房地產評估信息系統設計與開發

王宇WANG Yu

（天津濱海職業學院，天津 300451）

（Tianjin Coastal Polytechnic，Tianjin 300451，China）

1 房地產評估行業現狀分析

房地產評估作為房地產領域中的一個行業，其最終產品是生產房地產價值的評估報告，這種報告針對不同項目價值進行估算，制作過程相對復雜。目前，該行業部分地區報告的制作還停留在比較落后的手工階段，即利用office軟件生成相應文檔作為最終報告形式。顯然，這種工作模式在如今高速發展的房屋市場中，完全沒有競爭力。主要問題有以下幾點：

1.1 人工干預過多，影響報告制作質量 由于評估人員利用文檔類軟件進行手工錄入，報告質量不能完全保證，即使是反復進行核查檢驗，都有可能存在部分輸入錯誤的現象。

1.2 生成報告周期過長，工作效率低 房地產行業的火熱，帶動了評估所業務的增加。但中小型評估所往往人員有限，市場需求又呈現上升趨勢，導致報告制作周期長，缺乏系統的工作流程，不能按期完成應有的項目。

1.3 數據共享不夠 傳統手工方式生產評估報告，沒有相應的數據信息錄入到數據庫中。使得每一筆業務之間沒有相互的聯系，造成了數據資源的浪費。同時，要查詢以往的業務報告，沒有相應的數據檢索功能，不能迅速定位相應需求。

1.4 工作業務進度無法把握 制作一份評估報告完整的流程為：接受評估委托→安排現場勘查→估價師尋值→反饋給委托人→出具報告→估價師簽字蓋章→繳費并領取報告，這通常需要幾個部門之間相互協作完成的一項工作。實際操作中，苦于沒有一個基于過程控制的信息系統軟件，委托人無法查詢到其所委托的業務進程。

1.5 無法實現企業內部管理自動化 大部分評估所員工月考核都與每個月工作量掛鉤，企業根據員工完成項目數量實行績效考核。人力資源部門以往要根據評估員填寫的計數表及報告，生成當月的考核報表。工作過程完全由人工操作，容易出現錯誤，并造成考核工作混亂的現象。

本文結合以上問題，筆者對區域評估所進行調研，總結實際工作需要，開發一套可擴展模塊的房地產評估系統軟件，利用該軟件可以提高評估工作效率，加強企業競爭力。

2 房地產評估系統概要設計

將軟件需求轉換為實際運行系統之前，首先設計出軟件總的體系結構，稱為項目的總體設計。項目的總體設計又叫概要設計，它將系統功能模塊初步劃分，并給出合理的研發流程和資源要求。

本軟件設計根據國家標準《房地產估價規范》及房地產評估的實際工作過程，進行了系統的框架規劃。該系統為評估工作人員提供了專用操作平臺，通用性強，操作簡便，具有直觀的圖形界面，能充分利用市場資料和常用評估參數，以提高評估所工作效率。系統評估模塊可選用一種或多種算法，對項目進行評估試算。評估人員只需要通過輸入相應技術參數，便可得到精確、明晰的評估結果，可大大提高評估質量和效益。

3 房地產評估系統功能規劃

3.1 業務流程圖設計 業務流程圖主要是描述業務的走向，其描述的是完整的業務流程。它以業務處理過程為中心，一般不涵蓋數據的概念。筆者針對多家評估公司業務流程進行了整理，歸納了項目的辦理程序。首先公司市場部先從銀行或房產中介公司拿到評估業務，然后把評估資料（包括房產證、委托方身份證等）交給業務部，再由該部門委派現場勘察人員進入現場，完成相關勘測任務，并根據勘測報告對該項目價值進行相關參數測算，即完成“尋值”任務。最后估價員根據勘測報告給出的測算值，運用適合的估價方法或案例，計算該房地產項目確切價值，生成評估報告，同時將評估報告裝訂成冊送給客戶。業務流程圖如圖1 所示。

