不同情況下繳納土地增值稅報(bào)送的申報(bào)資料是否相同

不同情況下繳納土地增值稅報(bào)送的申報(bào)資料是否相同

遼寧省凌源市遼西稅務(wù)代理公司 王力

答：納稅人在不同情況下繳納土地增值稅需要報(bào)送的申報(bào)資料是不同的，現(xiàn)分別介紹如下，供你參考。

一、 房地產(chǎn)開發(fā)納稅人應(yīng)報(bào)送的資料

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新建房屋繳納土地增值稅需扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金以及財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)扣除項(xiàng)目金額，因此，應(yīng)區(qū)分不同情況報(bào)送相應(yīng)的資料。

（一）正常申報(bào)應(yīng)報(bào)送的資料。

納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)；納稅人因經(jīng)常發(fā)生轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，可按月或稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限繳納。申報(bào)時(shí)應(yīng)隨納稅申報(bào)表報(bào)送以下資料：

1．房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書。

2．土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同。

3．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。包括：取得土地使用權(quán)所支付的價(jià)款憑證，房地產(chǎn)開發(fā)成本方面的財(cái)務(wù)會計(jì)資料、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用方面的資料、與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金的完稅憑證，以及其他與房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

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3．根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供房地產(chǎn)評估報(bào)告，即：當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定納稅人提供的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入或者扣除項(xiàng)目金額不實(shí)，不能作為計(jì)稅依據(jù)，必須進(jìn)行房地產(chǎn)評估時(shí)，由納稅人交由政府批準(zhǔn)設(shè)立的評估機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)所作的評估報(bào)告。

（二）清算申報(bào)應(yīng)報(bào)送的資料。

房地產(chǎn)開發(fā)納稅人符合三種情形之一時(shí)，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算，并自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)：①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

房地產(chǎn)開發(fā)納稅人符合四種情形之一時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，納稅人應(yīng)在收到清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù)：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；③省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

辦理清算申報(bào)時(shí)應(yīng)提供以下資料：

1．土地增值稅清算表及其附表。

2．房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

3．項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

4．納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告。

（三）預(yù)征和核定征收土地增值稅時(shí)納稅人應(yīng)報(bào)送的資料。

按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號）第十六條的規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。同時(shí)，《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三十四條、第三十五條還規(guī)定，在土地增值稅清算中符合五種情況之一的，可實(shí)行核定征收，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅：①依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；②擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；③雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；④符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；⑤申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

根據(jù)上述規(guī)定，在土地增值稅清算前符合條件的可以預(yù)征，清算中符合條件的，可實(shí)行核定征收。在這兩種情況下繳納的稅款，都與實(shí)際存有差距，況且都是經(jīng)過主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定確認(rèn)的，因此，納稅人在預(yù)繳稅款或者按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的數(shù)額繳納土地增值稅時(shí)，至少應(yīng)報(bào)送土地增值稅納稅申報(bào)表，其他需提供申報(bào)資料按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的具體要求提供。

二、銷售舊房屋與建筑物納稅人應(yīng)報(bào)送的資料

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房屋及建筑物計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)需扣除房屋及建筑物成本、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款（未支付或無憑據(jù)不扣除）和國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用（評估費(fèi)可以扣除，但隱瞞、虛報(bào)情形下的評估費(fèi)不得扣除）以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金，特別是房屋及建筑物需要按評估成本扣除，因此，在申報(bào)時(shí)應(yīng)隨納稅申報(bào)表報(bào)送如下資料：

1．房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書。

2．土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同。

3．房地產(chǎn)評估報(bào)告。

4．轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的完稅憑證。

5．其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料，如：房地產(chǎn)原造價(jià)或者買價(jià)等。

6．納稅人發(fā)生下列轉(zhuǎn)讓行為的，還應(yīng)從簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之日起7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

（1）因國家建設(shè)需要征用、收回的房地產(chǎn)，納稅人因此得到的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

（2）因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的（應(yīng)有政府要求搬遷的批文）。

（3）轉(zhuǎn)讓自用住房的（應(yīng)有居住時(shí)間證明，如房產(chǎn)證、住房證、戶口簿等）。

邢國平