下半年房地產走勢及政策建議

鄧郁松

2014年以來，中國房地產市場形勢出現了一些新的變化，房地產投資增速持續回落，新開工面積和銷售面積均低于上年同期，一些城市的個別房地產項目還下調了銷售價格。如何看待上半年房地產市場形勢的一些新變化？這種變化是趨勢性的還是階段性的？房地產市場是否還具備平穩發展的條件？如何進一步完善房地產相關政策？本文將就這些問題展開討論。

上半年房地產市場主要運行指標明顯回落

1-5月份，房地產市場主要運行指標明顯回落。其中，全國房地產開發投資30739億元，同比名義增長14.7%，增速比一季度回落2.1個百分點，比上年同期回落5.9個百分點；房屋新開工面積59912萬平方米，同比下降18.6%，降幅較一季度收窄6.6個百分點；商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降8.5%，降幅較一季度擴大3.8個百分點；商品房銷售額23674億元，同比下降8.5%，降幅較1-3月擴大3.3個百分點；房地產開發企業到位資金46728億元，同比增長3.6%，增速比一季度回落3個百分點（見表1）。

從價格變化情況看，5月份70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格環比下降的城市有35個，持平的城市有20個，上漲的城市有15個。環比價格變動中，最高漲幅為0.3%，最低為下降1.4%。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。5月份，同比價格變動中，最高漲幅為11.3%，最低為下降4.8%。總體來看，4月份以來，70個大中城市中，價格環比下降的城市開始增多，5月份價格環比下降的城市開始顯著增加（見圖1）。

今年以來房地產市場形勢變化的主要原因

今年以來房地產市場主要運行指標的明顯回落既有發展階段的原因，也有市場自身調整的因素，還有受政策影響的原因。

從發展階段看，根據第六次全國人口普查數據和近幾年住房竣工等數據推算，2013年全國城鎮戶均住房在1.0套左右，即目前中國房地產市場供求狀況已由供不應求轉為供求基本平衡。從日本、德國等典型經濟體房地產市場的發展歷程看，大規模的住房建設期基本出現在人口較快增長、住房總量不足的階段，而在戶均住房超過1套后，將會出現住房建設峰值，此后隨著人口增速的放緩和住房短缺問題的解決，新建住房數量將出現下降趨勢，房地產市場也將從快速發展階段轉向平穩發展階段。

借鑒日本等發達經濟體住房市場發展規律，可以判斷中國住房建設的峰值已到，因此，今年以來房地產開發投資增速的回落、包括房地產新開工面積的下降是房地產市場發展到一定階段的必然結果，是趨勢性的，也是正常的回落。隨著中國房地產市場由供不應求向供求基本平衡的轉變，中國房地產市場也正在從此前的快速發展階段向平穩發展階段過渡。

今年以來房地產市場主要運行指標的明顯回落還與市場自身運行情況有關，特別是與近年來市場供應量快速增長有關。2010年以來中國住宅新開工面積較此前大幅增長，過去4年住宅年均新開工面積達到13.8億平方米，年均住宅新開工面積是2006年的2.14倍。其中，部分城市房地產市場新增供應量尤為顯著。由于市場供應量過快增長，市場競爭加劇，一些資金鏈較為緊張的房地產企業為加速回籠資金率先降價促銷，今年以來，一些率先出現價格下調的城市均是近年來供應量增長過快的城市。

從政策因素觀察，今年以來房地產銷售量的明顯下降主要受銀行貸款利率提高及其更加謹慎地發放住房貸款的影響，此外，現行的稅收和限購政策在抑制投機投資性需求的同時，客觀上對數量龐大的改善型需求者也帶來較大影響，增大了改善型需求者的購房成本，抑制了改善型需求的釋放，也加大了市場的波動。