3.2 模塊接口設計 本項目對接口的要求有統一的標準和規范，以充分保障接口的穩定性和易用性。接口的定義要遵循以下要求：

①規范性：接口設計的代碼規范，包括接口調用方法、接口名稱、參數的類型和名稱等，這是最基本的要求。②可移植性：對于需要在多平臺實現的接口，需要考慮接口本身的可移植性，因此最少使用對于系統依賴的類型，作為接口的參數類型或者返回值類型。③魯棒性：接口需要有適度的魯棒性，即能夠在多種情況下接口都能實現統一的效果，不會隨著調用者傳入的變化參數而導致接口的輸出數據違背接口語義的情況出現。④安全性：接口定義時需要嚴格限制參數的讀寫權限，如果只能是只讀的參數，則一定要設置成const，以免出現非法使用。⑤兼容性：這是接口擴充的原則，必須保證同一個接口實現后，向兼容前一版本的使用。擴充的同類接口也能兼容老接口的實現。

3.3 模塊劃分 房地產評估系統整體劃分為兩大類模塊，即公共模塊和業務模塊。

3.3.1 公共模塊 像數據庫連接模塊、權限檢測、登錄信息檢測等等，只為其他模塊作服務的，一般情況下，公共模塊之間是不會產生交互行為，他們只被其他模塊調用。

3.3.2 業務模塊 像用戶登錄、信息列表展現、信息編輯、信息查詢等等，一般一個業務模塊又可以分為：

①表現層，或者叫UI 層，用于獲取數據、顯示數據以及輸入輸出等。②中間訪問層，提供給其他模塊調用的接口，同時實現對傳入數據的有效性校驗，并實現主要業務邏輯。③業務數據存儲層，主要是處理本業務模塊對象。

3.4 房地產評估系統功能模塊圖 功能模塊圖是用來描述信息系統功能一種方法，是系統分析員根據需求分析結果繪制的。房地產評估信息系統功能模塊圖如圖2所示。

圖2 房地產評估信息系統功能模塊圖

3.5 數據庫設計 數據庫設計（Database Design）是指對于一個給定的應用環境，構造最優的數據庫模式，建立數據庫及其應用系統，使之能夠有效地存儲數據，滿足各種用戶的應用需求。數據庫模型的設計是否合理會極大的影響系統的使用性能。數據庫邏輯結構設計的任務是把概念數據庫模式變換為邏輯數據庫模式。對于關系數據庫而言，就是將E-R 圖轉換為關系模式。本系統采用Microsoft SQL Server 建立數據庫，根據數據庫概念結構設計，下面簡單介紹部分數據表：

admin 表（用戶表），記錄用戶的信息，如表1 所示。

表1 Users 表

evaluation method 表（估價方法表），記錄項目估價方法，如表2 所示。

表2 evaluation method 表

3.6 部分代碼設計 本系統利用Microsoft.NET 平臺進行程序開發，開發項目設計以“類”的形式來組織、封裝一些常用的方法和事件，不僅可以提高代碼的重用率，也有利于代碼維護，同時大大方便了代碼的管理，在編程過程中可以起到事半功倍的效果。本系統使用了大量的“類”，在這里僅介紹數據層功能設計。

數據層設計主要實現邏輯業務層與SQLserver 數據庫建立一個連接訪問橋。該層主要實現的功能方法是：打開/關閉數據庫連接、執行數據的增、刪、改、查等功能。創建數據層連接類Database.cs 放置在App_Code 文件夾下的DataAccessLayer 文件夾中。構造函數DataBase 是用來獲取數據庫連接字符串的。代碼如下：

4 系統設計總結

本系統完成后在房地產評估所中試運行，該軟件以房地產評估項目管理為中心，采用分層結構，模塊化設計。整個系統是從房地產評估實際工作過程角度出發進行設計，各個模塊提供數據支撐與輔助管理。軟件整體設計力求簡潔明確，項目流程清晰，數據庫設計完整，實現業務自動化處理，提高數據檢索速度。軟件主要功能包括項目管理、權限管理、交易案例管理、基礎數據管理、日常輔助管理等功能，能夠支持多個估價對象、自動計算估價結果、自動生成房地產估價報告、查詢匯總統計，同時具有方便安裝、使用方便的特點。通過該系統的應用，大大簡化了評估人員日常工作程序的復雜程度，提高了業務人員在評估工作效率，并且大大節省了項目經費的開支。

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