貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響

呂福鵬

(沈陽建筑大學(xué)，遼寧沈陽 110168)

貨幣政策的傳導(dǎo)一般從中央銀行開始，首先影響的是商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金，融資成本，信用能力等，以及金融市場貨幣的供給與需求;其次，通過對商業(yè)銀行和金融市場的影響，來影響企業(yè)，居民等非金融部門。面對商業(yè)銀行、金融市場的調(diào)整、企業(yè)、居民等個體會也改變自己的消費、儲蓄、投資等行為［2］。從而從總體上對我國的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響。

1 貨幣供應(yīng)量

貨幣供應(yīng)量:是指一國在某一時點上為社會經(jīng)濟(jì)運轉(zhuǎn)服務(wù)的貨幣存量，它由包括中央銀行在內(nèi)的金融機構(gòu)供應(yīng)的存款貨幣和現(xiàn)金貨幣兩部分構(gòu)成。擴大貨幣的供應(yīng)量可以很明顯的影響房地產(chǎn)價格［2］。改變貨幣供應(yīng)量最有效的方式是調(diào)整存款準(zhǔn)備金率。法定存款準(zhǔn)備金是指:中央銀行對商業(yè)銀行吸收的存款規(guī)定一個最低限度的不得用于放貸的準(zhǔn)備金為法定準(zhǔn)備金。中央銀行對商業(yè)銀行采取法定準(zhǔn)備金率這一政策，起初是為了降低商業(yè)銀行的經(jīng)營風(fēng)險，保證商業(yè)銀行的安全運營。以后逐漸把存款準(zhǔn)備金率當(dāng)成控制商業(yè)銀行信貸規(guī)模，增加或減少貨幣供應(yīng)量的政策工具。當(dāng)經(jīng)濟(jì)過熱，通貨膨脹時期，中央銀行可以通過提升存款準(zhǔn)備金率來控制商業(yè)銀行的信貸規(guī)模，減少商業(yè)銀行的可貸資金，收縮銀根，減少貨幣供給，從而使企業(yè)減少投資，有效抑制經(jīng)濟(jì)過度發(fā)展;反之從2008年1月25日開始國家上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，期間連續(xù)上調(diào)5次從14.50%調(diào)至17.50%。2008年9月25日開始國家下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，期間連續(xù)下調(diào)4次從17.50%調(diào)至15.50%。2010年1月18日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，期間連續(xù)上調(diào)6次從15.50%調(diào)至18.50%，2011年1月20日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，期間連續(xù)6次從18.50%調(diào)至21.50%，2011年12月5日開始下調(diào)，從21.50%調(diào)至21%，2012年2月24日下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，期間連續(xù)下調(diào)兩次從21%調(diào)至20%。貨幣供應(yīng)量及增長率見表1，GDP、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資及增長率見表2。從表1，表2中可以看出，2008年上半年央行連續(xù)5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，采取緊縮的貨幣政策，從而控制經(jīng)濟(jì)過熱發(fā)展。而下半年，受到金融危機的影響，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)開始下滑，央行連續(xù)4次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，采取寬松的貨幣政策，來刺激經(jīng)濟(jì)的增長，保證國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。與此同時，國家也提出了4萬億的救市政策，大量貨幣投入到市場中，使市場中貨幣量大增。從表中可以看出，2009年M2貨幣增長率達(dá)到了27.7%，較去年多增長10個百分點，固定資產(chǎn)投資大幅度增加，增長率達(dá)到30%。由于房地產(chǎn)建設(shè)周期長，有滯后性，在2009年增長率有所下降，但是在2010年，房地產(chǎn)又爆發(fā)了新一輪的增長，房地產(chǎn)投資增長率達(dá)到33.2%。

表1 貨幣供應(yīng)量及增長率

表2 GDP、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資及增長率

面對房地產(chǎn)的爆發(fā)式增長，泡沫逐漸增多，市場風(fēng)險越來越大，央行又開始了新一輪的調(diào)控，存款準(zhǔn)備金率頻繁上調(diào)，僅2010年上調(diào)6次，2011年上調(diào)6次，來控制經(jīng)濟(jì)過熱，房地產(chǎn)市場的發(fā)展。截止到2012年，房地產(chǎn)增長率已由2010年的33.2%下降至2012年的16.2%，固定資產(chǎn)投資也下降至20.3%。由于連續(xù)幾年的貨幣緊縮政策，控制了房地產(chǎn)迅猛的發(fā)展，但是我國經(jīng)濟(jì)也受到了很大的影響，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大。2012年兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，來穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，結(jié)束了緊縮的貨幣政策，逐漸轉(zhuǎn)向中性，從防通脹為主的政策取向轉(zhuǎn)為穩(wěn)增長為主。通過這些數(shù)據(jù)可以看出，央行通過調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，能有效的刺激或者抑制經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展，來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。