對下半年房地產形勢的基本判斷

從目前房地產市場運行情況觀察，如果房地產信貸等政策不發生大的變化，預計下半年房地產開發投資增速將低于上半年，房地產市場銷售情況仍不樂觀。

下半年房地產市場銷售狀況將主要取決于金融信貸等政策。房地產市場的銷售情況主要取決于居民的購房意愿和住房支付能力。雖然目前中國城鎮居民戶均住房套數已達到1套左右，住房短缺的問題基本解決，但也要看到，在現有存量住宅中，住房成套率（同時擁有廚房和衛生間）只有80%，住房舒適度不高、配套設施不健全等問題仍比較突出，居民持續改善居住條件的愿望仍很強烈。居民的住房支付能力主要取決于首付和按揭貸款情況。由于居民的收入在短期內難以出現大的增加，因此，居民的實際支付能力在很大程度上取決于按揭貸款情況。如果按揭貸款利率下調，居民在月供金額不變的情況下就可以增加貸款額，住房支付能力就會提高；如果按揭貸款利率上調，居民的住房支付能力就會下降。

下半年，如果房地產信貸政策繼續延續上半年的情況，則房屋銷售情況將會繼續下降；如果房地產信貸政策趨緊的狀況得以改變，則下半年的銷售狀況將會有所改觀。

下半年房地產開發投資增速將低于上半年。房地產開發企業的資金狀況是決定短期內房地產開發投資形勢的最主要因素。今年以來，由于商品房銷售面積持續下降，房地產開發企業資金回籠速度減慢，同時受多種因素影響，房地產開發企業的融資難度加大、融資成本提高。由于房地產開發企業的資源來源受到較大影響，資金鏈趨緊，這將制約房地產開發企業的投資能力。如果短期內房地產市場銷售狀況不能明顯好轉，下半年房地產開發投資增速將會繼續回落。

房價走勢主要取決于市場銷售情況，但大幅回落的可能性很小。5月份以來，房價環比下降的城市開始顯著增多，這實際上是短期市場供求環境發生變化的結果。下半年，房價走勢將主要取決于市場銷售情況，如果銷售情況仍不樂觀，房價仍將面臨下行壓力。對一些供給量過大的城市，房價下行壓力會更大一些。但也要認識到，目前全國的房價收入比處于1998年以來的最低水平，這也意味著2014年全國新建商品住宅銷售均價下降的空間并不大。

從房價收入比的變化情況看，1998年到2013年中國的房價收入比均值為8.97倍，其中1998年最高，為10.8倍，2013年最低，為7.6倍。這表明雖然1998年以來房價名義漲幅較高，但由于居民收入名義漲幅更高，居民的住房支付能力是在提高。從2008年房地產市場調整情況看，雖然受住房信貸政策調整等因素影響，2008年全國新建住宅銷售面積降幅甚至達到了20%，但即便如此，由于2008年全國的房價收入比處于1998年到2008年間的最低水平，2008年全國新建住宅銷售均價僅僅下降了2%。endprint

需要指出的是，房地產市場是受政策變化影響較大的市場，金融、土地、稅收等政策的變化都會直接影響到房地產市場的供給和需求，進而造成短期供求形勢的變化。如果下半年在信貸、稅收等政策方面進行適當調整，房地產市場形勢也將發生一定的變化。

防范和化解房地產風險

根據目前房地產市場的運行情況，需要重點防范和化解兩種風險。

一要重點防范房地產行業的流動性風險。房地產業是開發周期相對較長的資金密集型行業，也是典型的高杠桿行業。房地產業的這種特點決定了房地產開發企業在整個開發周期中的資金來源對外部依賴性大，一旦資金來源出現問題，極易誘發流動性風險。

從房地產業的資金來源看，不論是房地產開發企業從事房地產開發，還是消費者購房，大都需要銀行信貸的支持，因此，銀行信貸政策的調整會對房地產行業的流動性帶來較大影響。如銀行限制對房地產開發企業的貸款，將會直接影響房地產開發企業的開發能力和開發進度；如因宏觀環境變化等原因持續上調利率，將會影響購房人的支付能力進而減少購房貸款需求和購房需求，開發企業的資金回籠就會受到較大影響。

根據中國人民銀行2014年第一季度貨幣政策執行報告，個人住房貸款利率小幅走高，3 月加權平均利率為6.70%，比上年12 月上升0.17 個百分點。從近期對一些城市的調研情況看，房地產開發企業、中介機構和購房者普遍反應貸款利率總體走高，且放款周期延長。而在今年1-5月份房地產開發企業的到位資金中，個人按揭貸款為5342億元，較去年同期下降了1.2%。短期內宜高度關注房地產信貸情況對房地產市場流動性的影響，注意防范房地產流動性風險。

