怎樣界定土地增值稅的納稅人和征收范圍

怎樣界定土地增值稅的納稅人和征收范圍

問：從2010年開始，各地稅務機關全面開展對房地產開發企業的土地增值稅的清算工作。請問，我國開征土地增值稅的目的何在？如何確定土地增值稅的納稅人？

湖南讀者 王迪

答：一、開征土地增值稅的目的

土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）所取得的增值額為征稅對象，依照規定稅率征收的一種稅。我國開征土地增值稅的目的大體包括三個方面：

1．開征土地增值稅，是適應我國社會主義市場經濟發展的新形勢，增強國家對房地產開發和房地產交易市場調控的需要。從1987年開始，我國對土地使用制度進行改革，實行國有土地使用權的有償出讓和轉讓后，極大地促進了我國房地產業發展和房地產市場的建立，對提高土地使用效益，增加國家財政收入，改善城市基礎設施和人民生活居住條件，以及帶動國民經濟相關產業的發展都產生了積極作用。

但是，由于有關土地管理的各項制度滯后，以及行政管理上的偏差，在房地產業發展中也出現了一些問題。特別是1992年及1993年上半年，我國部分地區出現的房地產持續高溫，炒買炒賣房地產情況嚴重，使得很多資金流向了房地產，極大地浪費了國家的資源和財力，國家土地資金收益大量流失，嚴重沖擊和危害了國民經濟的協調健康發展。為扭轉這一局面，國家采取了一系列宏觀調控措施，其中一項就是開征土地增值稅，這也是社會主義市場經濟發展的客觀需要。

2．對土地增值稅課稅，其主要目的是為了控制房價、抑制炒買炒賣土地獲取暴利的行為，以保護正當房地產開發企業的發展。土地增值主要是兩方面原因，一是自然增值，由于土地資源是有限的，隨著社會經濟的發展，生產和生活建設用地擴大，土地資源相對發生緊缺或改善了投資環境，導致土地價格上升。二是投資增值，把“生地”變為“熟地”，建成各種生產、生活、商業設施，形成土地增值。土地屬國家所有，新中國成立以來，國家在城市建設方面投入了大量資金，搞了許多基礎設施建設，這是土地增值的一個重要因素。對這部分土地增值收益，國家理應參與土地增值收益分配，并取得較大份額。征收土地增值稅有利于減少國家土地資源增值收益的流失，同時，對投資房地產開發的合理收益給予保護，使其能夠得到一定的回報，以促進房地產業的正常發展。但對炒買炒賣房地產獲取暴利者，則要用高稅率進行調節。這樣就可以起到保護正當房地產開發企業的發展、遏制投機者牟取暴利的行為，維護國家整體利益的作用。

3．規范國家參與土地增值收益的分配方式，增加國家財政收入，為經濟建設積累資金。目前，我國涉及到房地產交易市場的稅收，主要有營業稅、企業所得稅、個人所得稅、契稅等。這些稅對轉讓房地產收益只起一般的調節作用，對房地產交易因土地增值所獲得的過高收入起不到特殊的調節作用。開征土地增值稅能對土地增值的過高收入進行調節，并為增加國家財政收入開辟新稅源。土地增值收入屬于地方財政收入，地方可集中財力用于地方經濟建設，同時，開征土地增值稅可以規范土地增值收益的分配制度，統一各地土地增值收益收費標準。

總之，開征土地增值稅對于維護國家利益，合理分配國家土地資源收入，促進房地產業和房地產市場健康發展都會產生積極作用。

二、土地增值稅的納稅義務人

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號，以下簡稱《土地增值稅暫行條例》）第二條規定：“轉讓國有土地使用權，地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。”單位包括各類企業、事業單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人包括自然人和個體經營者。

概括起來，《土地增值稅暫行條例》對納稅人的規定主要有以下四個特點：

1．不論法人與自然人。即不論是企業、事業單位、國家機關、社會團體及其他組織，還是個人，只要有償轉讓房地產并取得收入，都是土地增值稅的納稅人。

2．不論經濟性質。即不論是全民所有制企業、集體企業、私營企業、個體經營者，還是聯營企業、合資企業、合作企業、外商獨資企業等，只要有償轉讓房地產，都是土地增值稅的納稅人。

3．不論是內資企業還是外商投資企業、中國公民與外籍個人，只要有償轉讓房地產，都是土地增值稅的納稅人。

根據《國務院關于外商投資企業和外國企業適用增值稅、消費稅、營業稅等稅收暫行條例的有關問題的通知》（國發〔199 4〕10號）的規定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業、單位和個人。因此，外商投資企業、外國企業。外國駐華機構、外國公民、華僑，以及港澳臺同胞等，只要轉讓房地產并取得收入，就是土地增值稅的納稅義務人，均應按《條例》的規定照章納稅。

4．不分部門。不論是工業、農業、商業、學校、醫院、機關等，只要有償轉讓房地產，都是土地增值稅的納稅人。

三、土地增值稅的征稅范圍

1．征稅范圍：土地增值稅的征稅范圍包括有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。

（1）轉讓國有土地使用權，是指納稅人在取得按國家法律規定屬于國家所有的土地的使用權之后，再次轉讓的行為。

（2）地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓，“地上建筑物”是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。“附著物”是指附著于土地上的不能移動或一經移動即遭損壞的物品。

2．征稅范圍的界定：《土地增值稅暫行條例》的規定，凡轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應繳納土地增值稅。這樣界定有三層含意：

（1）土地增值稅僅對轉讓國有土地使用權的征收，對轉讓集體土地使用權的不征稅。這是因為，根據《中華人民共和國土地管理法》（中華人民共和國主席令第8號）的規定，國家為了公共利益，可以依照法律規定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經國家征用的集體土地不得轉讓。如要自行轉讓是一種違法行為。對這種違法行為應由有關部門依照相關法律來處理，而不應納入土地增值稅的征稅范圍。

（2）只對房地產的轉讓行為征收土地增值稅，不轉讓的不征稅。如房地產的出租，雖然取得了收入，但沒有發生房地產的產權轉讓，不應屬于土地增值稅的征收范圍。

（3）對轉讓房地產并取得收入的征稅，對發生轉讓行為，而未取得收入的不征稅。如通過繼承、贈與方式轉讓房地產的，雖然發生了轉讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。

蔣定浩