2 銀行信貸

通過調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，來控制信貸規(guī)模。為了應(yīng)對金融危機，國家出臺4萬億經(jīng)濟(jì)刺激政策，和央行配合的下調(diào)存款準(zhǔn)備金，導(dǎo)致商業(yè)銀行可貸款資金增多，增加了貨幣供給，進(jìn)而增加了投資需求。2008年以后，房地產(chǎn)貸款占銀行貸款總額的比重一直持續(xù)上升，房地產(chǎn)貸款增長速度一直快于銀行貸款增長速度。從表3中可以看出2009年銀行全部貸款增長率為26.57%，較2008年增加了7個百分點，房地產(chǎn)貸款增長率也增至38.61%。經(jīng)濟(jì)大增，投資需求旺盛，也導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。從2010年開始，央行開始上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，控制了信貸規(guī)模，使房地產(chǎn)貸款的增長率減緩，減緩至2012年的12.86%。在2012年年末央行兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，使得2013年房地產(chǎn)增長率有所增加。雖然國家也出臺了很多政策再次打壓房地產(chǎn)市場，增長率也有所下降，但是從表3中可以看出，房地產(chǎn)貸款占銀行總貸款比重越來越大。一般認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款占銀行全部貸款的比重超過10%則存在輕微的房地產(chǎn)泡沫，超過20%則存在嚴(yán)重泡沫;而我國房地產(chǎn)貸款占銀行全部貸款比重逐年增加，到2013年為20.32%，超過20%。可見我國房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重泡沫。房企融資單一，加劇了企業(yè)的資金鏈斷裂的危險，同時對銀行來說也加大了風(fēng)險。如果企業(yè)資金鏈斷裂，那么銀行會出現(xiàn)很多壞賬，從而導(dǎo)致銀行的危機，銀行為了防止泡沫破裂，繼續(xù)給房地產(chǎn)大量貸款，又會加劇泡沫，進(jìn)入死循環(huán)［3］。

表3 貸款投向統(tǒng)計表

3 利率

通過調(diào)整存貸利率，可以用來控制信貸成本。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，平均負(fù)債率高達(dá)70%，而我國房地產(chǎn)開發(fā)主要資金來源于銀行，利率提高會導(dǎo)致融資成本的增加，房價不變的情況下，利潤減少，開發(fā)商就會減少投資。相應(yīng)的利率降低，融資、財務(wù)等成本減少，就會加大投資［8］。對于老百姓來說，購買房屋主要靠銀行貸款，利率增加時，購房成本增加，增加了購房者每月還款的負(fù)擔(dān)，會減少購房或者持觀望態(tài)度，投資買房的人也會因為投資成本加大，利潤減少而減少買房，轉(zhuǎn)而把錢投入儲蓄或者債券。當(dāng)利率減少時，人們更愿意把錢從銀行取出，進(jìn)行投資，我國投資渠道少，房地產(chǎn)就成為最好的選擇。但是利率政策具有時滯性，并且跟房地產(chǎn)高額的回報率相比，效果不明顯［8］。而老百姓買房也主要受需求影響較大。

4 結(jié)語

國家通過緊縮的貨幣政策，寬松的貨幣政策，來控制房地產(chǎn)市場資金的規(guī)模，從而有效地刺激或者抑制房地產(chǎn)投資規(guī)模、信貸規(guī)模，來促進(jìn)或者抑制房地產(chǎn)市場的發(fā)展。寬松，緊縮的貨幣政策也可以影響開發(fā)主體和群眾對房地產(chǎn)市場的預(yù)期。

［1］劉敏敏.貨幣政策對我國房地產(chǎn)價格影響的研究［D］.濟(jì)南:山東財經(jīng)大學(xué)，2013.

［2］李小芳.我國貨幣政策對房地產(chǎn)市場影響的實證分析［D］.長沙:中南大學(xué)，2007.

［3］曲 璐.房地產(chǎn)泡沫與我國銀行信貸政策研究［D］.北京:首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2011.

［4］易歡萍.我國銀行房地產(chǎn)信貨與房地產(chǎn)價格的互動關(guān)系研究［D］.南京:南京大學(xué)，2013.

［5］王來福，郭 峰.貨幣政策對房地產(chǎn)價格的動態(tài)影響研究［J］.財經(jīng)問題研究，2007(11):16-19.

［6］王 剛.貨幣政策調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響研究［D］.成都:西南財經(jīng)大學(xué)，2010.

［7］張文君.貨幣政策沖擊、融資約束與公司現(xiàn)金持有［J］.財貿(mào)研究，2013(4):126-131.

［8］朱子橋.利率對房地產(chǎn)市場影響研究［D］.杭州:浙江大學(xué)，2011.