二要重點化解部分城市供給過剩型的風險。2009年以來，部分城市房地產開工規模過大，房地產新增供應量顯著超過當地的正常需求量，由此形成供給過剩問題，這實際上是產能過剩在房地產領域的表現。目前，一些城市待售房規模過大、供給過剩問題較為突出，需要采取有針對性的措施，化解部分城市供給過剩型的風險。

進一步完善房地產相關政策

雖然上半年房地產市場形勢出現了一些新的變化，特別是投資增速回落幅度較大，新開工面積、銷售面積都出現了下降，但從全國的房價收入比、戶均住房套數、居民收入增速等指標觀察，中國房地產市場仍具備實現平穩發展的條件。進一步完善房地產市場相關政策，要根據房地產市場發展階段的變化，以持續改善居民居住條件為目標，以調整市場供求關系為著力點，著重防范和化解房地產市場風險，將短期調控政策和長期發展政策有機結合起來，加強金融、土地、稅收等各項政策協調配合，增強調控政策的針對性、預見性和系統性，努力實現房地產市場平穩運行。

一要更加重視完善有利于居民持續換購住房的政策。居民改善住房是一個持續過程，隨著居民年齡、工作、家庭和收入等情況的變化，居民將會經歷多次換購住房的過程，以不斷改善居住條件。國際經驗表明，購房年齡人口主要集中在20-64歲，其中20-34歲以首次置業為主，35—64歲主要是改善型需求。

從中國人口結構看，處于首次置業階段的年齡人口大約占全部購房年齡段人口的1/3，而處于改善型需求年齡段的人口大約占全部購房年齡段人口的2/3，即從需求側觀察，改善型需求群體對房地產市場的影響更為顯著。

因此，在住房總量不足的矛盾基本解決后，在住房政策方面，需要更加重視完善有利于居民持續換購住房的金融、稅收等方面的政策，如降低房地產交易環節稅費，鼓勵梯度消費；進一步完善信貸政策，支持居民正常的改善型需求等。

隨著中國住房總量規模的擴大，完善有利于居民持續換購住房的政策，不僅有利于不斷提高居民的居住水平，而且居民換購住房會對建材、家具、家電、裝修等相關行業增長形成較大的帶動作用，這也會在一定程度上對沖房地產投資增速正常回落的影響。

二是要適當收緊住房土地供應規模，防止產能過剩問題在房地產領域蔓延。對住房新增供應量過大和去庫存周期過長的城市，建議嚴控新增住房用地規模，通過減少土地供應量逐步解決部分城市供應量過大問題，防止產能過剩問題在房地產領域蔓延。

三是實行中性的住房金融政策。房地產金融政策、特別是信貸政策的大幅調整對房地產市場影響較大。要保持房地產市場的穩定運行，就要保持房地產信貸政策基本穩定，為此，應盡可能實行中性的房地產金融政策，既不鼓勵、也不抑制對房地產開發企業的開發貸款和對居民的住房消費貸款。如因宏觀經濟變化而調整貨幣政策、特別是利率政策時，要采取有效措施對沖利率調整對房地產市場的影響，如可實行首付與貸款利率反向調節政策，在利率水平提高時適當降低首付比例，在下調利率時適當增加首付比例，向市場傳遞中性的住房金融政策信號。

四是進一步調整和完善限購政策。實行限購政策，意在抑制投機投資性需求。從近幾年各地的實踐情況看，限購政策是抑制投機投資性需求成本最低、效果最好的一項政策，宜繼續堅持。但也要看到，目前一些城市的限購政策也影響到居民正常的置業需求，對人口的自由流動等也帶來一些影響。

建議在總結各地經驗基礎上，進一步調整和完善限購政策。如可考慮對本地戶籍人口實行限購兩套、對非本地戶籍人口實行限購一套的政策，而不再要求就業、社保等方面的條件，也不再以家庭為單位。使限購政策既能夠發揮限制投機投資性需求方面的積極作用，又不影響居民正常的置業需求。endprint