn)股短期走勢，機(jī)構(gòu)則面臨較大分歧，國信證券認(rèn)為宏觀數(shù)據(jù)低于預(yù)期，地產(chǎn)板塊防御機(jī)會凸顯。“8月規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長6.9%，環(huán)比回落2.1個百分點(diǎn)遠(yuǎn)低于市場預(yù)期；社會消費(fèi)品零售同比增長11.9%也不及預(yù)期。宏觀數(shù)據(jù)不理想使政府放松政策刺激經(jīng)濟(jì)的可能性上升，A股地產(chǎn)板塊的防御性機(jī)會將再度凸顯。”國金證券表示。

平安證券則較為謹(jǐn)慎，他們分析指出，目前一些地方政府的政策松綁措施已出盡，前期地產(chǎn)股股價上漲對政策紅利反應(yīng)較充分。若在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)低迷疊加較低的通脹水平下，全面降準(zhǔn)或降息，則對地產(chǎn)板塊會有短期較強(qiáng)刺激作用，但目前市場對此的分歧較大，且政策走向具有很強(qiáng)的不確定性。因此，投資者需要關(guān)注基本面走向，若經(jīng)濟(jì)環(huán)比同比數(shù)據(jù)持續(xù)改善，“暖冬行情”將使銷售表現(xiàn)超越大市的公司股價走強(qiáng)。相較于政策驅(qū)動的單邊上漲行情，基本面驅(qū)動的行情其過程可能較曲折。

不過短期來看，持悲觀的聲音更多。華融證券預(yù)計，在目前存貨偏高的情況下，收縮投資、加大去庫存力度是房企的主要任務(wù)，四季度房地產(chǎn)市場仍將以價換量。今年行業(yè)整體增速有限，行業(yè)業(yè)績難以大幅增長，地產(chǎn)股估值大幅提升空間有限。

另有券商分析師表示，房地產(chǎn)成交的恢復(fù)一方面依靠需求轉(zhuǎn)暖，另一方面依靠政策的刺激。短期來看，房價下跌預(yù)期并未改變，房地產(chǎn)板塊整體可能會弱勢下行，投資者應(yīng)謹(jǐn)慎對待。“地產(chǎn)行業(yè)景氣度仍處下滑過程中，對大多數(shù)地產(chǎn)股來說，隨著房價回落，銷售疲軟，競爭激烈，其實這面臨著轉(zhuǎn)型的壓力，連萬達(dá)這樣的地產(chǎn)巨頭都積極尋求與百度、騰訊合作走商業(yè)地產(chǎn)電子商務(wù)化模式，A股中的地產(chǎn)股題材機(jī)會也在此孕育。”該分析師表示，因此，他認(rèn)為除萬科、金地這樣的大型地產(chǎn)龍頭會繼續(xù)在地產(chǎn)行業(yè)深耕外，投資者要尋找地產(chǎn)股的投資機(jī)會仍主要是國資地產(chǎn)公司的混改題材以及民營、中小地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的資產(chǎn)整合機(jī)會。